Jarenlang was het voor particuliere verhuurders relatief eenvoudig om een woning tijdelijk te verhuren. Verhuisde je voor een tijdje naar het buitenland of wilde je eerst afwachten of je jouw woning definitief zou verkopen, dan kon je vaak een huurcontract voor één of twee jaar afsluiten. Aan het einde van die periode liep het contract automatisch af en kon de huurder de woning verlaten. Sinds 1 juli 2024 is dat echter ingrijpend veranderd. De wetgever heeft de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur flink beperkt en huurders genieten tegenwoordig in veel meer situaties direct huurbescherming. Toch betekent dit niet dat tijdelijke verhuur helemaal onmogelijk is geworden. In een aantal specifieke gevallen biedt de wet nog steeds ruimte om een woning tijdelijk te verhuren.
Waarom zijn de regels veranderd?
Voor 1 juli 2016 genoten huurders in Nederland veel huurbescherming. Met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 werd het vervolgens eenvoudiger om tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar af te sluiten. Verhuurders hoefden na afloop van die periode geen wettelijke opzeggingsgrond meer aan te voeren; het contract eindigde simpelweg op de afgesproken datum.
De wetgever vond uiteindelijk dat deze regeling te veel ten koste ging van de rechtspositie van huurders. Daarom zijn de regels per 1 juli 2024 opnieuw gewijzigd. Sindsdien geldt weer als uitgangspunt dat een huurder direct een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd krijgt, inclusief volledige huurbescherming. Alleen in een beperkt aantal uitzonderingssituaties mag nog een tijdelijk huurcontract worden gesloten.
Wanneer is tijdelijke verhuur nog wel mogelijk?
De wet kent momenteel acht situaties waarin een tijdelijk huurcontract nog is toegestaan.
1. Verhuur op grond van de Leegstandswet
Staat een woning leeg omdat deze te koop staat of binnenkort wordt gesloopt of ingrijpend gerenoveerd? Dan kan tijdelijke verhuur soms plaatsvinden op basis van de Leegstandswet. Hiervoor is wel een vergunning van de gemeente vereist.
2. Flexwoningen
Voor flexwoningen die met een tijdelijke omgevingsvergunning zijn gebouwd, blijft tijdelijke verhuur mogelijk zolang de woning binnen de daarvoor geldende wettelijke termijn wordt gebruikt.
3. Verhuur aan bijzondere doelgroepen
Ook voor bepaalde doelgroepen mag nog steeds een tijdelijk huurcontract worden afgesloten. Denk hierbij aan studenten, promovendi, jongeren onder de 28 jaar, senioren, mensen met een handicap of grote gezinnen. Zodra de huurder niet langer tot de betreffende doelgroep behoort, kan de huur onder voorwaarden worden beëindigd.
4. Korte duur naar zijn aard
Sommige overeenkomsten vallen buiten de normale huurbescherming omdat zij van nature slechts voor korte tijd zijn bedoeld. Een hotelkamer of vakantiewoning zijn hiervan bekende voorbeelden.
5. Hospitaverhuur
Wie een kamer verhuurt in zijn eigen woning kan gebruikmaken van de hospitaregeling. Tijdens de eerste negen maanden geldt een proefperiode waarin de verhuurder relatief eenvoudig afscheid kan nemen van de huurder. Daarna geniet ook de hospitahuurder huurbescherming en gelden de normale wettelijke regels.
6. Tijdelijke verhuur via de diplomatenclausule
Ga je tijdelijk in het buitenland werken en wil je daarna zelf weer terugkeren naar jouw woning? Dan biedt de diplomatenclausule nog steeds een uitstekende mogelijkheid om de woning gedurende jouw afwezigheid tijdelijk te verhuren. Wel moet vooraf duidelijk zijn vastgelegd dat de verhuurder de woning na afloop weer zelf gaat bewonen.
7. Samenwonen op proef
Ook wanneer iemand tijdelijk gaat samenwonen om te kijken of de relatie standhoudt, mag de eigen woning onder voorwaarden tijdelijk worden verhuurd. Mocht het samenwonen toch niet blijken te werken, dan kan de eigenaar weer terugkeren naar de eigen woning.
8. Tijdelijke verhuur aan een kind of ouder
De wet biedt eveneens ruimte om een woning tijdelijk te verhuren totdat een eigen kind of ouder deze zelf gaat bewonen. Hierbij gelden wel aanvullende voorwaarden, waaronder de regels rondom dringend eigen gebruik.
Wat moet er in een tijdelijk huurcontract staan?
Wanneer een tijdelijk huurcontract is toegestaan, is het belangrijk dat de overeenkomst zorgvuldig wordt opgesteld. Zo moet duidelijk worden vastgelegd hoe lang de huur duurt, op welke wettelijke uitzondering het contract is gebaseerd en waarom juist die uitzondering van toepassing is. Daarnaast moet worden opgenomen dat de huurder de overeenkomst tussentijds mag beëindigen. De verhuurder kan dat in beginsel niet zomaar.
Een veelgemaakte fout is het verlengen van een tijdelijk huurcontract. Dat lijkt misschien praktisch, maar juridisch kan dit grote gevolgen hebben. In veel gevallen verandert de overeenkomst daardoor automatisch in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waardoor de huurder volledige huurbescherming krijgt.
Kan een verhuurder de huur zomaar opzeggen?
Veel mensen denken dat een verhuurder een huurder eenvoudig kan laten vertrekken zodra hij de woning wil verkopen of zodra een koper is gevonden. Dat is een hardnekkig misverstand.
Een verhuurder mag een huurovereenkomst alleen beëindigen als sprake is van een wettelijke opzeggingsgrond. Voorbeelden daarvan zijn:
- de huurder gedraagt zich niet als een goed huurder;
- de verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik;
- de huurder weigert een redelijk voorstel tot wijziging van de huurovereenkomst;
- de woning is nodig voor de uitvoering van een bestemmingsplan.
Een koper die de woning graag vrij van huur geleverd wil krijgen, vormt op zichzelf géén geldige opzeggingsgrond.
Gaat een huurder niet akkoord met de opzegging? Dan kan de verhuurder de huur niet eigenhandig beëindigen. In dat geval moet altijd de rechter beoordelen of de huurovereenkomst daadwerkelijk mag eindigen.
Conclusie
De tijd waarin vrijwel iedere particuliere verhuurder zonder veel moeite een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar kon afsluiten, ligt inmiddels achter ons. Sinds 1 juli 2024 geldt als uitgangspunt dat huurders direct een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd krijgen en daarmee uitgebreide huurbescherming genieten.
Dat betekent echter niet dat tijdelijke verhuur volledig onmogelijk is geworden. In specifieke situaties, zoals verhuur via de diplomatenclausule, hospitaverhuur, leegstand of verhuur aan bijzondere doelgroepen, biedt de wet nog steeds mogelijkheden. Juist omdat de regels tegenwoordig veel strenger zijn en een kleine fout grote juridische gevolgen kan hebben, is het verstandig om vooraf goed te laten beoordelen welke vorm van tijdelijke verhuur in jouw situatie nog mogelijk is.