🏡 Alles over erfpacht in Amsterdam: van vroeger tot nu
Veel mensen in Amsterdam wonen op grond die eigendom is van de gemeente. Die grond wordt niet verkocht, maar uitgegeven in erfpacht. Dat betekent dat je de grond ‘huurt’ voor een lange periode, terwijl je wél eigenaar bent van het huis erop. Voor het gebruik van de grond betaal je een vergoeding: de canon.
Amsterdam kent al sinds 1896 erfpacht. Door de jaren heen zijn de regels – de zogenoemde algemene erfpachtbepalingen – meerdere keren veranderd.
Er zijn nu de volgende versies van Amsterdamse erfpachtbepalingen: 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 en 2016. Dit artikel legt op een simpele én duidelijke manier uit wat de belangrijkste verschillen zijn tussen de erfpachtregelingen van 1937 tot en met 2016.
🔍 Wat zijn de grootste verschillen?
| Onderdeel | 1937–1966 (oude regelingen) | 1994 & 2000 (modernere regelingen) | 2016 (eeuwigdurende erfpacht) |
|---|---|---|---|
| 📆 Looptijd | Tijdvakken van 75 of 50 jaar | Tijdvakken van 50 jaar | Geen tijdvakken – voor altijd geldig |
| 💶 Canon (betaling) | Vast bedrag per tijdvak | Canon herzien na 50 jaar + 5-jaarlijkse inflatie-aanpassing | Canon één keer vastgesteld + jaarlijkse inflatie-index |
| 📈 Risico op stijging | Hoog: canon kan fors stijgen | Nog steeds risico op stijging | Laag: canon verandert niet, tenzij je zelf iets wijzigt |
| 🏦 Hypotheek krijgen | Lastig in laatste jaren van tijdvak | Nog steeds lastig in laatste jaren | Veel makkelijker – banken hebben meer zekerheid |
| ✍️ Wijzigingen door gemeente | Elke 50–75 jaar mag gemeente regels aanpassen | Gemeente kan regels aanpassen bij nieuw tijdvak | Geen eenzijdige wijzigingen meer mogelijk |
| 💰 Afkoop canon | Alleen voor tijdvak mogelijk | Meerdere opties: jaarlijks, 10/25 jaar vast, of afkoop | Afkoop voor altijd mogelijk of zelfs verplicht (commercieel) |
🕰️ Korte geschiedenis van erfpacht in Amsterdam
1937 – 1966: De klassieke erfpacht
In deze oude regelingen waren de afspraken vrij streng. De canon stond voor 50 of 75 jaar vast, maar daarna kon die flink omhoog. De gemeente mocht de regels aanpassen aan ‘nieuwe tijden’ – en dat kon best grote gevolgen hebben.
📌 Voordeel: Lage canon voor lange tijd
⚠️ Nadeel: Grote onzekerheid bij verlenging
1994 & 2000: Meer flexibiliteit, iets meer zekerheid
Deze regelingen introduceerden meer opties voor erfpachters, zoals jaarlijkse canon, of vaste bedragen voor 10 of 25 jaar. De canon werd vijfjaarlijks aangepast aan inflatie. Maar: na elk tijdvak mocht de gemeente nog steeds de regels én canon flink aanpassen.
📌 Voordeel: Meer betaalmogelijkheden en indexering
⚠️ Nadeel: Nog altijd geen echte zekerheid op lange termijn
2016: Eeuwigdurende erfpacht – eindelijk rust?
In 2016 is een nieuw systeem ingevoerd: eeuwigdurende erfpacht. De canon wordt één keer vastgesteld en daarna nooit meer verhoogd – alleen jaarlijks een kleine inflatiecorrectie. De gemeente mag de regels niet meer aanpassen. Alles blijft zoals afgesproken, tenzij jij zelf iets verandert aan je situatie (bijvoorbeeld splitsing, wijziging van gebruik, enz.).
📌 Voordeel: Maximale zekerheid voor erfpachters én banken
⚠️ Nadeel: De overstap naar eeuwigdurend erfpacht kan duur zijn
📌 Conclusie
Amsterdam is in 80 jaar tijd van onzeker erfpachtsysteem naar een veel stabieler systeem gegaan:
- De oude erfpacht bood lange tijd lage lasten, maar kon plots erg duur worden.
- De tussenversies gaven iets meer voorspelbaarheid, maar lieten de deur nog open voor forse wijzigingen.
- De regeling van 2016 biedt rust, duidelijkheid en zekerheid, vooral voor wie lang vooruit wil plannen of een hypotheek wil.