Wanneer je een woning taxeert of koopt in een stad als Amsterdam, kom je al snel in aanraking met het begrip erfpacht. Daarbij duikt vaak de vraag op: “Is het appartementsrecht volledig in eigendom?” Op het eerste gezicht lijkt dat logisch. Je koopt immers een woning, je hebt een notariële akte, en je mag er alles mee doen. Toch is het juridisch antwoord vaak: nee.
In dit blog leggen we uit waarom een appartementsrecht niet als volledig eigendom geldt als de onderliggende grond in erfpacht is uitgegeven. En waarom dat ook gevolgen heeft voor hoe je de eigendomssituatie moet beoordelen.
Wat is erfpacht eigenlijk?
Erfpacht is een juridisch construct waarbij iemand het recht krijgt om grond te gebruiken die niet van hem of haar is. De eigenaar van de grond (vaak een gemeente, zoals Amsterdam) geeft dit recht uit aan een gebruiker (de erfpachter) voor een lange periode. In ruil daarvoor betaalt de erfpachter een vergoeding: de canon. Soms wordt die canon voor lange tijd afgekocht.
En hoe zit het met appartementsrechten?
Een appartementsrecht is een recht op een aandeel in een gebouw (en eventueel de grond) dat juridisch gesplitst is. Je hebt dan recht op het exclusieve gebruik van bijvoorbeeld jouw woning op de begane grond, en mede-eigendom van de gemeenschappelijke delen zoals het dak en de trap.
Wanneer een appartementencomplex op eigen grond staat, is het appartementsrecht een aandeel in volle eigendom. Maar als het complex op erfpachtgrond staat, is jouw appartementsrecht slechts een aandeel in het erfpachtrecht — dus in een gebruiksrecht, niet in eigendom van de grond.
Twee vragen, twee keer ‘nee’
In veel taxatierapporten worden twee schijnbaar vergelijkbare vragen gesteld:
- Is het appartementsrecht volledig in eigendom?
- Staat het appartementencomplex op eigen grond?
Voor woningen op erfpachtgrond (zoals in Amsterdam gebruikelijk is) luidt het antwoord op beide vragen: nee.
- Vraag 2 is eenvoudig: de grond is van de gemeente. Dus geen eigen grond.
- Vraag 1 is subtieler: ook al ben je juridisch eigenaar van het gebouw (de opstal), jouw appartementsrecht is een deelgerechtigdheid in het erfpachtrecht, en dus niet in het volle eigendom van het geheel.
Maar is het gebouw dan niet van mij?
Ja en nee. De opstal (de woning zelf) is juridisch gezien van jou. Je hebt het recht om het te gebruiken, te verbouwen, te verkopen, enzovoorts. Maar het recht dat je hebt op de grond is afgeleid, namelijk via erfpacht. Je bent geen eigenaar van de grond, en daarom ook geen volle eigenaar van het geheel waarin je een appartementsrecht hebt.
Wat zijn de gevolgen?
Voor kopers en taxateurs betekent dit:
- De woning staat niet op eigen grond.
- Het appartementsrecht is geen volle eigendom, maar een gebruiksrecht via erfpacht.
- Deze juridische nuance kan invloed hebben op de waarde, financierbaarheid en risico-inschatting.
Voor juristen is het verschil scherp, voor leken soms verwarrend. Maar helderheid hierover is belangrijk bij aan- of verkoop, financiering en waardebepaling van vastgoed.
Tot slot
Amsterdam staat vol met woningen die op erfpachtgrond staan. Veel kopers hebben niet door dat ze geen volle eigenaar zijn van hun grond. Dat is in de praktijk vaak geen probleem, zolang men begrijpt hoe het juridisch werkt. Voor taxateurs is het essentieel om dit verschil goed te duiden in hun rapport.
Een woning kan jouw thuis zijn, maar de grond eronder misschien niet.