Sinds 1979 kent Nederland het woningwaarderingsstelsel, een systeem dat bepaalt hoeveel huur je maximaal voor een woning mag vragen. Dit zorgt ervoor dat de huurprijs tot aan een bepaalde grens is gelimiteerd. Huurders hebben sinds die tijd de mogelijkheid om een te hoge huurprijs aan te vechten bij de verhuurder via de Huurcommissie. Als een woning echter voldoende huurpunten heeft en daardoor boven de ‘liberalisatiegrens’ uitkomt, mag de verhuurder een marktconforme huur vragen, en valt er niets aan te vechten.
Sinds de introductie van het woningwaarderingsstelsel is dit stelsel nauwelijks gewijzigd. Per 1 juli 2024 verandert dit echter drastisch: de liberalisatiegrens verschuift van circa 143 huurpunten naar 187 huurpunten. Daarnaast zijn er nog enkele andere belangrijke wijzigingen doorgevoerd:
- Naleving van het woningwaarderingsstelsel is voortaan dwingend recht, waar huurder en verhuurder niet van mogen afwijken.
- Verhuurders zijn verplicht een huurpuntentelling te maken en deze bij het huurcontract te voegen.
- Huurders moeten dit huurcontract, inclusief de huurpuntentelling, inleveren bij de gemeente.
- Gemeenten zullen actief handhaven op woningen die worden verhuurd boven het maximaal wettelijk toegestane huurpuntentotaal.
- Tijdelijke verhuur van woningen is niet langer toegestaan.
- Huurders kunnen te allen tijde de huur laten toetsen door de Huurcommissie, zelfs na 10 jaar.
- De overdrachtsbelasting voor woningen die je wilt verhuren is verhoogd naar 10,4%.
Tel hierbij op dat woningen in Nederland nog nooit zo duur zijn geweest, de rente op verhuurhypotheken rond de 7% ligt, verhuurders een flinke belasting in box 3 betalen over hun verhuurd vastgoed, en er nauwelijks nieuwe betaalbare huurwoningen worden gebouwd. Het is een recept voor problemen.
Waarom de Wet Betaalbare Huur niet werkt
Geen enkele particuliere verhuurder is nog bereid of in staat om te investeren in kleine woonruimtes met huurprijzen tot €2000,-, want bij geen enkele woning zijn de kosten als verhuurder nog te dekken. Om überhaupt de kosten voor overdrachtsbelasting, fiscale lasten en rente te kunnen betalen, móét een verhuurder een huurprijs van minimaal €1500,- vragen voor elke zelfstandige woning. Ik daag iedereen uit om een te koop staande woning aan te wijzen in Nederland die nog interessant is voor een vastgoedinvesteerder—ze zijn er niet meer!
En het wordt nog erger. Bijna elke verhuurder van een woning waarvan de huurder nu zijn contract opzegt, zal deze woning verkopen. Dit betekent wederom een woning minder op de verhuurmarkt. De overheid wil met de Wet Betaalbare Huur zorgen voor meer betaalbare huurwoningen, maar het gevolg is dat er bijna geen particuliere huurwoningen meer worden aangeboden!
De noodzaak van herziening
Gezien de combinatie van deze wet, de verhoogde fiscale lasten en het feit dat er nauwelijks nieuwe betaalbare huurwoningen worden gebouwd, kan het bijna niet anders dan dat de overheid gedwongen wordt om deze maatregelen terug te draaien. Ik hoop alleen dat dit niet te lang duurt, zodat er niet nog meer schade wordt toegebracht aan het woongenot van mensen.