In dit eerdere artikel (uit mei 2022) van ons lees je al dat Online Biedsystemen en de Online biedprocedure eigenlijk schijnveiligheid is. Bij bijvoorbeeld het online biedsysteem met sluitingsdatum+tijd van de NVM kan de verkopende makelaar gewoon zien wat de hoogte is van de biedingen die binnen zijn gekomen. Daarmee kan een verkopende makelaar de hoogte van biedingen lekken naar 1 of meer andere kandidaat kopers waardoor andere bieders flink benadeeld worden. Ook lees je in dit eerdere artikel dat het halen van je gelijk bij oneerlijke biedpraktijken heel lastig is.
In dat eerste artikel stellen we ook een aantal concrete oplossingen voor om dit tegen te gaan. Niet dat dit voorstel exact moet worden overgenomen, maar het probleem dat er nu ontstaat is dat de overheid flink de makelaars de duimschroeven wil aandraaien met een reeks beknellende maatregelen die in de praktijk niet gaan werken.
Het probleem dat er nu is bij huizenzoekers
Het probleem nu is dat kijkers/kandidaat kopers zich niet (genoeg) realiseren dat alles nog kan en mag gebeuren zo lang er geen schriftelijke koopovereenkomst is getekend. Dus ook als er nog biedingen na een deadline zijn of zelfs nadat de woning mondeling of per e-mail is verkocht. Althans, dit ervan uitgaand dat koper en verkoper als particulier handelen.
De makelaar staat nu heel vaak onterecht in een kwaad daglicht als er geheel ongevraagd na een biedingsdeadline of na een mondelinge koop nog een veel hoger bod binnen komt. De makelaar is namelijk conform de voor hem geldende regels verplicht om zijn opdrachtgever te informeren over deze bieding en als het verschil te aantrekkelijk is, dan gaan verkopers vaak toch nog voor een andere bieding c.q. andere koper. Geloof mij, de meeste makelaars zullen zo’n ‘bom bieding’ totaal niet leuk vinden, want het levert alleen maar boosheid en/of teleurstellingen op. Maar dat is nu eenmaal wat de geldende regels zijn.
De overige problemen
Mocht je slachtoffer zijn van oneerlijke biedpraktijken, dan is het halen van je gelijk vaak kansloos.
Aan de andere kant dreigt de overheid nu flink door te slaan met een stormvloed aan nieuwe onwerkbare regels voor het biedsysteem.
Wat kan er gedaan worden om oneerlijke biedpraktijken de kop in te drukken?
Dat is heel simpel:
- Maak het gebruik van een Online Biedsysteem wettelijk verplicht voor élke makelaar. Dus ook makelaars die niet zijn aangesloten bij een branchevereniging.
- Anker de erecode/gedragscode spelregel (zie hier, hier en hier), dat het lekken van biedingen niet is toegestaan, vast in de wet zodat deze ook voor iedere makelaar geldt. Op die manier kunnen ongebonden makelaars civielrechtelijk wel worden aangesproken.
- Kijkers en kandidaat kopers moeten veel beter geïnformeerd worden dat een makelaar verplicht is om elke bieding, wanneer deze dan ook gedaan wordt, door te sturen naar zijn opdrachtgever en er zolang er nog geen koopakte is getekend, nog van alles kan gebeuren.
- Er mogen alleen geaccrediteerde biedsystemen gebruikt worden. Eerlijk Bieden is geaccrediteerd. Move (NVM) is dat nog niet.
- Bij online biedingen met een einddatum en tijd (online inschrijvingen) mogen de biedingen niet zichtbaar zijn voor de makelaar en de verkoper zo lang de deadline nog niet verstreken is. Dus dit vergt een aanpassing in het systeem Move van de NVM.
- De manier over hoe je nu je klacht moet indienen over oneerlijke biedpraktijken slaat werkelijk waar nergens op! Zie ook dit artikel. Hier moet direct een aparte onafhankelijke commissie voor komen die gewoon elke klacht in een tijdsbestek van een paar weken behandeld moet hebben. Makelaars (aangesloten bij een branchevereniging) die niet kunnen aantonen dat ze volgens de geldende erecode/gedragscode hebben gehandeld moeten door de onafhankelijke toezichtcommissie een waarschuwing en na herhaling een sanctie krijgen.
- De overheid moet de brancheverenigingen de kans geven om dit oppakken en zich hier niet meer dan dat mee bemoeien. Overheidsbemoeienis werkt alleen maar als olie op het vuur.