Het lijkt allemaal zo mooi. Je ziet een woning waarvan een deel verhuurd is. Dat kan een verhuurde zolder, een verhuurde kamer, een verhuurde parkeerplek of misschien zelfs een verhuurde berging/garagebox zijn.
Dan heb je gelijk maandelijks een mooi extra zakcentje. Toch? Of toch niet! Nee! Pas hiervoor enorm op. Er zijn een aantal hele belangrijke dingen die fout kunnen gaan als je een woning koopt waarvan een deel of een onderdeel daarvan verhuurd is!
Taxatierapport is heel lastig
Stel jij koopt een woning aan met een verhuurde zolder of een verhuurde garagebox. We gaan er even vanuit dat jij (net als 95% van alle huizenkopers) niet dat geld op de plank hebt liggen, dus moet je een hypotheek aanvragen. Voor die hypotheek heb je in de meeste gevallen een taxatierapport van de verkochte woning nodig. Als een deel of een onderdeel van die woning is verhuurd, dan kan er echter geen standaard taxatierapport gemaakt worden.
Er moet een taxatierapport gemaakt worden dat rekening houdt met de gedeeltelijk verhuurde staat. Dat is een taxatierapport dat vrij lastig is te maken en nóg lastiger is om ‘gevalideerd’ te krijgen. En met dat laatste bedoelen we om dit taxatierapport voorzien te krijgen van een benodigde ‘stempel’ van het Nederlands Woning Waarde Instituut. Het zal lastig zijn om hier een taxateur voor te vinden. Als je zo’n taxateur gevonden hebt, dan is het belangrijk dat deze in het taxatierapport opschrijft wat volgens hem/haar het aandeel van het verhuurde (onder)deel van de woning is in het geheel. Dat is namelijk nodig voor de notaris en de belastingdienst en daar komen we straks op terug.
Banken vinden verhuur heel erg spannend
De verkopende makelaar zal in de koopovereenkomst netjes moeten opnemen dat een (onder)deel van het ‘verkochte’ verhuurd is. De taxateur zal in zijn/haar taxatierapport hier ook melding van maken.
Vervolgens worden de koopovereenkomst en het taxatierapport naar de bank verstuurd t.b.v. een hypotheekaanvraag. Doordat een (onder)deel van de woning verhuurd is, komt jouw aanvraag op een hele andere stapel te liggen. Dit wordt geen standaard hypotheekaanvraag. Want ‘huur’ ziet de bank (veelal terecht) als een veel groter risico voor hun onderpand. Het kan daarom een stuk lastiger worden om een hypotheek te krijgen om iets dat deels verhuurd is en de hypotheekrente zal naar verwachting daardoor ook een stuk duurder uitpakken.
Extra overdrachtsbelasting
Stel jij koopt die woning met de verhuurde zolder voor €600.000,-. De taxatiewaarde is gemakshalve ook €600.000 en het verhuurde deel van de woning neemt volgens de taxateur 1/3e van de waarde voor zijn rekening. Dus €200.000,-. Dan ben jij over die €200.000 (het verhuurde deel) het hoge tarief overdrachtsbelasting verschuldigd. In 2026 is dat tarief 8%. Dit is ook de reden dat de notaris in een taxatierapport van een taxateur zal willen teruglezen wat het waarde aandeel van het verhuurde (onder)deel in het geheel van de waarde is, om zo te weten over welk waarde aandeel er hogere overdrachtsbelasting moet worden geheven.
Dochter koopt de woning en gaat er met een medestudent wonen
Ach dat is leuk. Dochterlief koopt een woning met een familiehypotheek van papa. Blij zit ze bij de notaris en bij het tekenen ploept ze er nog even uit dat ze er samen met haar dispuutsgenootje Annemijn gaat wonen. Annemijn gaat namelijk de helft huren van haar. Lekker, om zo de hypotheekkosten bij papa-lief te dekken. De notaris hoort dit en zegt: “ik wil de feestvreugde niet bederven, maar nu mij ter oren is gekomen dat u de woning voor de helft gaat verhuren, moet ik u helaas over de helft van de waarde van de woning het hoge tarief overdrachtsbelasting (8% in 2026) in rekening brengen.”
Oeps, dan wordt samenwonen met je dispuutsgenootje toch wat onvoordeliger.
Gewoon je mond houden en stiekem toch verhuren
Ok, stel je koopt die woning met die verhuurde garagebox of die verhuurde zolder. Kun je dit dan allemaal niet gewoon stiekem doen en zeggen dat je het ‘verkochte” volledig zelf gaat gebruiken? Nou dat kan in theorie (maar moet je natuurlijk niet doen), maar waar het in de praktijk fout gaat is hier:
-Het feit dat iets in deels verhuurde staat is verkocht zal zo komen te staan in de koopakte en deze koopakte wordt door de notaris gelezen.
-De taxateur zal tijdens de taxatieopname mogelijk zien dat een woning deels wordt verhuurd en moet zijn taxatierapport hier dan op aanpassen.
-Veel mensen die stiekem zonder toestemming/medeweten van de bank verhuren, laten de huur binnenkomen op een bankrekening bij dezelfde bank als waar ze de hypotheek hebben. De bank ziet dit vrij snel en gaat hier dan op handhaven (met alle gevolgen van dien).
-Ook kan het gewoon zijn dat de inspecteur van de belastingdienst jou er na de eigendomsoverdracht uitvist als zij ergens redenen hebben om aan te nemen dat jij de woning in deels verhuurde staat hebt gekocht.
Conclusie
Er komt echt veel kijken bij het kopen van een woning in deels verhuurde staat. En ook als jij een woning vrij van huur koopt, maar deze later (deels) toch zonder toestemming van de bank gaat verhuren aan je dispuutsgenootje bijvoorbeeld. Een goede aankoopmakelaar zou dit allemaal moeten weten en moet jou hiervoor behoeden. Helaas lopen er een hoop snelle jongens in de makelaardij die daar geen weet van hebben. Zorg dus dat je kritisch bent bij het uitzoeken van een aankoopmakelaar.