Si quieres alquilar temporalmente tu casa, una «cláusula diplomática» puede ayudarte. También se conoce como «alquiler intermedio». Pero, ¿qué es, cómo funciona y cómo debe aplicarse?
La ley y los contratos de duración determinada
En primer lugar, permítanos explicarle esto. La ley dice en el artículo 271 del Libro 7 que un contrato de arrendamiento de duración determinada de 2 años o menos que se continúa posteriormente por un plazo fijo, se convierte automáticamente en un contrato de arrendamiento de duración indeterminada. Y sólo hay un «punto y aparte» después de eso. Así que no hay más digresión en este punto. Por lo tanto, si va a prorrogar un contrato de arrendamiento de duración determinada, siempre se convertirá en un contrato de duración indeterminada tras dicha prórroga. En pocas palabras: en los Países Bajos sólo se puede dar a los inquilinos un contrato de alquiler de un máximo de 24 meses una vez. Así que puedes darle a alguien un contrato de 6, 9, 12 o 24 meses, por ejemplo. Pero cada minuto que ese inquilino está en la propiedad más tiempo que ese contrato le da los derechos de un contrato indefinido de inmediato sin tener que firmar nada.
Mi inquilino ya está en él, ¿puedo hacer un nuevo contrato con una cláusula diplomática?
¿No puede entonces proporcionar un nuevo contrato con una cláusula o acuerdo que pueda acordar lo contrario? No, para entonces ya es demasiado tarde. Deberías haberte ocupado de esto desde el primer contrato de alquiler.
Además, no te pongas creativo poniendo el contrato de alquiler a nombre de la pareja del inquilino o creando una ruptura de contrato, ya que los tribunales están garantizados para barrer todas estas «construcciones de puertas giratorias» de la mesa.
Entonces, ¿qué debo hacer para asegurarme de que puedo sacar al inquilino?
Si quiere alquilar temporalmente su vivienda porque se va al extranjero y no está seguro de la duración del alquiler, puede solucionarlo mediante una «cláusula diplomática». Se trata de una cláusula que se incluye en el contrato de alquiler que se firma con el inquilino. Por lo tanto, también se conoce como «alquiler intermedio». Debe incluirlo directamente en el primer contrato de alquiler. Si no ha incluido esto y el inquilino ya está en él, entonces ya es demasiado tarde. La cláusula diplomática garantiza que usted pueda renovar el contrato de arrendamiento de nuevo si es necesario sin que el inquilino acumule derechos de alquiler. Sin embargo, lo que hay que tener en cuenta es que en un contrato de arrendamiento de duración determinada con cláusula diplomática, ni el arrendador ni el inquilino pueden rescindir el contrato dentro del plazo acordado. Como arrendador, si quieres volver a esa propiedad, tienes que avisar a tiempo al arrendador. Nuestro consejo es que lo haga siempre por carta certificada.
Un ejemplo de arrendamiento temporal con cláusula diplomática
Supongamos que te vas a Estados Unidos durante un año por un trabajo y que firmas un contrato de alquiler con cláusula diplomática por 12 meses. El arrendamiento comenzará el 1 de enero de ese año. Supongamos que el trabajo termina antes y que se le escribe al inquilino después de 6 meses que tiene que mudarse, por lo que no es posible. Tendrá que esperar (si el inquilino no colabora) a que se cumpla el plazo de 12 meses. Tenga en cuenta también que debe poder demostrar el uso propio urgente. Por lo tanto, si no necesita la vivienda para nada porque entretanto ha empezado a vivir con su novio en los Países Bajos, es probable que tampoco consiga echar al inquilino (si se niega). Si tiene que volver del trabajo desde el extranjero y realmente necesita su propia casa para volver a vivir allí, por supuesto. El inquilino aún puede negarse. Entonces tendrá que solicitar la disolución a través del tribunal de distrito.
¿Cuáles son los requisitos de la ley para poder rescindir una cláusula diplomática (arrendamiento intermedio)?
- Debe implicar el regreso del propietario o de un ocupante anterior.
- Hay que acordar la evacuación.
- El contrato debe rescindirse con la cláusula diplomática como motivo de rescisión.
Si el inquilino no acepta la rescisión, el propietario debe presentar una demanda de rescisión del contrato ante el tribunal de distrito. A continuación, el tribunal de distrito evaluará si el contrato finaliza y, en caso afirmativo, cuándo.
Sin embargo, ¿puede el inquilino rescindir antes con una cláusula diplomática?
No, el inquilino también está obligado a cumplir el plazo acordado. Entonces, ¿has acordado un contrato de arrendamiento de duración determinada de 12 meses con una cláusula diplomática? En ese caso, el inquilino también debe seguir alquilando durante todo el periodo de 12 meses y no puede rescindir antes. A veces hay construcciones en las que un contrato de arrendamiento con cláusula diplomática se celebra por 2 años y el inquilino podría rescindirlo al cabo de 1 año. Como inquilino, tenga cuidado: esto no es legalmente hermético. En efecto, desde el punto de vista jurídico, un contrato de arrendamiento con cláusula diplomática es un contrato de duración determinada para ambas partes y no es posible rescindirlo antes de tiempo.
Plazo de preaviso del arrendador en virtud de una cláusula diplomática
El propietario dispone de un plazo de preaviso de al menos tres meses antes de la expiración del contrato. Por ejemplo, si el contrato de alquiler dura hasta el 31 de diciembre, el propietario debe notificarlo antes del 1 de octubre. Pero tenga en cuenta que se añade 1 mes más de preaviso por cada año que se alquile una vivienda con cláusula diplomática con un máximo de 6 meses.
Un ejemplo. Supongamos que se va a trabajar al extranjero y alquila su vivienda mediante un contrato de arrendamiento con cláusula diplomática durante 12 meses. Por ejemplo, ese arrendamiento comenzó el 1 de enero de 2017. Tú y el inquilino prorrogáis el contrato con cláusula diplomática por 1 año más cada vez. Supongamos que ahora es 30 de noviembre de 2021. Llevas 4 años y 11 meses alquilando la vivienda. Usted, como arrendador, rescinde el contrato ese día (30 de noviembre de 2021). Sin embargo, como lleva alquilando la vivienda al menos cuatro años, el plazo de preaviso es de cuatro meses. Por lo tanto, el inquilino no tiene que desalojar la propiedad hasta el 31 de marzo de 2022. Y aunque no hubiera alquilado la vivienda durante 4 años, el plazo mínimo de preaviso legal era de al menos 3 meses de todos modos. Así que llega demasiado tarde para cancelar.
¿Qué dice la cláusula diplomática?
Esta cláusula establece expresamente que el propietario volverá a la vivienda. Esta es una opción que tienen los propietarios a partir del 1 de julio de 2016. Si esto (esta cláusula diplomática) está incluido en el contrato de arrendamiento, entonces usted puede, sin embargo, renovar este contrato una y otra vez, siempre que el plazo fijo haya expirado. Y hay que aclarar esto último. En todos los casos, asegúrese de tramitar la renovación por escrito y a tiempo (antes de que expire el contrato de alquiler en vigor). A continuación puede leer un ejemplo de cómo hacerlo.
Entonces, ¿cómo se prorroga un contrato de alquiler o de arrendamiento con cláusula diplomática?
Entonces, puede hacerlo fácilmente redactando un allonge (= apéndice del contrato de alquiler) y haciéndolo firmar por el propietario y el inquilino. Tenga en cuenta que debe renovar antes de que finalice el plazo fijo.
Ejemplo de renovación de un contrato de arrendamiento de duración determinada con cláusula diplomática
Aquí tienes un ejemplo del allonge que puedes firmar con tu inquilino si quieres ampliarlo:
> Las partes han estipulado en el artículo <del contrato de arrendamiento que el mismo finalizará a partir de la fecha <> en vista de que el arrendador volverá a necesitar la propiedad para su propio uso. En el contrato de arrendamiento se acordó que, para esa fecha, el inquilino debía haber desalojado la vivienda y ponerla de nuevo a disposición del arrendador.
Dadas las circunstancias actuales, es evidente que la estancia del propietario en el extranjero puede durar más de lo previsto. Por este motivo, las partes han acordado que el contrato de arrendamiento finalizará en <nueva fecha>. Las partes declaran expresamente que en esta fecha (<nueva fecha>) el inmueble será entregado vacío y desalojado por el inquilino al propietario.
Fecha, nombre y firma Fecha, nombre y firma
Ventajas cláusula diplomática
- Durante el contrato de duración determinada, el inquilino no puede establecerse antes. Eso sería posible con un contrato normal de duración determinada (es decir, sin cláusula diplomática).
- Como arrendador, puede prorrogar el contrato (siempre que lo haga antes de que finalice el arrendamiento actual) por otro plazo de hasta 24 meses cada vez sin que el inquilino acumule la protección del alquiler.
¿Alquila temporalmente su vivienda y necesita ayuda?
Podemos ayudarle bien. Póngase en contacto con nosotros o llame a Floris (véase más abajo).
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