Erfpacht is iets waar ik als aankoopmakelaar zelf bij voorkeur mijn handen vanaf houdt. Behalve als de erfpachtcanon eeuwigdurend is afgekocht. In dat geval is dit namelijk in feit hetzelfde als volle eigendom. Erfpacht en volle eigendom vaak voor dezelfde prijs verkocht. Gek genoeg zie ik vaak dat woningen zonder erfpacht regelmatig voor dezelfde prijs verkocht worden als woningen belast met erfpacht. Soms is er werkelijk waar geen touw aan vast te knopen waarom de markt kennelijk besloten heeft €700.000 voor een met erfpacht belaste woning te betalen, terwijl een straat verderop exact een zelfde woning ZONDER erfpacht ook voor dat bedrag verkocht is. De enige verklaring die ik daaraan kan geven is dat die kopers zich door een amateuristische aankoopmakelaar óf door geen aankoopmakelaar hebben laten vertegenwoordigen.
Wat is de waarde van de erfpacht?
De vraag is dan natuurlijk: wat is de waarde van de erfpacht? Die waarde van de erfpacht is heel lastig te achterhalen in Amsterdam. De gemeente heeft de ‘Rekentool Erfpacht’ (google dat maar even). Dit is in de basis een geweldige tool waarmee je iedere woning belast met gemeentelijke erfpacht kan opzoeken in Amsterdam om te kijken wat de indicatieve kosten zijn voor afkoop van het huidige tijdvak en/of eeuwigdurende afkoop. Het idee is heel goed, ware het niet dat bij een groot deel van de woningen de indicatieve waarde niet kan worden weergegeven. Je ziet dan dit. Je weet dan simpelweg niet wat de indicatieve kosten gaan zijn voor afkoop van de erfpacht. Wat die afkoopsom is, daar kunnen jij, jouw aankoopmakelaar en jouw taxateur dan alleen maar naar gissen.
De afkoopsom bij de buren zegt helemaal niks!
We zien vaak dat een tijdvak binnen 10 jaar afloopt en er nog niks is geregeld door de huidige of de vorige eigenaren voor een overstap. De verkopende makelaar zegt dat de afkoop bij de buren vorig jaar maar €15.000 bedroeg en bij 3 huizen verderop ook. Maar nergens kan die verkopende makelaar jou een bewijs geven waaruit daadwerkelijk blijkt dat de gemeente Amsterdam jou een zelfde afkoop aanbod gaat doen. De rekentool erfpacht geeft wederom een bericht dat het niet berekend kan worden. Dan maar een contact opnemen met de gemeente. Deze hebben niet direct antwoord. Na een week duwen en trekken kom jij er achter dat de afkoop van de erfpacht geen €15.000, maar ongeveer €120.000 gaat kosten. Voorgaande is een waargebeurd verhaal. Het gevolg: ik heb de aankoopmakelaar die mijn advies vroeg geadviseerd direct de deal in te trekken en dat heeft hij ook gedaan.
Belangrijk om te doen bij aankoop van een woning met erfpacht
Zorg dat je idealiter altijd ergens een document in handen krijgt waaruit je kan opmaken wat je kunt verwachten voor de erfpachtkosten in de toekomst. Het kan zijn dat de erfpachtcanon per datum X eeuwigdurend is vastgeklikt voor een vast bedrag van €1000,- per jaar + inflatie. Dat is prima. Dan weet je dat je niet voor verrassingen komt te staan. Het kan zijn dat het huidige tijdvak over 30 jaar afloopt en dan daarna de erfpachtcanon eeuwigdurend is afgekocht. Dat is ook prima. Maar het kan ook zijn dat – zoals te lezen is in de vorige alinea – er geen duidelijkheid is wat de kosten gaan worden na afloop van het huidige tijdvak. In dat geval is het advies hier eerst duidelijkheid over te krijgen. Hoe kan je dat doen? Door de verkopende makelaar aan het werk te zetten. Laat hem/haar maar schriftelijk die uitvraag doen bij de gemeente. Dat zal niet makkelijk worden. Geen duidelijkheid? Kijk dan gewoon verder.
Erfpacht lieve mensen, is in veel gevallen een tijdbom. Je zit nu misschien nog goed, maar naar mate de tijd vordert kan een nadelig erfpachtregime ontzettend de waarde van jouw woning gaan drukken én als je er lang blijft wonen, zelfs tot gevolg hebben dat jij een enorm hoog erfpachtcanon bedrag moet betalen. En er is niks wat jij dan dan nog tegen kan doen!
Andere erfpacht dealbreakers
Blijf ver weg bij particuliere erfpacht. De voorwaarden zijn vaak minder transparant en kunnen erg nadelig uitpakken voor wat betreft de canon verhogingen. Blijf ook ver weg bij tijdelijke erfpacht. Tijdelijke erfpacht is letterlijk wat het zegt dat het is. Het is tijdelijk. De grond waar jouw woning op staat is niet van jou en jij mag die grond maar tijdelijk ‘gebruiken’ voor een X termijn. Wat er na die X termijn gaan gebeuren is een vraagteken.
Wat kun je wel doen?
Neem echt een goede aankoopmakelaar. In Amsterdam zitten echt veel snelle jongens die te gefocust zijn op het closen van een deal en niet op wat het beste voor jou is. Recent heb ik een cliënt geholpen in Amsterdam. Kosten: ruim €9000,- courtage. Vind je dat veel? Ik kan je vertellen dat ik een vermogen voor haar bespaart heb door tientallen woningen van tafel te vegen, de parels er uit te halen en (ook met een taxateursbril op) de juiste calculaties van de waarde te maken. Het resultaat: een woning aangekocht zonder erfpacht voor een bedrag van €60.000 onder de taxatiewaarde. Heb je een aankoopmakelaar in Amsterdam nodig gespecialiseerd in erfpacht? Neem gerust contact op met Floris.