Todo parece muy bonito. Ves una propiedad con parte de ella alquilada. Puede ser un ático alquilado, una habitación alquilada, una plaza de aparcamiento alquilada o incluso un trastero/garaje alquilado.
Así dispondrás inmediatamente de un buen dinero de bolsillo extra cada mes. ¿Verdad? ¡O no! ¡No! Ten mucho cuidado con esto. Hay cosas muy importantes que pueden salir mal si compras una propiedad de la que una parte o la totalidad está alquilada.
El informe de valoración es muy delicado
Supongamos que compras una vivienda con un ático alquilado o una caja de garaje alquilada. Supondremos por un momento que tú (como el 95% de los compradores de vivienda) no tienes ese dinero a mano, por lo que necesitas solicitar una hipoteca. Para esa hipoteca, en la mayoría de los casos necesitarás un informe de tasación de la vivienda vendida. Sin embargo, si parte o toda esa propiedad está alquilada, no se puede hacer un informe de tasación estándar.
Hay que hacer un informe de valoración que tenga en cuenta el estado de alquiler parcial. Se trata de un informe de valoración bastante difícil de hacer y aún más difícil de “validar”. Y con esto último nos referimos a conseguir que este informe de valoración tenga el “sello” necesario del Instituto Holandés del Valor de la Vivienda. Será difícil encontrar un tasador para ello. Si encuentras un tasador, es importante que escriba en el informe de tasación cuál cree que es la proporción de la (sub)parte alquilada de la vivienda en el total. Esto es necesario para el notario y para Hacienda, y volveremos sobre ello más adelante.
A los bancos les entusiasma contratar
El agente vendedor tendrá que incluir claramente en el contrato de compraventa que una (sub)parte de la propiedad “vendida” está alquilada. El tasador también lo mencionará en su informe de tasación.
A continuación, el contrato de compraventa y el informe de tasación se envían al banco para que solicite una hipoteca. Como una (sub)parte de la propiedad está alquilada, tu solicitud será de una pila completamente distinta. No será una solicitud de hipoteca estándar. Porque el banco considera el “alquiler” (casi siempre con razón) como un riesgo mucho mayor para su garantía. Por tanto, puede resultar mucho más difícil conseguir una hipoteca para algo que esté parcialmente alquilado, y también se espera que el tipo hipotecario sea mucho más caro como consecuencia de ello.
Impuesto adicional sobre transmisiones patrimoniales
Supongamos que compras esa propiedad con el ático de alquiler por 600.000 euros. Por conveniencia, el valor de tasación también es de 600.000 euros y la parte alquilada de la propiedad ocupa 1/3 del valor según el tasador. Es decir, 200.000 euros. Entonces debes el tipo alto del impuesto de transmisiones patrimoniales sobre esos 200.000 euros (la parte alquilada). En 2026, ese tipo es del 8%. Esta es también la razón por la que el notario querrá leer en el informe de tasación de un tasador cuál es la cuota de valor de la (sub)parte arrendada en el valor total, para saber sobre qué cuota de valor debe aplicarse el impuesto de transmisiones patrimoniales más alto.
La hija compra la propiedad y se muda con un compañero
Ah, qué bonito. La hija pequeña le compra a papá una casa con una hipoteca familiar. Contenta, se sienta en la notaría y, mientras firma, se le escapa que va a vivir allí junto con su compañero de fraternidad Annemijn. Annemijn le alquilará la mitad de la casa. Bonito, para cubrir los gastos de la hipoteca de papá querido. El notario oye esto y dice: “No quiero aguar la fiesta, pero ahora que ha llegado a mi conocimiento que vas a alquilar la mitad de la casa, lamentablemente debo cobrarte el elevado tipo del impuesto de transmisiones patrimoniales (8% en 2026) sobre la mitad del valor de la casa.”
Uy, entonces vivir con tu compañero de fraternidad se vuelve un poco más antipático.
Mantén la boca cerrada y alquila en secreto de todos modos
Vale, supongamos que compras esa propiedad con esa caja de garaje de alquiler o ese ático de alquiler. ¿No puedes entonces colar todo esto y decir que vas a utilizar la propiedad “vendida” totalmente tú? Bueno, en teoría puedes (pero obviamente no deberías), pero donde falla en la práctica es aquí:
-El hecho de que algo se haya vendido en condiciones de alquiler parcial se hará constar así en la escritura de compraventa y ésta será leída por el notario.
-El tasador verá posiblemente durante la grabación de la tasación que un inmueble está parcialmente alquilado y entonces tendrá que ajustar su informe de tasación en consecuencia.
-Muchas personas que alquilan en secreto sin el permiso/conocimiento del banco dejan que el alquiler ingrese en una cuenta bancaria en el mismo banco donde tienen la hipoteca. El banco se da cuenta enseguida y empieza a imponerlo (con consecuencias nefastas).
-También puede ocurrir que el inspector de Hacienda te pesque después de la transmisión de la propiedad si tiene motivos para creer en alguna parte que compraste la vivienda en estado de alquiler parcial.
Conclusión
Realmente hay mucho que hacer si compras una propiedad en régimen de alquiler parcial. Y también si compras una propiedad libre de alquiler, pero más tarde vas a alquilarla (parcialmente) de todos modos sin permiso del banco a tu compañera de hermandad, por ejemplo. Un buen agente inmobiliario debe saber todo esto y protegerte de ello. Por desgracia, hay muchos chicos rápidos en el negocio de la intermediación que no saben esto. Así que asegúrate de ser crítico a la hora de elegir un agente comprador.