Un informe sobre el suelo también se denomina informe medioambiental. Vas a comprar una casa o un terreno y has recibido un informe sobre el suelo o un informe medioambiental. ¿Cómo se lee ese informe y qué se puede hacer con él?
En primer lugar, tratamos a diario con este tipo de informes, y voy a ir directamente al grano: es un auténtico horror entender lo que dice. Incluso los ecologistas lo creen. Pero de todos modos. Permítanos explicarle de forma sencilla lo que puede hacer con él y cómo leerlo. Sin embargo, es importante cansarse primero con algo de teoría general para poder entenderla mejor.
¿De dónde proceden los informes sobre el suelo?
Si se van a realizar obras en cualquier lugar de los Países Bajos, a menudo es obligatorio realizar un estudio exploratorio del suelo en el lugar de las obras. Ejemplos de este tipo de obras son los edificios nuevos, las renovaciones importantes, las obras en la(s) carretera(s) o si se cambia el plan de zonificación en algún lugar.
A continuación, se encargará a una empresa especializada en la investigación del suelo que realice un estudio exploratorio del suelo in situ. Lo que hace esta empresa y cómo procede depende de la naturaleza de la situación y se rige por las directrices fijas certificadas por la NEN (NEN5740).
La empresa de investigación realiza así una investigación exploratoria y elabora un informe de investigación. Esto va para el cliente (= solicitante del trabajo). El comisario de la investigación presenta entonces este informe de investigación a la «autoridad competente». Por autoridad competente se entiende el organismo gubernamental responsable de conceder la aprobación de la obra. Puede ser el municipio o la provincia.
Casi todos los informes que se realizan para una investigación, determinación, reparación, notificación o informe del suelo son registrados de forma centralizada por un servicio medioambiental. Un servicio de medio ambiente es un organismo gubernamental que se ocupa de la concesión de licencias, la supervisión y la aplicación de la ley en el ámbito de los asuntos medioambientales. En los Países Bajos hay unos 30 servicios medioambientales.
Gestionan un enorme archivo digital con toda esta investigación e información sobre el suelo por ubicación. Si quiere saber lo que se sabe sobre la información del suelo en un lugar determinado de los Países Bajos, puede solicitar un informe sobre el suelo (también llamado informe medioambiental) al departamento de medio ambiente responsable. Esto suele costar unos 25 euros. Usted ve aquí un ejemplo de un informe medioambiental de este tipo.
Pero, ¿qué dice exactamente un informe medioambiental?
El informe medioambiental muestra todos los datos conocidos en un radio de (a menudo) 25 metros alrededor de la dirección que ha solicitado. Casi siempre hay información en un radio de 25 metros de su casa. El informe examina, entre otras cosas:
-¿Se sabe si las aguas subterráneas de esa zona están o pueden estar contaminadas?
-¿Existen antiguos depósitos de petróleo (tanques HBO) en esta zona y, en caso afirmativo, dónde y qué ocurrió con ellos?
-¿Qué informes de investigación del suelo se han realizado en las inmediaciones y qué informan?
-Si hay contaminación, ¿qué valores se han medido y están dentro del rango correcto o el valor de contaminación medido es realmente grave/preocupante?
-¿Existen órdenes de saneamiento u otras órdenes en virtud de la Ley de Protección del Suelo en algún lugar y, en caso afirmativo, dónde y cuál es su situación?
La estructura de un informe sobre el suelo
Por lo tanto, el informe sobre el suelo busca en un radio de 25 metros alrededor de la parcela en cuestión todos los informes conocidos, la contaminación, las actividades históricas (por ejemplo, si había una gasolinera en este lugar), los trabajos de saneamiento, etc.
El informe siempre menciona algo sobre los tanques de hbo. Se trata de depósitos de gasóleo de calefacción doméstico. ¿Hay alguna, y si es así, dónde? A continuación, el informe informa de arriba a abajo (a menudo) en forma de tabla de las mediciones que se han realizado. El contenido puede ser así:
-Ubicación: Zijlweg 64 Haarlem
-Tipo: Prueba de suelo exploratoria
-Razón: Solicitud de permiso de construcción
-Número de informe: 1234
-Fecha del informe: 01-02-2019
-Evaluación de la contaminación: grave, no urgente
-Conclusión: aquí se presentan los resultados de la investigación (que a menudo no son muy útiles).
-Con un poco de suerte, habrá referencias o hipervínculos a los informes de investigación que figuran a continuación.
¿En qué hay que fijarse en un informe sobre el suelo?
A continuación, vamos a inundarle de información sobre cómo dar sentido a estos informes tan poco claros y en qué debe fijarse (independientemente del informe) con la vista puesta en la calidad del suelo a la hora de comprar un terreno o una casa. Nota: si te quedas atascado o no te apetece sumergirte en esto ahora, sólo tienes que desplazarte hasta el final. Aquí, en las dos últimas preguntas, respondemos a lo que puedes hacer si necesitas ayuda.
El depósito de gasóleo de calefacción
En el pasado, muchas casas se alimentaban con aceite de calefacción (hbo). Este aceite se almacenaba en tanques especiales de almacenamiento subterráneo. Si el aceite entra en el tanque a través de un daño, se extiende como la masa de un panqueque. Una pequeña cantidad de petróleo puede contaminar una enorme superficie de terreno y, lo que es peor, el petróleo puede acabar muy fácilmente en las aguas subterráneas, contaminando una zona aún mayor.
Hasta 1998, los viejos depósitos de petróleo podían ser limpiados y rellenados con arena por empresas especiales certificadas. A continuación, se emitió un certificado KIWI como prueba de que el depósito estaba suficientemente limpio.
Sin embargo, todavía hay tanques de hbo que no han sido limpiados. Ya no pueden limpiarse y rellenarse con arena, sino que deben eliminarse. También es obligatorio investigar los productos del combustible en el suelo y las aguas subterráneas. Los costes para ello pueden ser bastante elevados.
Para colmo, no se conocen todos los antiguos tanques de hbo. Usted puede comprar una casa en la que hay un tanque de este tipo en el suelo, sin saberlo en ninguna parte.
Por cierto: una de las causas de las fugas en los depósitos es la forma en que se medía la cantidad de aceite que quedaba en el depósito. Entraban con una varilla y tocaban el fondo para saber cómo estaba de lleno el depósito. Como resultado, el punto en el que la varilla de medición ha estado golpeando durante años podría haberse convertido en un punto débil y eventualmente tener una fuga.
Reconocer y descifrar un depósito de petróleo a partir de un informe sobre el suelo:
Arriba se puede leer parte de un informe del suelo que dice que hay un depósito de petróleo. Lo que hay que saber es si este depósito de aceite fue limpiado y rellenado con arena por una empresa certificada, o si fue retirado. En el ejemplo anterior, se puede ver que había un depósito, pero se ha eliminado limpiamente. Descargue este certificado KIWA a través del enlace que aparece en el informe sobre el suelo. Ahora sabe que el problema del depósito de aceite ha sido resuelto correctamente y por una empresa certificada.
Sin embargo, lo que aún no se sabe es si el suelo está limpio. Por lo tanto, mire atentamente el informe del suelo para ver si se han medido aceites u otros productos combustibles y también dónde. Si este es el caso, puede ser conveniente descontaminar el suelo para evitar que el aceite/contaminación se extienda a los vecinos. Usted es responsable de los daños que sufra el vecino. Esto sí que puede sumar.
Amianto: ¿qué hay que tener en cuenta?
Olvídese por un momento del informe sobre el suelo. En primer lugar, vuelve con tus pensamientos a la parcela o casa en la que estás trabajando. ¿Ha visto techos de amianto? En los hogares, esto todavía se ve a menudo en los cobertizos. En el campo, es muy común en las granjas (véase también la foto de abajo). Lo que hay que saber sobre los tejados de amianto frente a la calidad del suelo es lo siguiente. Cuando un tejado de amianto tiene unos 20 años, las fibras empiezan a desprenderse y se arrastran con el agua de la lluvia. Si esa agua de lluvia se drena adecuadamente a través de un canalón conectado a un desagüe de aguas pluviales, no hay mucho de qué preocuparse. Sin embargo, si hay una «zona de goteo» (el agua cae del tejado directamente al suelo), las fibras de amianto llegarán al suelo alrededor de su casa. Se espera entonces que haya pavimentación alrededor de su casa. Estos pavimentos siguen repeliendo las fibras de amianto. Si no hay pavimento, o si el agua de la lluvia arrastra a algún lugar sin pavimento, las fibras de amianto pueden acabar en el suelo. También es importante que, en tiempo seco, las fibras puedan ser voladas y eventualmente inhaladas. Si vas a comprar una casa en la que, por ejemplo, un cobertizo sigue teniendo un tejado de amianto y el agua de lluvia llega directamente al suelo, debes tener en cuenta que el suelo puede estar contaminado hasta aproximadamente un metro de la fachada. Hay un 80-90% de posibilidades de contaminación por amianto si hay una «zona de goteo» (el agua de lluvia cae directamente sobre el suelo).
El informe del suelo no es clarividente. Si no se han realizado mediciones, no significa que no haya contaminación por amianto. Esto puede ser causado por los tejados de amianto, pero también por los escombros o mezclas que contienen amianto en el suelo. El amianto encontrado significa: limpiar siempre. Así que la casa o la parcela que compre puede parecer limpia, pero eso no significa que no se enfrente a grandes riesgos. Si quiere estar seguro, encargue un estudio exploratorio del suelo (cuesta aproximadamente 1.000 euros).
PCBs
Esto no te va a hacer feliz en absoluto. Los tejados ondulados de amianto fabricados a principios de los años 70 suelen llevar una capa protectora: PCB. Esto es puro veneno y se desprende por la erosión (viento, lluvia, etc.). Lo que da miedo es que todavía no lo sabemos todo sobre este material, y se calcula que está presente en el 20% de los tejados de amianto de los Países Bajos. No es fácil de reconocer y simplemente no se sabe mucho sobre las consecuencias exactas. Si los PCB se liberan, serán arrastrados por el agua de lluvia. Si el agua de lluvia no se drena a través de los canalones, sino que gotea directamente sobre el suelo, los PCB también acaban en la tierra. La buena noticia es que los cultivos no parecen absorber esto, si es que lo hacen. La mala noticia es que los animales criados en libertad (como los pollos) lo ingieren y, por tanto, la seguridad alimentaria está en peligro. Esta contaminación puede llegar hasta unos 3 metros de la fachada.
Saneamiento
Existen básicamente dos formas de descontaminación: o bien se excava y se retira el suelo, o bien se descontamina el suelo in situ. La rehabilitación suele ser un proyecto muy costoso. A menudo se pierden varias decenas de miles de euros. En muchos casos, los costes presupuestados se superan siempre.
A veces puede ser mejor que eso. Puede ser que no sea necesario excavar o limpiar, sino que baste con cubrir el suelo contaminado con, por ejemplo, pavimento o una «capa viva» (tierra). Sin embargo, la contaminación sigue en el suelo. A continuación, habrá una anotación catastral en la parcela. En ese caso, debe darse cuenta de que esto podría ahuyentar a los futuros compradores potenciales, o que éstos podrían querer ver los costes de saneamiento presupuestados para la limpieza/excavación deducidos del precio de compra.
De todos modos, esta es la razón por la que realmente quieres saber de antemano que no estás comprando una casa con suelo contaminado. Usted, como propietario, es siempre responsable de que una operación de saneamiento se lleve a cabo correctamente y de pagar todos los costes. Si hay contaminación en su terreno debido a una fuga de un tanque de petróleo, por ejemplo, y esa contaminación se extiende a la propiedad del vecino, entonces usted puede ser considerado responsable de reembolsar al vecino todos los costes de limpieza en virtud de la ley de vecindad. Por lo tanto, ¡tome siempre muy en serio la información y las investigaciones sobre el suelo!
Lea atentamente las conclusiones de cada sección
Véase la observación y la conclusión más abajo:
Por lo tanto, se encontró una ligera contaminación en un estudio exploratorio. La evaluación de esto es «no grave». El suelo está contaminado con ciertos metales. Estos son específicos del lugar y, por lo tanto, permanecen donde están. Sin embargo, también se han medido los aceites mínimos, que NO son específicos de un lugar, sino que son «móviles». Por eso se propagan fácilmente y acaban en las aguas subterráneas. Por lo tanto, es bueno seguir leyendo este estudio exploratorio (a través del enlace de descarga del informe) para saber exactamente cómo es.
Obsérvese el valor de la intervención y las acciones de seguimiento
Véase el informe más abajo en la flecha roja.
Aquí dice Subsuelo: Aceite mineral > I. La I significa «valor de intervención». Mayor que el valor de intervención (como en este ejemplo) significa simplemente «contaminado». Aquí se puede leer más en la conclusión que no se le da la categoría de «grave». Esto se debe a que se estima que sólo 2,2m3 de suelo están contaminados. Sólo con más de 25m3 de suelo contaminado está obligado a remediarlo. Lo que leemos aquí es que el suelo está realmente contaminado. Si seguimos leyendo, vemos que el caso sigue pendiente de evaluación por parte del ayuntamiento y que aún no se ha decidido/juzgado nada. Así que con esta parcela, sería prudente ponerse primero en contacto con el municipio y preguntar cuál es el estado de su toma de decisiones en relación con la contaminación. Si creen que es necesaria una renovación, la compra de esta casa puede resultar muy cara.
¿Dónde está la contaminación y es móvil o inmóvil?
Muy a menudo se lee algo en un informe sobre el suelo que no aporta nada. A continuación encontrará un ejemplo. Échale un vistazo y, a continuación, te explicamos cómo leerlo y en qué debes fijarte.
Ha leído que los HAP (Hidrocarburos Aromáticos Policíclicos) medidos en los escombros/ciclones superaban el valor de intervención. Ok, entonces más alto que el valor de intervención (> I) no es bueno. Eso significa que está contaminado. Pero, ¿con qué se contamina? Los HAP no son más que un término general para cientos de compuestos químicos de hidrógeno y carbono. En pocas palabras, son residuos de la combustión, como el carbón vegetal. Algunos son bastante inofensivos y otros son muy cancerígenos. La conclusión es que existe una «posible contaminación grave del suelo». Este estudio se remonta a 2006. Además, este informe sobre el suelo no contiene ningún estudio de seguimiento ni ninguna otra información. Esto es todo y la información se acaba aquí. A continuación, puede leer cómo tratar este tema.
En primer lugar, responda a la pregunta: ¿cuál es la ubicación de la contaminación medida? ¿Está en el patio trasero de una casa que va a comprar? Si es así, se trata de un riesgo importante y debería hacer un seguimiento. En este caso, la contaminación se produjo a lo largo o por debajo de una vía pública muy transitada. La siguiente pregunta que debe hacerse es: ¿puede esta contaminación viajar por el suelo y acabar en mi (nuevo) patio?
Una rápida búsqueda en Internet muestra que los HAP son prácticamente inmóviles. Así que no pueden moverse por el suelo, o apenas se mueven. Así que en este caso, puede resultar bastante inofensivo para la parcela lejana que tiene o quiere comprar. Por supuesto, es y será siempre bueno y aconsejable hacer un estudio exploratorio de la parcela que se posee o se quiere comprar, para excluir el mayor riesgo posible.
Asegúrese de que sus campanas de alarma están sonando
Si usted tiene un informe de suelo que está lleno de contaminación antigua y ya remediada en las inmediaciones de la propiedad que está investigando, las campanas de alarma deben estar sonando. Puede que no se sepa nada sobre el papel acerca de la contaminación en su terreno, pero si una gran parte del terreno de sus vecinos estaba contaminada anteriormente, existe una posibilidad muy real de que también haya algo en su casa, pero simplemente nunca se ha investigado antes. Si va a comprar una propiedad de este tipo, intente hacerlo con la condición de que se realice un estudio exploratorio del suelo. Si resulta que el suelo está muy contaminado, puedes salirte del trato.
Terraplenes
Tenga en cuenta las capas de elevación. En el caso de los terraplenes, la tierra se ha aplicado en el pasado para construir casas sobre ella. En el pasado, esto se aplicaba a menudo a los suelos contaminados. Eso se ve mucho en Gouda.
Solicitar informes de investigación
Si lees esto, verás que se ha llevado a cabo una limpieza bastante reciente. También ha habido una evaluación. ¿Pero qué dice? ¿La limpieza ha sido un éxito total y se ha acabado?
Si va a invertir en algún lugar o a comprar una propiedad en la que se encuentra esto en el informe del suelo, asegúrese de indagar más y pedir el último informe conocido. En este caso, es la evaluación. Es probable que la información de los otros informes también esté ordenada en el último informe. Por lo tanto, el último informe suele ser suficiente. Nota: El ayuntamiento probablemente le cobrará una tasa por ello.
¿Qué significan estas abreviaturas o términos?
Valor de fondo = la calidad del suelo (terreno) que se da de forma «natural». Así que lo que se puede considerar «normal». El servicio medioambiental lo utiliza como valor de referencia.
AP04 = pruebas por lotes
BIS = Sistema de Información sobre el Suelo
BKK = mapa de calidad del suelo
BKK = Mapa de calidad del suelo
BOOT= Decreto sobre el almacenamiento de depósitos subterráneos. Esta es una estrategia de investigación comúnmente utilizada
Notificación del BUS = notificación que está obligado a hacer si quiere limpiar o hacer algo en el suelo que está gravemente contaminado. Autobús = Decreto de Saneamiento Uniforme
EUT = seriedad y urgencia
HO = investigación histórica
HBB = Base de datos histórica del suelo
I = Valor de intervención. La contaminación superior al valor de intervención es mala. Si se trata de más de 25m3 de suelo o más de 100m3 de aguas subterráneas, se requiere una reparación.
Inmóvil: Una contaminación en el suelo que no se propaga. Así, la contaminación permanece en el lugar y no entra en las aguas subterráneas ni en el aire del suelo. Algunos ejemplos son los metales pesados y los HAP (partículas de carbono).
Móvil: Una contaminación en el suelo que sí se propaga. La contaminación no permanece en su lugar y se desplaza por el suelo, extendiéndose a las aguas subterráneas o al aire del suelo. Algunos ejemplos son los productos petrolíferos o las sustancias que contienen cloro.
NO = investigación adicional
OO = investigación exploratoria
HAP = Hidrocarburos aromáticos policíclicos. Es un nombre colectivo para los compuestos químicos de hidrógeno y carbono. Ejemplos: son el naftaleno, el bifenilo, el antraceno, el fenantreno, el tetraceno y el criseno
S = Valor objetivo (es lo que consideramos «normal»)
SE = evaluación de la reparación
SO = investigación de remediación
SP = plan de remediación
T = Valor intermedio: la mitad del valor de intervención. Una contaminación superior al valor intermedio suele significar que es necesario seguir investigando la contaminación medida.
VO = Investigación exploratoria
Wbb = Ley de Protección del Suelo
Otros:
<= AW No se han medido niveles elevados. En otras palabras, el suelo está limpio.
> AW Ligeramente contaminado, mayor que el valor objetivo normalizado a nivel nacional «completamente limpio»
(valor S). No es necesario investigar más.
> T Contaminación moderada, superior al valor intermedio normalizado a nivel nacional (valor T). Esto suele requerir una investigación más profunda.
> I Muy contaminado. Si hay más de 25 m3 de suelo contaminado o más de 100 m3 de aguas subterráneas contaminadas, la rehabilitación es obligatoria.
¿Qué es la puntuación del NSX?
La puntuación NSX puede utilizarse para estimar el grado de peligrosidad del suelo de la mencionada actividad autorizada. Esta puntuación va de 0 a 1000. Una puntuación de 0 significa que la actividad no es peligrosa para el suelo. Una puntuación de 1000 significa que la actividad es (en gran medida) peligrosa para el suelo. Una entrada con una puntuación alta no significa necesariamente que haya realmente contaminación del suelo en la parcela. La investigación del suelo tendrá que demostrarlo.
¿Qué es el UBI?
Véase también la imagen de arriba. Esto significa: Clasificación uniforme de las fuentes. En pocas palabras, es un código que se puede encontrar en un libro de códigos de UBI que representa un determinado tipo de amenaza en el suelo. Por ejemplo, en la imagen de arriba se ve: UBI 631242. Según el libro de códigos del UBI, un tanque hbo (tanque de aceite).
¿Qué es la investigación indicativa?
El examen indicativo significa que no cumple del todo la norma.
Normalmente se hace un estudio exploratorio del suelo. Por ejemplo, la norma prescribe: si su ubicación es inferior a 500 m2 , entonces en la estrategia «sospechosa» debe perforar tres agujeros de 0,5 metros, perforar un agujero de 2 metros e instalar un pozo de control. Ahora se ha decidido no investigar esto según la norma, sino que a menudo se lleva a cabo una investigación más ligera/simplificada. Por lo tanto, tenga en cuenta que la investigación indicativa no ofrece una imagen completa y precisa.
El informe del suelo no muestra nada, ¿es una garantía y si no, qué puedo hacer?
¿Tiene un informe medioambiental y su casa está limpia? Tenga en cuenta que esto no significa que el suelo esté limpio. Todavía puede haber contaminación, pero aún no se sabe. Si realmente quiere estar seguro, puede pedir a una consultoría de ingeniería medioambiental que realice un estudio exploratorio del suelo. El coste de esto es de aprox. €1000,-. Por supuesto, entendemos que esto no siempre es posible. Pero también por eso es importante leer y entender bien un informe sobre el suelo. Si no está seguro de lo que tiene que hacer y una investigación del suelo no es una opción, puede, por supuesto, pedir a una consultoría de ingeniería medioambiental que le ayude con una investigación documental. Esto significa que analizarán el informe sobre el suelo y todos los estudios pertinentes a los que se hace referencia o que se solicitan, tras lo cual podrán ofrecerle un asesoramiento específico sobre los riesgos.
Si lee los riesgos en el informe sobre el suelo, ¿qué puede hacer?
De nuevo, en este caso se aplica básicamente el mismo consejo que en la pregunta anterior. Póngase en contacto con una consultoría de ingeniería medioambiental y pregunte si pueden ayudarle. Si puede tener la oportunidad (por ejemplo, de la parte vendedora) de realizar un estudio exploratorio del suelo, siempre es lo mejor y más seguro. Pero a menudo este espacio no existe. Por lo tanto, también puede preguntar a la empresa consultora si puede ayudarle a distancia analizando toda la información disponible sobre el suelo y aconsejándole sobre los riesgos que corre. ¿Cómo encontrar una empresa de consultoría medioambiental? Sólo tienes que escribir en Google + el lugar donde vives o te ayudaremos a encontrar 1 de las empresas de consultoría e investigación medioambiental con las que trabajamos sin compromiso. Para ello, haga clic aquí.