¿Qué hace un agente de alquileres? Un agente de alquileres (como también es de esperar) se encarga principalmente de alquilar propiedades. El agente de alquileres media entre el inquilino potencial y el propietario. Pero hay mucho más.
En este artículo, le llevaremos a través de todo el proceso de alquiler para que pueda ver claramente lo que hace un agente de alquiler.
Método de trabajo de un agente de alquiler
Por favor, tenga en cuenta que lo siguiente es la forma en que NOSOTROS, como agente de alquiler, operamos y también pensamos que un BUEN agente de alquiler debería operar. Sin embargo, no debe suponer lo mismo con todos los agentes de alquiler.
Primer contacto en la nueva contratación
El alquiler puede parecer muy sencillo, pero aquí hay que lidiar con varias áreas del derecho que si no se entienden bien pueden causar grandes problemas. La primera tarea de un buen agente de alquileres es hacer preguntas exhaustivas sobre cada nuevo alquiler y ofrecer asesoramiento.
Comienza con un cliente que llama a la agencia de alquiler preguntando si pueden alquilar su casa. El agente de alquiler querrá hacerse una idea inicial de la posible cesión y, por tanto, querrá saber, entre otras cosas:
- ¿Por qué quiere alquilarlo?
- ¿Cuánto tiempo quiere alquilarlo?
- ¿A partir de cuándo quieres alquilarlo?
El agente de alquileres propondrá reunirse brevemente con el cliente en el inmueble para realizar una grabación del mismo y una consulta sobre el alquiler. Mientras tanto, el agente de alquileres ya se ha puesto manos a la obra y, entre otras cosas, está calculando lo siguiente:
- ¿Se aplica la Ley de Protección de la Compra a la que pertenece esta propiedad? Si es así, ¿es bueno indicárselo al cliente antes de la visita del agente?
- ¿Existe una normativa de vivienda aplicable a esta propiedad?
- ¿Tiene el inmueble un Índice Energético, una etiqueta energética o ninguno de los dos?
Registro de la propiedad
Durante la visita a la propiedad, el agente de alquiler hará una breve grabación de la propiedad. En dicha «grabación», el corredor establece, entre otras cosas, lo siguiente
- La zona de estar
- Diseño
- Número de habitaciones
- Estado de conservación
- Grado de lujo
- Dependencias
- Ventajas y desventajas de la propiedad
- Acciones para que la propiedad esté lista para el alquiler
En base a esto, el agente de alquiler puede trabajar posteriormente para establecer el valor del alquiler y crear un plan de alquiler.
Asesoramiento en materia de alquileres
Ahora que está claro qué tipo de propiedad se va a alquilar, es el momento de hacer las preguntas adecuadas al propietario.
Ejemplos de preguntas en una sesión de asesoramiento sobre contratación:
- ¿Qué considera importante el propietario en cuanto a los inquilinos (tipo de inquilinos, mascotas, no fumadores, familia, pareja, expatriados, etc.)?
- ¿Qué tipo de contrato quiere el cliente? Por ejemplo, ¿12 meses o 24 meses?
- ¿Desea el cliente coarrendar ciertas instalaciones como el mobiliario, la energía, el agua y/o Internet?
- ¿Está el alquiler permitido por la comunidad de propietarios, o quiere el cliente que el agente de alquiler se entere?
- ¿Existe una cláusula de prohibición de alquiler o de ocupación por el propietario, o el cliente quiere que el agente de alquiler lo compruebe?
Puntos de alquiler
En la reunión de asesoramiento sobre el alquiler, el agente de alquileres aconsejará lo que se puede hacer para conseguir suficientes puntos de alquiler para que la propiedad pase al sector de la propiedad libre. Esto puede significar que la propiedad puede ser mejorada a través de una serie de «victorias rápidas» en términos de energía y / o de lujo y comodidad con el fin de lograr suficientes puntos de alquiler.
Índice de energía
Como preparación, el agente de alquiler ya ha averiguado si el inmueble tiene un índice energético o una etiqueta energética. Si el inmueble tiene una etiqueta energética, el agente inmobiliario aconsejará al cliente que la ignore y que haga elaborar un índice energético (una etiqueta BENG) lo antes posible.
La razón es que una etiqueta energética suele destruir el recuento de puntos de alquiler y una propiedad del sector aparentemente libre es marcada como vivienda de alquiler social por el comité de evaluación de alquileres tras la objeción de un inquilino avispado. En consecuencia, hay que devolver todos los alquileres pagados de más (diferencia entre el alquiler del sector libre menos el alquiler social).
Regulación de la vivienda
El agente de alquiler también ha averiguado de antemano si se aplica una normativa de vivienda al inmueble. Si es así, el agente de alquiler le explicará al propietario las consecuencias de este hecho y le aconsejará sobre la mejor manera de afrontarlo como arrendatario.
Hipoteca
Si todavía hay una hipoteca sobre la propiedad, el agente de alquiler le explicará las consecuencias si empieza a alquilar la propiedad sin el permiso del banco y el riesgo de que el banco descubra que se está alquilando sin su permiso. El agente de alquileres también le aconsejará sobre qué y también cómo puede organizar todo para alquilar legítimamente la propiedad de forma agradable desde el banco.
Determinar el valor del alquiler
El agente inmobiliario va a determinar el valor de alquiler de la propiedad basándose en las observaciones realizadas durante su estudio de la propiedad. Para ello, se basa en las referencias de alquiler, el grupo objetivo, la velocidad a la que debe alquilarse la propiedad y su conocimiento del mercado de alquiler actual en torno a la propiedad que se va a alquilar.
Plan de alquiler
A continuación, el agente de alquileres elaborará un plan de alquiler que proponga la renta y el plan de acción completo para alquilar el inmueble. Una vez aprobado por el cliente, este plan se aplicará.
Alquilar una propiedad
Se redacta un buen texto de oferta, se toman fotos profesionales y planos del inmueble. El inmueble aparece en varios sitios web de vivienda y se programan visitas con los candidatos.
Visitas
Durante las visitas, el agente de alquiler puede responder a cualquier pregunta que tengan los posibles inquilinos y asegurarse de que se lleven una buena impresión de la propiedad. Sin embargo, lo que es aún más importante es que el agente de alquiler haga una primera selección de los candidatos al alquiler de inmediato.
Para ello, formula las preguntas adecuadas a los espectadores (que están interesados) en el visionado para obtener un perfil de este candidato y también hacer una primera evaluación de si el candidato es y hace lo que dice ser.
Nb: Hay muchos delincuentes y otras personas con malas intenciones que operan en el mercado del alquiler. El agente de alquiler tiene un importante papel de guardián para reconocer y prevenir estos riesgos.
Cribado
El agente inmobiliario invita a los candidatos interesados a enviar una propuesta de alquiler. El agente de alquileres selecciona a los mejores candidatos para el alquiler y realiza una exhaustiva investigación (comprobación de los antecedentes de estos candidatos). A continuación, el agente de alquileres hace una recomendación a su cliente sobre los mejores candidatos al alquiler. A petición de los propietarios, el agente de alquiler puede presentar al propietario varios candidatos al alquiler en persona si el propietario se siente más cómodo con esto y sólo entonces hacer una elección en la que el candidato puede alquilar la propiedad.
Arrendamiento
El agente de alquiler redacta un contrato de alquiler jurídicamente sólido en el que no se deja nada al azar. El agente de alquiler responde a todas las preguntas que el propietario y los posibles inquilinos tienen sobre el contrato de alquiler, tras lo cual se puede firmar.
En el control / check in
El agente de alquileres se encarga de la entrada de los nuevos inquilinos. Es entonces cuando los inquilinos reciben la llave. Es muy importante que el agente de alquiler no proceda a la entrega de las llaves hasta que se haya pagado la fianza.
Durante esta revisión, se toman lecturas de los contadores, se hacen muchas fotos y se redacta un informe de inspección de la nueva contratación. Todo se registra de forma extremadamente completa y precisa para que, si más tarde resulta que hay daños en la propiedad o faltan cosas, no haya discusión.
Beheer
Muchos agentes de alquiler también ofrecen a sus clientes la opción de hacer el gestión de la propiedad alquilada. Esto incluye que el agente sea el punto de contacto para los inquilinos, que coordine las averías y el mantenimiento, que gestione los cambios en el propio alquiler, que indexe (aumente) el alquiler anualmente, que controle las condiciones del contrato y que lo rescinda a tiempo (para evitar la protección del alquiler)
¿Por qué recurrir a un agente de alquiler?
Suena bien, pero ¿por qué utilizar un agente de alquiler? En principio, no es necesario recurrir a un agente de alquiler. En algunos casos, la gente lo hace por sí misma. Sin embargo, a cada uno su oficio. Los errores en los alquileres son inmediatamente muy caros.
Los inquilinos en los Países Bajos están enormemente protegidos y hay muchas normas y legislación sobre las que te puedes mojar como propietario. Tenga en cuenta las leyes y normativas locales, el derecho privado (entre otros ocupantes de la vivienda), la ley hipotecaria, los aspectos de derecho público (como la normativa de la vivienda, la ley de protección de la recompra, el sistema de valoración de la vivienda), etc. Este es un ejemplo de las cosas de las que se encargará el agente de alquileres, entre otras cosas.
Digámoslo así:
Como agencia inmobiliaria, utilizamos a profesionales de la informática para nuestra informática y los profesionales de la informática, a su vez, utilizan a profesionales del alquiler cuando alquilan sus propiedades.
¿Cuáles son los costes de un agente de alquiler?
Los honorarios de los agentes de alquiler en todo el país suelen ser de alrededor de 1 mes de alquiler, sin contar con los gastos. Total del IVA (incluidas las fotos, las tasas de registro de las páginas web, la selección de candidatos, etc.)
A veces, la comisión de alquiler es la de un mes, con el IVA incluido, pero luego se añaden los costes de las fotos, las tasas de registro de los sitios web inmobiliarios y la selección de los candidatos.
¿Por qué VK Makelaars como agente de alquiler?
Ahora que ya sabe exactamente lo que hace un agente de alquiler, nos gustaría dedicar un momento a explicarle por qué podría elegirnos como su agente de alquiler. Se podría decir que somos un simpático «idiota del oficio» en lo que se refiere a lo que hacemos.
No aplicamos ciegamente lo que los clientes nos piden. Pensamos junto a nuestros clientes solicitados y sobre todo no solicitados y especialmente en el caso de los alquileres. Lo hacemos porque no sólo queremos clientes contentos a corto plazo, sino también a largo plazo. Por supuesto, cumplimos los deseos del cliente, pero siempre advertimos en voz alta y clara si vemos un peligro en la carretera y aconsejamos cómo evitarlo. El alquiler es algo recurrente. Los inquilinos suelen quedarse sólo unos años y luego hay que volver a hacer el proceso. Queremos ser ese socio del arrendador que le garantice que realmente no tiene que preocuparse por su inversión. Por eso los clientes eligen a VK Makelaars como su agente de alquiler.