Je moet ontzettend goed opletten bij de aankoop van een woning met erfpacht. En dan met name op het type erfpachtregime dat van toepassing is. Hoe dat zit leggen we je hier uit.
Huidige en vooral de toekomstige canon
De canon is de vergoeding die jij betaalt voor het recht van erfpacht. Hoe hoog deze is, staat eigenlijk altijd wel vermeld in de Funda-advertentie. Maar wat er meestal niet duidelijk is, is hoe en vanaf wanneer die canon verhoogd mag worden. We hebben het dan niet over de indexering (inflatieverhogingen), maar over de zogenaamde ‘herziening’.
Een groot deel van de erfpachtrechten betreft zogenaamde voortdurende erfpacht. Die erfpacht loopt dan in een bepaald tijdvak van bijvoorbeeld 50 jaar. Na die periode wordt de erfpachtcanon opnieuw vastgesteld en dan kun je als woningeigenaar voor zeer ongunstige verrassingen komen te staan. Het kan zijn dat je dan van een paar honderd euro per jaar plotseling een paar duizend euro per jaar aan erfpachtcanon gaat betalen.
Daarom tip 1:
Probeer bij de koop van een met voortdurende erfpacht belaste woning altijd eerst te achterhalen hoeveel de canon wordt na het einde van het huidige tijdvak. Nog beter: neem een goede aankoopmakelaar die dit voor je controleert.
Erfpachtregimes
We nemen je nu mee langs twee echte woningen.
Woning 1 – BURGERSDIJKSTRAAT 23 AMSTERDAM
Bij deze woning bedraagt de jaarlijkse canon €75,78 per jaar en loopt het huidige tijdvak tot 15-08-2030.
De sleutels van deze woning zijn op 2 mei 2024 bij de notaris over tafel gegaan voor een koopsom van €555.000.
Woning 2 – EMANUEL VAN METERENSTRAAT 12 AMSTERDAM
Bij deze woning bedraagt de jaarlijkse canon €75,78 per jaar en loopt het huidige tijdvak tot 01-05-2030.
De sleutels van deze woning zijn op 3 mei 2024 bij de notaris over tafel gegaan voor een koopsom van €520.000.
Beide woningen zijn qua ligging, afwerking, perceeloppervlak, woonoppervlak en hoogte van de erfpachtcanon goed vergelijkbaar. Ze zijn in dezelfde periode verkocht. Woning 2 is dus voor € 35.000 lager verkocht dan woning 1.
Goede deal toch?
Maar laten we nu eens kijken naar het erfpachtregime van beide woningen.
Woning 1
Bij woning 1 is er gebruik gemaakt van een gunstige overstapregeling waardoor de erfpachtcanon per 16-08-2030 gaat bedragen: €377,19 per jaar. Dit bedrag wordt alleen nog maar elk jaar verhoogd met een jaarlijkse inflatiecorrectie. Zie hier.
En nu wordt het nog interessanter: we hebben in een andere bron opgezocht dat de afkoop van de erfpacht voor altijd slechts € 15.243 bedraagt. Dus voor dat bedrag hoeft er nooit meer erfpachtcanon betaald te worden. Zie hier.
Woning 2
Nu eens kijken hoe dat bij woning 2 zit. Bij woning 2 is er geen gebruik gemaakt van een gunstige overstapregeling. Het uittreksel erfpacht laat ons helaas niet zien wat de erfpachtcanon gaat worden per 01-05-2030. Graven we wat verder, dan vinden we in een andere bron dat (let op!) de erfpachtcanon per 01-05-2030 gaat bedragen: € 3.466,57 per jaar, te vermeerderen met de jaarlijkse indexering. Zie hier.
Erger nog: het totale afkoopbedrag van de erfpacht bedraagt hier € 133.295 !
Probeer dat maar eens met elkaar te rijmen! Als we nu eens het totale afkoopbedrag van woning 1 à € 15.243 samen met de lagere koopsom van € 35.000 in mindering brengen op de totale erfpachtafkoopsom van woning 2 à € 133.295, dan is het resultaat: € 83.052.
In feite zou je kunnen zeggen dat men waarschijnlijk voor woning 2 gewoon €83.000 teveel heeft betaalt!
Moraal van het verhaal
Bij de koop van een woning waarop een erfpachtrecht rust moet je heel goed weten wat je doet. Wij zien bij onze taxaties regelmatig grote verschillen in de financiële gevolgen van verschillende erfpachtregimes. Zorg daarom dat je bij de koop van een woning belast met erfpacht een goede aankoopmakelaar in de arm neemt. Is dat duur? Nee hoor, kijk hier maar.