Eén van de meest gestelde vragen na de eigendomsoverdracht van een woning is of een verkoper nog aansprakelijk kan worden gehouden voor een gebrek dat pas daarna aan het licht komt. Veel mensen denken dat een verkoper automatisch verantwoordelijk is zodra een gebrek wordt ontdekt, terwijl anderen juist denken dat een koper na de sleuteloverdracht nergens meer op kan terugvallen. De werkelijkheid ligt ergens in het midden. Een belangrijke vraag is namelijk niet alleen óf er sprake is van een gebrek, maar ook of dat gebrek voor de koper kenbaar was, welke informatie de verkoper daarover heeft verstrekt en welke afspraken partijen daarover in de koopovereenkomst hebben gemaakt.
Niet ieder gebrek leidt automatisch tot aansprakelijkheid
Wanneer een gebrek het normale gebruik van de woning belemmert, kan een verkoper onder omstandigheden aansprakelijk zijn. Toch betekent dit niet dat een verkoper altijd verantwoordelijk is voor ieder gebrek dat na de eigendomsoverdracht wordt ontdekt. Er moet namelijk ook worden gekeken naar de zogenaamde kenbaarheidsvraag. Was het gebrek voor de koper zichtbaar of herkenbaar? En heeft de verkoper zijn informatieplicht nageleefd? Juist deze vragen spelen een belangrijke rol bij de beoordeling van de aansprakelijkheid.
De mededelingsplicht van de verkoper
Een verkoper heeft een mededelingsplicht. Dat betekent dat hij belangrijke informatie over de woning die hij kent of behoort te kennen, niet mag achterhouden. Een koper mag er in de regel namelijk op vertrouwen dat de mededelingen die de verkoper over de woning doet juist zijn. Het uitgangspunt in de rechtspraak is dan ook dat een koper mag afgaan op de informatie die de verkoper verstrekt.
Deze regel is belangrijk, omdat een koper tijdens een bezichtiging lang niet alles kan ontdekken. Daarom mag hij ervan uitgaan dat de verkoper eerlijk en volledig is over relevante zaken die van belang zijn voor de woning.
De onderzoeksplicht van de koper
Tegenover de mededelingsplicht van de verkoper staat de onderzoeksplicht van de koper. Ook een koper heeft een eigen verantwoordelijkheid en mag niet volledig achteroverleunen. Toch komt deze onderzoeksplicht niet altijd direct in beeld.
Volgens vaste rechtspraak wordt namelijk eerst gekeken of de verkoper aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan. Pas wanneer vaststaat dat de verkoper geen informatie heeft achtergehouden die hij had moeten verstrekken, wordt beoordeeld of de koper zelf voldoende onderzoek heeft gedaan.
Met andere woorden: de vraag of de koper beter had moeten opletten, komt pas aan de orde als de verkoper eerst aan zijn informatieplicht heeft voldaan.
De mededelingsplicht gaat vóór de onderzoeksplicht
Dit is misschien wel de belangrijkste vuistregel om te onthouden.
Heeft de verkoper informatie die hij had behoren te geven, maar heeft hij die niet verstrekt? Dan kan hij zich er in beginsel niet op beroepen dat de koper zijn onderzoeksplicht heeft geschonden.
Of eenvoudiger gezegd: een verkoper kan niet eerst belangrijke informatie achterhouden en vervolgens tegen de koper zeggen dat deze het zelf maar had moeten ontdekken.
Juist daarom heeft de rechtspraak bepaald dat de mededelingsplicht vóór de onderzoeksplicht gaat. Eerst wordt beoordeeld of de verkoper eerlijk en volledig is geweest. Pas daarna wordt gekeken of de koper zelf nog nader onderzoek had moeten verrichten.
Een ouderdomsclausule kan de positie van de koper flink verzwakken
Naast de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper is er nog een bepaling die in de praktijk enorme gevolgen kan hebben: de ouderdomsclausule. Vooral bij oudere woningen wordt deze clausule regelmatig opgenomen in de koopovereenkomst. Veel kopers lezen er vluchtig overheen of zien het als een standaardtekst, terwijl de juridische gevolgen groot kunnen zijn.
In een “gewone” koopovereenkomst staat in artikel 6 doorgaans dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen moet bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als woning. Dat biedt een koper een belangrijke bescherming. Ontdekt de koper na de eigendomsoverdracht een gebrek dat het normale gebruik van de woning belemmert, dan kan de verkoper onder omstandigheden daarvoor aansprakelijk zijn.
Een ouderdomsclausule zet die bescherming echter aanzienlijk onder druk.
Met een ouderdomsclausule spreken koper en verkoper namelijk af dat de koper begrijpt dat de woning een bepaalde leeftijd heeft en dat de bouwkundige kwaliteit, de gebruikte materialen en de installaties niet meer hoeven te voldoen aan de eisen die tegenwoordig aan moderne woningen worden gesteld. De koper accepteert daarmee dat bepaalde onderdelen simpelweg versleten of verouderd kunnen zijn en dat dit risico in belangrijke mate voor zijn eigen rekening komt.
Dat betekent niet dat de verkoper automatisch overal vanaf is. De mededelingsplicht blijft namelijk gewoon bestaan. Weet een verkoper van een gebrek dat hij had behoren te melden, dan mag hij die informatie niet achterhouden. Doet hij dat wel, dan kan hij ondanks een ouderdomsclausule nog steeds aansprakelijk zijn.
Maar in alle andere gevallen wordt de positie van de koper een stuk lastiger. Blijkt na de eigendomsoverdracht bijvoorbeeld dat de riolering volledig vervangen moet worden, de elektrische installatie sterk verouderd is, de houten vloerconstructie aan het einde van haar levensduur is of het dak veel slechter blijkt dan verwacht, dan zal een koper met een ouderdomsclausule veel moeilijker kunnen betogen dat de verkoper daarvoor aansprakelijk is. Juist omdat de koper vooraf heeft aanvaard dat een oudere woning nu eenmaal meer gebreken en achterstallig onderhoud kan vertonen.
Praktisch kun je het zo zien: artikel 6 van de koopovereenkomst biedt een koper normaal gesproken een belangrijke garantie dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Een ouderdomsclausule schrapt die garantie niet volledig, maar beperkt haar werking vaak zó sterk dat een koper veel minder snel met succes een beroep op artikel 6 kan doen. Voor veel gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning betekent dit in de praktijk dat de koper na de eigendomsoverdracht vaak zelf voor de herstelkosten opdraait.
Dat betekent niet dat je als koper automatisch “pech hebt” zodra een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst staat. De verkoper blijft namelijk verplicht om bekende gebreken die hij had behoren te melden eerlijk met de koper te delen. Maar voor veel andere gebreken die simpelweg voortvloeien uit de leeftijd van de woning, verschuift het risico juist naar de koper. De bescherming die artikel 6 normaal gesproken biedt, wordt daardoor aanzienlijk kleiner.
Daarom is het bij oudere woningen extra belangrijk om vóór de aankoop goed onderzoek te laten doen. Een bouwkundige keuring kost misschien enkele honderden euro’s, maar kan uiteindelijk het verschil betekenen tussen een vervelende verrassing en een schadepost van tienduizenden euro’s. Wie een oudere woning koopt mét een ouderdomsclausule, doet er verstandig aan zich te realiseren dat de kans aanzienlijk groter is dat hij na de sleuteloverdracht zelf met de rekening blijft zitten. Dat is precies de reden waarom deze clausule in de praktijk zoveel invloed heeft op de rechtspositie van een koper.
Conclusie
Of een verkoper na de eigendomsoverdracht aansprakelijk is voor een gebrek, hangt dus niet alleen af van het bestaan van dat gebrek. Minstens zo belangrijk is de vraag of het gebrek het normale gebruik van de woning belemmert, of het voor de koper kenbaar was, of de verkoper zijn mededelingsplicht correct is nagekomen én welke afspraken partijen daarover in de koopovereenkomst hebben gemaakt.
De belangrijkste les is eenvoudig samen te vatten: een koper mag in beginsel vertrouwen op de informatie die de verkoper verstrekt. Heeft de verkoper informatie achtergehouden die hij had moeten delen, dan kan hij zich doorgaans niet beroepen op een onvoldoende onderzoek door de koper. Pas wanneer de verkoper aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan, komt de onderzoeksplicht van de koper in beeld.
Wordt daarnaast ook nog een ouderdomsclausule overeengekomen, dan wordt de bescherming die artikel 6 van de koopovereenkomst normaal gesproken biedt aanzienlijk beperkt. Dat betekent niet dat de verkoper nooit meer aansprakelijk kan zijn, maar wél dat een koper veel minder snel met succes een beroep op die bepaling kan doen. Voor veel gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning zal de koper na de eigendomsoverdracht uiteindelijk zelf de herstelkosten moeten dragen. Juist daarom is het verstandig om vóór de aankoop kritisch onderzoek te doen en niet te licht te denken over de gevolgen van een ouderdomsclausule.