Finanzas y reservas
Su punto de partida es contratar los servicios de un buen asesor financiero. Nosotros, por ejemplo, trabajamos mucho con Poundwise. (Muy buen club con múltiples disciplinas relevantes para ti como inversor inmobiliario). Sin embargo, hay muchos asesores financieros. Si es necesario, hable con dos asesores y vea quién le parece mejor para su negocio. Mi experiencia: barato = caro. Elige una fiesta que sea BUENA y no una que sea barata. ¿Y qué es lo bueno? ¿Tienen un menú para elegir? Entonces se caen. ¿No tiene el número de teléfono móvil de su asesor hipotecario? Entonces se caen. ¿No cumplieron su promesa de devolverte la llamada la primera vez? Entonces, ¡se caen!
Además: examine sus activos actuales y su(s) plusvalía(s) e inclúyalo en su discusión sobre la hipoteca. Asesórese bien sobre la solidez de su posición financiera y, si su posición es muy buena, salga a licitar sin reservas o con una reserva financiera limitada. Esto aumenta significativamente sus posibilidades.
Agente inmobiliario
¿Ha perdido su oferta varias veces ya o no se le permite venir a ver en absoluto? Entonces utilice un agente de compras. En regiones como Haarlem y Ámsterdam, no se puede prescindir de un agente de compras.
Pisos
Mi preferencia es invertir en pisos que sean algo más grandes y que además cuenten con una buena comunidad de propietarios. El motivo es que así tendrá menos que preocuparse por el mantenimiento de las articulaciones.
Beheer
¿Tiene varias propiedades y esto le quita cada vez más tiempo? Entonces, externaliza la gestión. Si tus actividades van a ser consideradas por las autoridades fiscales como algo que va “más allá de la gestión activa normal de activos”, entonces corres el riesgo de que tus ingresos tributen en la CAJA I.
Grupo objetivo
Mi consejo es alquilar pisos con alquileres de hasta 1.400 euros al mes. El segmento más caro se alquila peor y es más susceptible a los golpes económicos. Suelo preferir a los expatriados y a las parejas jóvenes que trabajan. Con estos, sabes que se irán en algún momento y no se quedarán en la casa de por vida. Esto le permite estar en mejor posición para seguir ajustando el alquiler al mercado o, por ejemplo, actualizar la propiedad a un segmento de alquiler más lujoso. También suelen ser objetivos decentes.
Ubicación
Preferiblemente en la Randstad o donde haya suficiente actividad económica. Me mantengo alejado de los lugares/pueblos remotos o de los lugares en los que apenas hay actividad económica. Si el retorno no es ya interesante en algún lugar, busque barrios o lugares circundantes que aún estén emergiendo o tengan potencial para hacerlo.
Ubicación
Aléjate de las carreteras con mucho tráfico o donde haya una constante contaminación acústica, tráfico aéreo, olores e inseguridad. O en barrios que sólo con el pensamiento lógico nunca llegarán a ser mejores que la decepción que son ahora. Busca lugares en los que haya suficientes comercios, colegios, zonas verdes e instalaciones deportivas en las inmediaciones y que estén lo suficientemente cerca de las carreteras de salida y de los medios de transporte público.
Fundación
Aléjese de las casas con cimientos deficientes. Si una casa está cimentada directamente (sin cimientos de hormigón) sobre pilotes de madera, no empiece. Para todos los demás tipos de fundaciones: infórmese bien.
Propiedad de la tierra
Aléjate de la enfiteusis. A menos que sea posible una entrega directa a perpetuidad del canon.
Período de construcción
Soy especialmente crítico con la construcción de la posguerra. Especialmente los años 60 y 70. Esto se debe a los problemas de putrefacción del hormigón, el amianto, las viejas tuberías de arcilla vitrificada (alcantarillado), las tuberías de plomo y los costes de mantenimiento, a menudo comparativamente más elevados. Por la calidad y el carácter de los edificios, me gusta fijarme en los de antes de la guerra (1890 – 1940). Como aquí se ha utilizado a menudo madera y suelos de madera, también es relativamente fácil de reconstruir. La construcción joven (<10 años) es también (y quizás especialmente) muy interesante. Es importante que la distribución sea ya lógica (ubicación de la cocina, instalaciones sanitarias, cuarto de baño) y si la casa está ya bien preparada en términos de sostenibilidad para el futuro o si esto puede lograrse sin una renovación sustancial.
Reformas
Si se trata de un pequeño inversor inmobiliario, yo no me aventuraría a hacer reformas muy radicales. A menudo, los inversores profesionales pueden reconstruir mucho más rápido y más barato.
Los pequeños inversores pueden venirse abajo por: -Encontrar un contratista bueno, fiable y también disponible -Supervisar/ajustar la reforma si la casa no está cerca de la propia -Un coste demasiado elevado al final que hiciera que resultara más ventajoso haber comprado algo que ya estuviera más “acabado”.
Mi preferencia son los pisos en los que se puede añadir valor conganancias rápidas.
Piensa en viviendas estructuralmente sólidas en las que puedas obtener ganancias, sobre todo estéticas: -Otro suelo -Pintar -Otros frentes de cocina y/o encimera -Vestir -Dar una función nueva o diferente a habitaciones en las que ahora no pasa nada (un trastero, por ejemplo).
Puntos de alquiler
Compre propiedades de inversión que estén o puedan ser obtenidas en el sector libre. ¿Cómo saber si un inmueble está disponible en el sector libre? La empresa PBOV puede realizar una exploración rápida . Coste aprox. €65,-. No deje de leer nuestro blog sobre los puntos de alquiler con los consejos más importantes sobre los puntos de alquiler y la etiqueta energética.
Permiso de la Asociación de Propietarios (HOA)
Asegúrese de que el alquiler está permitido por la comunidad de propietarios.
Grupos de Facebook
Hay una serie de grupos de Facebook a los que pertenezco y que puedo recomendarte para ampliar tus conocimientos, intercambiar opiniones con otros colegas y buscar ofertas fuera del mercado:https://www.facebook.com/groups/vastgoed.investeerders/https://www.facebook.com/groups/Offmarketvastgoedgevraagdenaangeboden/https://www.facebook.com/groups/vastgoedbeleggersnederland/https://www.facebook.com/groups/vastgoedmastermind
Aprender de los demás y aprender con ellos
Ve con calma y escucha, por ejemplo, a este inversor inmobiliario que habla con los pies en la tierra sobre cómo llegó a tener 16 propiedades en 3 años.
Thierry Stokkink es un joven inspirador que ha hecho su profesión ayudando a otros a comprar propiedades de inversión. También tiene una plataforma online en la que puedes hacerte miembro (aprox. 40 euros al mes) y donde puedes encontrar toda la información relevante que necesitas como inversor inmobiliario en un solo lugar. Piense en corredores, tasadores, gestores inmobiliarios, modelos de documentos/volantes, herramientas de cálculo, etc.
Y no, no tengo acciones ni intereses en esa plataforma;)
10 consejos de oro para comprar
Lee también este blog con los 10 consejos de oro para comprar.
Eficiencia
No te fijes demasiado en el rendimiento (el“BAR“). Un BAR no lo dice todo. Es mejor tener una rentabilidad menor en un lugar que todavía está emergiendo o que tiene un valor muy estable que tener una rentabilidad alta en un lugar que está en riesgo. ¿Está demasiado lejos de un corazón económico, el barrio nunca llegará a ser algo, es un parque de vacaciones o suena demasiado bueno para ser verdad? Entonces sal de ahí rápidamente.
Hasta ahora… ¡Buena suerte!
Mejora de los puntos de alquiler en el programa “Junto al corredor” (¡Tip!)
Mira el breve episodio de “Junto al corredor” en el que se habla brevemente de la mejora de los puntos de alquiler: