4 consejos para cuando se quiere comprar una casa con contrato de arrendamiento de suelo

por | Ago 3, 2022 | Corredor de compras, Legal

Con una casa en arrendamiento a largo plazo, usted no es el propietario total de la casa y el terreno circundante. Utilizas la casa y el terreno de un propietario. Pagas canon por el uso de la casa y el terreno. El canon es una especie de renta.

Comprar una casa con un contrato de alquiler a largo plazo puede ser difícil. Hay que tener en cuenta varias variables durante este proceso.

¿Quién es el arrendatario? ¿Puedo comprar la propiedad arrendada? Si es así, ¿durante cuánto tiempo? ¿Cuál es el canon y con qué frecuencia tengo que pagarlo?

En general, los usuarios del terreno compran el contrato de arrendamiento por 50 a 75 años. Sin embargo, siempre puede haber otros acuerdos sobre el terreno en el que quieres vivir.

arrendamiento

Consejo 1: Examine detenidamente la duración del contrato de arrendamiento

Como se ha mencionado anteriormente, un contrato de arrendamiento de terrenos suele tener periodos de 50 o 75 años. Al final de un periodo, hay que volver a determinar la renta del suelo. Esto es algo que puede poner nerviosos a los prestamistas.

Y eso ocurre cuando este periodo vence ya en la primera mitad del plazo de la hipoteca. Esto puede ser un obstáculo para el prestamista, con el resultado de que los compradores no pueden obtener la hipoteca o les resulta mucho más difícil hacerlo.

Ejemplo 1:

El período de arrendamiento de su casa expira en 10 años. Vendes tu casa a alguien que quiere hipotecarla durante 30 años. Ese comprador ha incluido una reserva financiera completa.

El alquiler del terreno vence a los 10 años y la hipoteca es de 30 años. Entonces el período de arrendamiento ya expira en el 1e la mitad (los primeros 15 años) de la hipoteca a 30 años. Esto podría ser un punto de inflexión en la solicitud de financiación.

Ejemplo 2:

El periodo de arrendamiento de su casa expira en 20 años. Vendes tu casa a alguien que quiere hipotecarla durante 30 años. Ese comprador ha incluido una reserva financiera completa.

En una hipoteca a 30 años, el alquiler del suelo sólo vence a los 20 años. Por lo tanto, el período de arrendamiento ya termina en el 2e la mitad (los segundos 15 años) de la hipoteca a 30 años. Esto no debería ser un obstáculo para la solicitud de financiación.

Muchas solicitudes de financiación se hacen a 20 o 30 años. Por lo tanto, ¿el plazo de su contrato de arrendamiento de suelo expira en 15 años y tiene varias ofertas?

En ese caso, puede ser conveniente elegir una oferta sin reservas. Lo que también puede hacer es preguntar al mejor postor (que tiene una reserva financiera) si su agente de ventas puede llamar a su asesor financiero para averiguar si el periodo de arrendamiento del suelo que expira podría convertirse en un factor de ruptura para obtener financiación.

Sugerencia 2: Oferta de entrega

Muy importante: ¿Ha recibido o ya ha aceptado una oferta de compra del contrato de arrendamiento del suelo? A continuación, asegúrese de tener una copia del certificado de redención del derecho de sucesión para entregársela a su agente vendedor.

Esto es muy importante, porque una propiedad con una posibilidad válida de redención o una solicitud pendiente de redención del contrato de arrendamiento de suelo puede ser muy beneficiosa para su propiedad. El corredor de ventas debe ser consciente de la posibilidad de comprar fuera del contrato de arrendamiento del suelo.

Consejo 3: Arrendamiento privado

Es poco frecuente, pero si su casa se encuentra en un terreno privado arrendado, tenga en cuenta que los terrenos privados arrendados son muy difíciles de financiar. En este caso, puede ser prudente elegir un «comprador en efectivo» (comprador en efectivo: comprador que paga una propiedad enteramente con sus propios fondos).

Lo que también puede hacer como preparación es pedir a un notario la llamada «erfpachtopinie». Un dictamen de arrendamiento define los criterios para evaluar el valor de un inmueble arrendado. Se aplican tres puntuaciones:

Rojo: casi imposible de financiar
Naranja: la financiación es posible, pero difícil
Verde: hay posibilidades de financiación

Si usted, como vendedor, lo averigua de antemano, ya ha hecho un buen trabajo de preparación para los posibles compradores, lo que aumenta las posibilidades de una mejor venta.

Consejo 4: Compruebe la capacidad de endeudamiento de los candidatos a compradores

¿Han incluido los posibles compradores una reserva financiera completa en su oferta? ¿Y no se compra el alquiler del suelo? En ese caso, sería conveniente preguntar primero cuál es la capacidad máxima de endeudamiento de los posibles compradores.

La razón es que puede pedir un préstamo menor que su capacidad de endeudamiento si hay que pagar las rentas del suelo. Y esto, a su vez, puede hacer que la gente no pueda conseguir financiación. Si vendes tu casa por 350.000 euros y esa es también la capacidad máxima de endeudamiento del comprador, hay muchas posibilidades de que la financiación no funcione.

A grandes rasgos, la gente puede obtener alrededor de 20 veces la renta anual del suelo menos en préstamos. Así, si el alquiler del terreno es de 1000 euros al año, puede pedir un préstamo de aproximadamente 20.000 euros menos de lo que suponía. Esto puede ser una decepción desagradable.

¿Quiere vender su casa con derechos de arrendamiento?

Hay que tener en cuenta una serie de cosas. Esto se debe a que las condiciones no son las mismas para todos los contratos de arrendamiento. Por lo tanto, debe plantearse las siguientes preguntas antes de vender su casa con arrendamiento:

  • ¿El terreno pertenece a un particular o a la administración local?
  • ¿Ha ejercido la opción de rescatar el contrato de arrendamiento de suelo? Si es así, ¿durante cuánto tiempo? ¿O todavía está disponible esa opción?
  • ¿Qué tipo de contrato de arrendamiento de suelo se aplica a mi casa?
  • ¿A cuánto asciende el canon y durante qué periodo se paga?

¿Sigue teniendo dudas después de responder a estas preguntas? Entonces, lea nuestro blog sobre la venta de una casa en arrendamiento de larga duración o eche un vistazo a contacto con nosotros en.