Ocurre cada vez más a menudo: ofertas de casas sin verlas. Como buscador de casa, ¿duda de si esto es prudente? Entonces, esta es nuestra breve respuesta: no, nunca es prudente. A menos que sea un comprador profesional (como un promotor inmobiliario) y sepa exactamente lo que está haciendo. Pero en este blog queremos llamar la atención de los vendedores de viviendas sobre los riesgos de estas ofertas.
En primer lugar, las ofertas sin vistas se denominan «ofertas ciegas».
Hay varias razones por las que la gente hace esto. Los más comunes son:
-La gente quiere intentar comprar una propiedad antes de que se realicen las visitas para cortar la competencia (otros buscadores).
-No hubo más oportunidades de ver la propiedad y uno todavía quisiera tener una oportunidad en ella.
-Un comerciante de propiedades/inversor inmobiliario está ofertando y quiere cortar a los otros buscadores y espectadores también.
Supongamos que está vendiendo su casa y recibe una oferta de personas que aún no han visto su casa. ¿Es prudente responder?
Eso depende. Si se trata de una oferta de un comprador no profesional (cualquiera que NO esté comprando en nombre de una empresa), siempre desaconsejamos aceptar dicha oferta. A continuación le explicamos por qué.
La probabilidad de disolución es demasiado alta
Imagínate: acabas de tener todo listo y alineado en Funda y ya tienes un montón de citas para ver. Entonces llega alguien con una oferta ciega y buena que aceptas. Entonces cancelas todas las citas de visita y pones la casa en Funda como «vendida bajo reserva». Al hacerlo, se pierde toda una serie de compradores potenciales que son llamados y también compradores que ya no solicitan una visita porque la casa ya no está disponible en Funda.
El comprador particular que acaba de comprar su casa mediante una oferta ciega tiene al menos 3 días de tiempo para pensárselo. Muchas ofertas ciegas se hacen por capricho. Es bastante probable que el comprador cambie de opinión después de todo. También es frecuente que la gente siga queriendo ver la casa durante el periodo de reflexión. La gente viene a visitarla y luego resulta que la casa se presenta de forma diferente a lo que habían imaginado a partir del anuncio de Funda. Boom, y ahí está la disolución. No tiene ninguna base, no tiene derecho a indemnización y puede volver a empezar.
El equilibrio legal está sesgado
La otra razón para no hacerlo nunca es porque quieres que el comprador cumpla con su obligación legal de investigar todo lo posible y que tú o tu agente de ventas cumplan con su obligación legal de informar. Lo que queremos decir con esto se explica simplemente con la ayuda de un ejemplo.
Pronto se habrá realizado la transferencia de llaves y en dos días habrás recibido un enorme correo electrónico de los compradores. Las ventanas están atascadas, el armario de la cocina no cierra bien, el escalón está suelto. Se ha encontrado una grieta en la fachada. El agua del tejado plano no escurre. A los compradores les molesta el ruido de la carretera. El sellador del baño está mal. Y así sucesivamente. Para decirlo sin rodeos, es todo un fastidio. Si vende su casa a un comprador privado sin que éste la haya visitado, se verá envuelto en este tipo de problemas. En lo que respecta a su responsabilidad legal, se encuentra en una mala posición como vendedor en tal situación. Al fin y al cabo, usted quiere que el comprador pueda ver todos los defectos y/o estar informado de ellos. El equilibrio entre el conocimiento y la investigación y el deber de información del vendedor es entonces el siguiente:
Así es también como lo ve el juez. Usted, como propietario, lo sabe todo sobre la casa y, además, ha contado con la ayuda de un profesional (concretamente, un agente de ventas). El «pobre y patético comprador» nunca podría haber conocido estos defectos (después de todo, nunca había visto la casa) y usted y su agente de ventas estaban en una posición mucho más fuerte para informar al comprador ignorante sobre estos asuntos.
Por lo tanto, lo ideal sería que el comprador viniera a ver el inmueble y también que fuera asistido por un agente inmobiliario. Mejor aún es cuando el comprador también hace inspeccionar la casa por un arquitecto. Si más tarde sale a la luz algún problema, usted, como vendedor, está en una posición legal muy fuerte. Al fin y al cabo, el comprador fue asistido en la compra por dos especialistas (un agente de compras y un inspector de arquitectura). Esto realmente le dio todas las oportunidades para investigar lo que iba a comprar. Si más tarde resulta que se encuentra un defecto importante del que el vendedor no podía ser razonablemente consciente, un juez se pondrá mucho antes del lado del vendedor. El equilibrio entre el conocimiento y la investigación y el deber de información del vendedor sería entonces el siguiente:
El comprador profesional
Cuando puede ser interesante vender su casa sin una visita es en la siguiente situación.
-Su casa está llena de defectos y/o es difícil de vender
-Parece que hay muy poco o ningún interés en su propiedad
-Se ha realizado recientemente una valoración.
-Llega una muy buena oferta del comprador profesional sin condiciones muy por encima del valor de tasación.
-La oferta es sin condiciones.
-Puedes cubrirte al máximo en el contrato de compraventa de los defectos y/u otras cosas/hechos perjudiciales en la casa o sus alrededores sin que el comprador ponga objeciones.
En ese caso, sí que puede ser interesante vender la casa a través de una oferta ciega. Si ha prestado atención a este artículo, es posible que ahora se pregunte:
Pero, ¿no puede el comprador disolver la compra dentro del plazo legal de reflexión?
La respuesta a esta pregunta es: no, la disolución no es posible. Y eso tiene que ver con el hecho de que un comprador profesional (es decir, una empresa) no tiene derecho al periodo de reflexión legal. Además, el requisito de la escritura tampoco se aplica en este caso. Esto significa que ya existe una venta oficial sin necesidad de un acuerdo de compra. Esto significa que ha vendido definitivamente la propiedad inmediatamente después de aceptar la oferta.
Resumen
Nunca venda su propiedad a un comprador privado sin una visita. Sin embargo, en algunos casos puede ser conveniente vender a una empresa.