Als ik met mijn klant een woning ga bezichtigen is er een flinke lijst aan zaken waar ik op let. Ik zal een aantal zaken uitlichten.

Samen met de klant hebben wij een zoekprofiel ingesteld in ons systeem. Dit zorgt ervoor dat woningen die passen binnen het profiel van de zoeker, direct bij de zoeker in de mailbox komen. Deze woningen staan dan nog niet op Funda. Vaak is dit 1-2 dagen later pas. Een groot voordeel want de zoeker loopt hiermee vooruit op Funda.

De zoeker belt/appt/sms’t ons als zijn makelaar om een bezichtiging in te plannen. En vanaf hier gaan wij aan het werk:

Voorselectie
Ik kijk eerst of de woning überhaupt past binnen het zoekplaatje van de klant. Meestal moet de client vrij plannen van werk om een woning te bezichtigen. Zonde als dit bij voorbaat als voor niks is.

  • Hoort er bij een woning een té ingrijpende verbouwing terwijl het budget daar niet voor is?
  • Leent de woning zich bij voorbaat niet aan de ruimtewensen en uitbreidingsmogelijkheden?
  • Kan de cliënt max de vraagprijs betalen terwijl er al te veel signalen zijn dat hier een flink stuk overboden gaat worden?
  • Bij appartementen is het heel belangrijk om te weten hoe de VvE in elkaar steekt. Is er geen VvE of is deze onvoldoende georganiseerd noch dat er zicht is op het actief maken hiervan, dan kan het zijn dat de woning al geen optie meer is omdat de zoeker voor deze woning geen financiering geregeld krijgt.
  • Bij appartementen waarbij mijn klant een belegger is, kijk ik vooraf of er op weerstand gestuit wordt als de woning verhuurt gaat worden.

Hangt er een dikke ‘no-go’ in de lucht, dan zal ik in veel gevallen mijn client afraden om verder met deze woning te gaan.

Voorwerk
Vanachter het bureau doe ik al vooronderzoek:

Met name kijk ik naar vergelijkbare woningen in de directe omgeving die recent zijn verkocht. Ik bekijk deze woningen, de woon- en perceeloppervlaktes, de staat van de woning, de gemiddelde verkooptijd, de historische vraagprijzen en natuurlijk de verkoopprijzen. Daarnaast wil ik al zo veel mogelijk te weten komen over de woning zelf. Wat wordt er wel en wat niet mee verkocht, het type fundering, de bijzonderheden (erfpacht, veelvoorkomende gebreken die horen bij die bouwperiode, spullen die ter overname zijn of worden meegenomen op lijst van zaken, etc.).

Eerste aanzicht
Bij aankomst van de woning kijk ik naar het straatbeeld, de gevel, de stenen, de voegen, troep in de gevel, scheuren, verzakkingen, de lateien, de kozijnen, het schilderwerk, de hemelwaterafvoeren, etc. Hier kijk ik overigens later ook naar als ik in de tuin sta.

Entree
Bij binnenkomst ga ik eerst even kijken naar de meterkast. Voldoet deze aan de eisen van deze tijd, is deze technisch netjes opgebouwd, wat voor groepen zijn er en zijn dit er voldoende?

Is er een kruipluik, zodat we onder de vloer kunnen kijken? En zo ja, kan ik nu al even onder de vloer kijken?

Vloer
Hoe voelt de begane grond vloer, is er (te veel) speling te voelen. Is er sprake van optrekkend vocht?

Indeling en mogelijkheden
Is de indeling (trap, deur naar woonkamer, toilet, etc.) logisch ingedeeld en zo nee, wat is er nodig om dit te doen? Wat kan en wat mag en wat zijn de kosten om dit te realiseren? Aanbouw, dakopbouw, dakkapellen, nokverhoging, etc.

Afwerking
Hoe is de algehele staat van afwerking? Is dit door ‘hobby-Bob’ gedaan of door vakmensen? Wat voor materiaalkeuzen zijn er gemaakt en van welke kwaliteit?

Kleine toelichting: we zien heel veel woningen die er op de foto’s VT-wonen uitzien maar in praktijk een knutselwerk zijn van goedkope materialen en arbeid.

Smaak
Zijn de keuzes die deze verkopers hebben gemaakt in smaak (vloer, keuken, badkamer, indeling) ook weer goed verkoopbaar als onze cliënt over 5 jaar weer wilt verhuizen? En natuurlijk: is dit de smaak van onze cliënt en past dit in zijn/haar woon- en toekomstwens?

Elektra
Voldoet de huidige elektra en elektrotechnische installaties aan de eisen van vandaag? En zo nee, wat kost het om dit aan te pakken?

Riool
Ruiken wij iets? Zijn er problemen bekend met het riool? Is het riool in huis volledig PVC of liggen er nog oude gresbuizen?

Plafonds
Wat voor plafonds zijn er? Oude brandgevaarlijke schrootjesplafonds, stuc op riet of zachtboard? Is er nog hoogte te winnen door een modern (gips+stuc) plafond te maken?

Verwarming
Wat voor warmwatertoestel is er? Is dit een goed type ketel, wat is het bouwjaar/hoe lang gaat deze nog mee? Is deze misschien niet te licht of juist te zwaar voor deze woning. Is het een geleasede CV-ketel en zo ja, wat is de afkoopsom? Is het een combi ketel of komt warm water in de keuken uit een elektrische boiler?

Geluid
Hoe gehorig is de omgeving. Is er (te veel) geluidshinder als je ergens een raam openzet of (bij een appartement) als je de bovenburen hoort lopen?

Fundering
Indien het nog niet vooraf bekend was wat voor type fundering er lag, dan willen wij dat nu weten van de verkopende makelaar. Zijn het de beruchte houten palen of zijn het houten palen met een betonopzetter (waar weer helemaal niks mis).

Dak
Hoe ziet de dakconstructie eruit, zijn er doorbuigende delen, hoe zit het pannendak eruit, hoe zien de platte daken eruit, het is het loodwerk, zinkwerk, voegwerk schoorsteen, etc.

Isolatie
Wat voor voorzieningen zijn er getroffen? Denk aan vloerisolatie, HR glas, dakisolatie, ventilatie, spouwmuurisolatie, voorzetwanden, etc.  Zijn hier winsten te behalen?

Slaapkamers
Is er voldoende daglicht, is de indeling logisch, is er voldoende ventilatie en verwarming? Zitten de lichtschakelaars op logische plekken (hoe zijn ze geschakeld) en zijn er voldoende stopcontacten (en op de juiste plek)? Passen de slaapvertrekken of de ruimte die hiervoor is bij de woon- en toekomstwensen van onze cliënt?

Badkamer
Zit deze op een logische plek, is deze logisch qua indeling, is deze goed gebouwd op een betonvloertje, hoe is het tegelwerk aangelegd, hoe klinkt het tegelwerk, hoe is het voegwerk en kitwerk. Staat hier ook de wasmachine en droger en zo ja, kunnen deze tegelijkertijd draaien?

2e toilet
Is er een tweede toilet boven (los toilet of in de badkamer)?
Heel vervelend om ’s nachts elke keer naar beneden te moeten lopen.

Buren
Wat voor buren zijn er? Leeftijdsgroep, kinderen, type mensen, is er overlast (speelt de buurman piano), goede relatie met buren of is er ruzie? Zijn er bijzonderheden die wij moeten weten van de buren?

VvE
Bij een appartement is het heel belangrijk dat we alles van de vereniging van eigenaren te weten komen. Is de VvE actief en heeft deze een KvK-inschrijving, gezamenlijke opstalverzekering, MJOP, notulen, maandelijkse bijdrage, voldoende reservefonds? Is er achterstallig onderhoud en zo ja, zijn er voldoende middelen in het reservefonds hiervoor aanwezig?

Verkoopbaarheid
Raken mijn klanten deze woning over zoveel jaar ook weer goed kwijt? Is dit een goede en verstandige investering? Doen ze hier verstandig aan?

Commercieel
Daarnaast vergaar ik tijdens de bezichtiging op strategisch gebied zo veel mogelijk cruciale informatie. Zijn er al biedingen, hoe druk is het, wat is voor deze verkopers belangrijk (snelle levering, kort of geen financieel voorbehoud, etc.), wat voor biedingssysteem wordt er gehanteerd, wanneer wil de verkopende partij de biedingen afronden?

Al met al dus een hele hoop zaken die er bij een bezichtiging en in de voorbereiding hiervan komen kijken. Dit is namelijk slechts een grove greep uit de zaken waar wij naar kijken.

Meer weten of op zoek naar een aankoopmakelaar? Neem dan contact met mij op.