Huurpuntentelling

Hoe werkt dat met de huurpuntentelling als je een woning in de vrije sector wilt verhuren?
We beginnen even met de basis. In Nederland heb je contractvrijheid. In de basis mag je, als je iets aanbiedt, elke prijs vragen die je wilt. Bij verhuur van een woning is dat echter niet zo. In Nederland is het ‘Besluit Huurprijzen Woonruimte’ (BHW) van toepassing. Hierin zit het zogenoemde huurpuntenstelsel verwerkt. In dit stelsel is opgenomen dat je voor woningen met een bepaalde waardering – m.a.w. huurpunten – NIET mag vragen wat je wilt. Hierin geeft de overheid een maximale kale huur aan. Dit doen ze middels het woningwaarderingsstelsel. Hiervan bestaan twee varianten:

  1. De eerste variant is voor zelfstandige woningen (kort gezegd eigen keuken, eigen opgang, eigen sanitaire voorzieningen).
  2. De tweede variant is voor onzelfstandige woonruimtes (bijvoorbeeld: je deelt een keuken en/of een badkamer).

In het woningwaarderingsstelsel wordt op verschillende gebieden gekeken naar hoeveel punten je voor die woning krijgt.

Liberalisatiegrens

Wat is de liberalisatiegrens/wanneer is er sprake van verhuur vrije sector?
Er is een schema met de maximale huurprijzen in een zeker jaar. Zie hier dat schema van het jaar 2020. Zoals je ziet wordt elk aantal huurpunten gekoppeld aan een maximale huurprijs. Echter, je bent als verhuurder alleen gebonden aan de maximale huurprijs tot aan de ‘liberalisatiegrens’. Dit is de grens die jaarlijks wordt bepaald waarboven verhuurders zelf mogen bepalen welke huur zij vragen. Op dit moment (in 2021) is dat € 752,33 voor zelfstandige woning. Vanaf 145 huurpunten in 2021 (= €756,48 volgens het schema) verhuur is in de vrije sector en mag je vragen wat je wilt. Het aantal punten waarboven je in de vrije sector zit kan dus per jaar verschillen afhankelijk van hoe hoog de liberalisatiegrens van dat jaar is.

In dit geval heb je dus minimaal ca. 145 huurpunten nodig om een woning aan te kunnen merken als huurwoning boven de liberalisatiegrens/huurwoning in de ‘vrije sector’. Vanaf 145 huurpunten mag je elke huur vragen die je wilt als verhuurder. Onder de 145 huurpunten mag dat NIET! Let op: ga ook niet precies op 145 punten zitten. Zorg dat je met een veilige marge van minimaal een paar punten hierboven zit.

Zit je al in de vrije sector, heb je al huurders en wil je de huur verhogen? Let even op dat vanaf 2021 is de jaarlijkse huurprijsstijging beperkt is tot maximaal de inflatie + 1%. In prijs uitgedrukt.

Huurpunten

Huurpunten versus woonruimte
De meeste punten krijg je voor de vertrekken in de woning. Denk aan: hoe groot is de woonkamer, hoe groot is de slaapkamer, badkamer, keuken, etc. Hier krijg je dus punten voor. Voor woonruimte krijg je één punt per vierkante meter.

Je krijgt echter niet voor alle vertrekken in je woning deze punten. Zo krijg je geen woonruimte-punten voor het toilet, de hal, kasten als ze in de gang zitten en de meterkast. Zo kan het zijn dat een woning van bijvoorbeeld 70 m2 aan woonoppervlakte je maar 50 huurpunten oplevert. Een kelderbox of fietsenberging levert 0,75 huurpunt per vierkante meter op.

Andere zaken waar naar gekeken wordt:

  • Welke vertrekken zijn verwarmd
  • Heb je een intercom met een video erin
  • Wat voor apparaten zitten er in je keuken
  • De vorm en luxe van je sanitaire voorzieningen
  • Lengte van je aanrecht
  • Type kranen (simpele kraan of éénhandsbediening), toilet (normaal of hangend) en wastafel (enkel of dubbel)

WOZ-waarde

WOZ-waarde en huurpunten
Wat zwaar meetelt is de WOZ-waarde. Hoe hoger deze is, des te meer huurpunten. Hoge WOZ-waardes zorgen er nu voor dat ook kleine woningen in een stad als Amsterdam boven de liberalisatiegrens zitten. Echter per 1 januari 2021 is weging van de WOZ-waarde (waarschijnlijk) beperkt tot maximaal 33% van het totaal aantal huurpunten. Dit heet de ‘WOZ-cap’. Dit zal gevolgen hebben voor deze hele kleine woningen in een stad als Amsterdam. Bij woningen die tot 1-1-2021 in de vrije sector (zouden) vallen, hoeft dat na deze datum niet meer zo te zijn. Daarom is het belangrijk om dit op te vangen met een betere BENG-label. Let op: het BENG-label is per 1-1-2021 minder zwaar geen meetellen in de huurpuntentelling (ten opzichte van de voorgang ‘de energie index’).

Huurcommissie

Huurgeschillen voorleggen aan de huurcommissie
Naast het huurpuntenstelsel is er de huurcommissie. Dit is een adviesorgaan van de overheid waar huurders zich kunnen melden als ze denken dat ze teveel betalen. Hier kunnen huurders hun lopende huurprijs aanvechten. Als ze door de huurcommissie in het gelijk worden gesteld, dan wordt de huur met terugwerkende kracht verlaagd naar het bedrag dat de overheid stelt.

Vrije Sector

Woning naar de vrije sector krijgen
De energieprestaties en de duurzaamheid van een woning zijn een heel belangrijk onderdeel in het woningwaarderingsstelsel.

Voor het upgraden van een pand naar de vrije sector/boven de liberalisatiegrens is in praktijk isoleren de beste aanpak. Vaak doet men dit door het:

  • bekleden van gevels aan de binnenkant (voorzetwanden of isolatieplaten)
  • installeren van een goede Cv-ketel met het hoogste rendement (HR 107 ketel)
  • aanbrengen vloerisolatie
  • aanbrengen dakisolatie
  • aanbrengen zonnepanelen
  • aanbrengen van 3M glasfolie op enkelglas (waardoor het de waarde van dubbel glas krijgt)
  • aanbrengen van 3M glasfolie op dubbellas (waardoor het de waarde van HR glas krijgt)
  • uitvrezen van sponningen en HR glas bevestigen

Met isoleren kan je zo’n 40% van het aantal huurpunten halen dat je nodig hebt om je woning in de vrije sector te krijgen.

Ook de keuken en het sanitair kunnen veel punten opleveren. Een keuken met een aanrechtblad van minimaal 2 meter en voldoende inbouwapparatuur levert al 14 huurpunten. Een hangtoilet met inbouwreservoir, dubbele wastafel, verlichting in de badkamerkast etc. Het levert allemaal punten op.

Voordat je een woning voor de verhuur gaat kopen is het verstandig om zelf, of door een gespecialiseerd bedrijf, een ‘quickscan’ te doen van de haalbaarheid om de woning in de vrije sector te kunnen krijgen. In principe kan je zo’n quickscan doen vanaf de Funda advertentie. Je weet het aantal vierkante meters, ziet de isolatievoorzieningen, leest over de installaties, het type verwarming en je ziet de plattegronden met maten.

De energie-index van een woning vind je op: www.ep-online.nl

Minder geschikt

Welke woningen zijn minder geschikt voor verhuur vrije sector?
Woningen waar het lastiger is om deze in de vrije sector te krijgen zijn woningen met een lage WOZ-waarde, woningen met een laag aantal vierkante meters en/of woningen waar het lastig is de energie-index te verbeteren (zoals panden met blokverwarming).

Verhuur in Vrije Sector

Welke woningen scoren goed voor verhuur in de vrije sector?

  • Woningen met stadsverwarming scoren heel erg goed in de energie-index
  • Woningen met een hoge WOZ-waarde (maar houd rekening met de WOZ-cap waar we eerder over spraken)
  • Woningen met meer dan 90 m2 woonoppervlakte
  • Woningen met een hoge energie-index of goed scorend ‘BENG-label’

Wijzigingen

Veranderingen 2021 t.o.v. 2020
De veranderingen die op komst zijn:

  • We hadden tot 1-1-2021 de energie-index. Per 1 januari 2021 is deze weer afgeschaft en vervangen door het BENG-label. Deze is een stuk strenger geworden. Je had er daarom slim aan gedaan om vóór 31-12-2020 een nog een energie-index aan te vragen.
  • Per 1-1-2021 is het aandeel van de punten uit je WOZ-waarde gemaximaliseerd tot 33% van het totaal aantal huurpunten. Woningen die tot 1-1-2021 in de vrije sector (zouden) vallen, kunnen na deze datum dat niet meer zijn. Daarom is het belangrijk om dit op te vangen met een betere energie-index of een beter BENG label.

Energielabel < > Huurpunten

De meest gemaakte fout: energielabel versus huurpunten
Je kan je energielabel gebruiken voor de huurpunten indien die van voor 1 januari 2015 is. Als je een jonger label hebt dan kent de huurpuntenberekening van de huurcommissie je wel punten toe, maar zijn deze niet geldig. Je wordt zo dus door de huurcommissie op het verkeerde been gezet. Jij denkt als verhuurder leuk de minimaal 142 huur punten te hebben en je woning in de vrije sector te mogen verhuren. Nu gaat jouw huurder bezwaar maken bij de huurcommissie en de huurcommissie vernietigt jouw huurpunten omdat jouw label van na 1 januari 2015 is. De huurcommissie telt jouw energielabel dan niet mee en kijkt naar een bouwjaarstaffel. Is jouw woning van vóór 1976 dan krijg je nul punten. Nu is het vreemde dat als in dezelfde situatie jouw label van 31-12-2014 zou zijn, er niets aan de hand is!

Energielabel

Het energielabel en huurpunten
Let op: een energielabel heeft dus GEEN status voor de huurpunten. Je moet echt een energie-index hebben van vóór 1 januari 2021. Heb je nog geen energie-index van voor 1-1-2021, dan moet je per die datum een BENG-label opvragen. Deze is duurder in aanvraag en zal ook minder zwaar mee gaan tellen in de huurpuntentelling. Heb je geen goed label en werk je als verhuurder alleen met een energielabel, dan loop je een groot risico. Het risico is namelijk dat als de huurder bezwaar maakt tegen de huur bij de huurcommissie, er dan puur wordt teruggevallen op het bouwjaar van de woning. De energieprestatie telt dan helemaal niet meer mee. Een woning die dan normaal gesproken ruim genoeg punten voor de vrije sector kan opleveren, kan dan plotseling in de sociale sector vallen.

Er zijn bedrijven zoals Boemerang en RentFriendly die het internet af scannen naar te huur staande woningen. Dan kijken ze of er een energie-index op zit. Ze kunnen ook kijken naar buurten waar veel verhuurd wordt. Vervolgens gaan ze via Push Marketing actief huurders benaderen. Hierin bieden ze hun diensten aan om op ‘no cure no pay’ basis de huur aan te vechten voor de huurder.

Verhuur aan drie  personen

Als je kamerverhuur doet tot en met drie personen is het niet verstandig om deze als onzelfstandige eenheden te gaan verhuren. Als je dit wel doet en volgens het woningwaarderingsstelsel gaat verhuren, dan is het rendement dat je kan behalen doorgaans zeer slecht. Dat heeft er mee te maken dat de woningwaarderingsstelsel voor kamerverhuur sinds de jaren 60 niet meer is aangepast. Bij kamerverhuur is het beter om één zelfstandige woning aan drie personen tegelijkertijd te verhuren. Dus verhuur in dat geval aan een ‘woongroep’.

Handige weetjes

Tot slot nog enkele handige weetjes:

  • Een keukenblad zonder kastjes eronder telt niet mee. De diepte van het keukenblad is niet belangrijk. Je kan ook een blad van Ikea pakken van 30 cm diepte (€ 15,-) met 2 kastjes eronder.
  • Bij een beschermd stadsgezicht krijg je vaak een opslag op jouw toegestane huurprijs van soms wel 15%.
  • De liberalisatiegrens is een (in 2021) bedrag van 756,48. Hierboven is geliberaliseerd. Hieronder is gereguleerd. De puntentelling is een tool om te meten of jouw waarde onder of boven de liberalisatiegrens valt. Google altijd even naar ‘liberalisatiegrens’ + het jaar waar je dan in zit.
  • De tabel van de maximale huurprijs wordt twee keer per jaar bijgesteld: op 1 januari en op 1 juli.
    Op 1 januari krijg je minder punten, op 1 juli meer. Ga je de huurpunten uitrekenen, houd altijd rekening met de eerste helft van het jaar. De punten tussen 1 januari en 1 juli verschillen rondom de vier punten. Belangrijkste advies: ga niet precies op de grens van 142 punten zitten. Neem voldoende marge. Beter dat je minimaal op bijvoorbeeld 150 of 160 punten zit. Je moet dus proberen je huurprijs geliberaliseerd te hebben conform het huurpunten stelsel van het eerste half jaar.
  • Ga je renoveren? Je kan twee punten per €10.000 investering verdienen. Het gaat dan om het toevoegen van woningkwaliteit, of woningverbetering. Niet het onderhoud.
  • Een BENG label ergens aanvragen kost ca. €275,- incl. btw.