Vender su casa con arrendamiento

por | Ago 3, 2022 | Corredor de ventas, Legal

Huis verkopen met erfpacht

¿Tiene una casa con contrato de arrendamiento y quiere venderla? Entonces hay algunas cosas que es importante saber. En este blog, le damos consejos y sugerencias útiles.

Erfpacht simpel uitgelegd

Lo primero es lo primero: ¿qué es el alquiler de suelo? Con el arrendamiento, usted no es el propietario del terreno en el que se encuentra la casa y/o no es el propietario de la casa («los edificios») en sí. El propietario del terreno y/o de los edificios suele ser el municipio, pero (¡ojo!) no tiene por qué serlo. Se paga al propietario por utilizar este derecho. Se podría decir que es una especie de alquiler. A este pago lo llamamos «canon».

Canon

La renta del suelo puede determinarse por mes, por semestre o por año, por ejemplo. Depende de lo que se escriba al respecto. También es posible que se haya comprado la renta del suelo por un periodo determinado (por ejemplo, 50 años).

 

Canonverhoging

A menudo se estipula en las condiciones del contrato de arrendamiento que la renta del suelo puede ajustarse a la inflación legalmente determinada. Sin embargo, lo que lo hace más emocionante es la duración del canon.
Las condiciones del «arrendamiento perpetuo del suelo» suelen estipular que se fije una determinada renta del suelo (sujeta a la inflación anual) durante un periodo de (normalmente) 50 o 75 años. Cuando termine este periodo, el «propietario desnudo» determinará un nuevo canon. Y ahí es donde se pone emocionante. La pregunta es: ¿qué se establece en el papel sobre cómo el propietario puede determinar la nueva renta del suelo? ¿Es completamente libre de hacerlo o tiene que hacerlo a través de un determinado método de cálculo? Y si es así, ¿hasta dónde puede llegar el canon?
También hay un contrato de arrendamiento de suelo a perpetuidad. Eterno» debe leerse como «para siempre». En este caso, el alquiler del suelo no puede modificarse por completo, al igual que ocurre con el alquiler del suelo continuado. Esto ofrece al propietario del arrendamiento mucha más seguridad. A menudo se ve que el propietario del derecho de arrendamiento recibe una oferta del terrateniente (el municipio) para comprar el arrendamiento a perpetuidad.

 

Maar waar moet jij nu op letten als je jouw huis met erfpacht gaat verkopen?

En primer lugar, es importante averiguar cuáles son exactamente las condiciones de arrendamiento de terrenos que se aplican a su situación. Así que:
-¿Tiene usted un contrato de arrendamiento perpetuo o a perpetuidad?
-¿Has comprado fuera de la renta del suelo y si es así, por cuánto tiempo?
-¿Cuánto es el canon que estás pagando ahora y en qué periodo (mes, medio año, año) lo estás pagando cada vez?
-¿Quién es el propietario del terreno? (Por ejemplo: el Ayuntamiento de Ámsterdam)?

Es importante que el agente vendedor lo sepa. Tenga la seguridad de que si contrata a un agente de ventas con experiencia y especializado en propiedades en régimen de arrendamiento, no necesitará obtener toda esa información de usted. Los agentes de ventas de alquileres con experiencia tienen acceso a un sistema de alquileres del que ya pueden extraer toda esta información. Esto es lo que parece.

Tip 1: Kijk goed naar de looptijd van het erfpachttijdvak

Como se ha mencionado anteriormente, un contrato de arrendamiento de terrenos suele tener periodos de 50 o 75 años. Al final de un periodo, hay que volver a determinar la renta del suelo. Esto es algo que puede poner nerviosos a los prestamistas. Y eso ocurre cuando este periodo vence ya en la primera mitad del plazo de la hipoteca. Esto puede ser un obstáculo para el prestamista, con el resultado de que los compradores no pueden obtener la hipoteca o les resulta mucho más difícil hacerlo.

Un ejemplo: el periodo de arrendamiento de su casa vence dentro de 10 años. Vendes tu casa a alguien que quiere hipotecarla durante 30 años. Ese comprador ha incluido una reserva financiera completa. El alquiler del terreno vence a los 10 años y la hipoteca es de 30 años. Por lo tanto, el periodo de arrendamiento termina en laprimera mitad (los primeros 15 años) de la hipoteca de 30 años. Esto podría ser un punto de inflexión en la solicitud de financiación.

Otro ejemplo: el periodo de arrendamiento de su casa vence dentro de 20 años. Vendes tu casa a alguien que quiere hipotecarla durante 30 años. Ese comprador ha incluido una reserva financiera completa. En una hipoteca a 30 años, el alquiler del suelo sólo vence a los 20 años. Así que el periodo de arrendamiento ya termina en lasegunda mitad (los segundos 15 años) de la hipoteca de 30 años. Esto no debería ser un obstáculo para la solicitud de financiación.

Muchas solicitudes de financiación se hacen a 20 o 30 años. Por lo tanto, ¿el plazo de su contrato de arrendamiento de suelo expira en 15 años y tiene varias ofertas? En ese caso, puede ser conveniente elegir una oferta sin reservas. Lo que también puede hacer es preguntar al mejor postor (que tiene una reserva financiera) si su agente de ventas puede llamar a su asesor financiero para averiguar si el vencimiento del periodo de arrendamiento del suelo podría convertirse en un obstáculo para obtener financiación.

Tip 2: Aanbod tot afkoop

Muy importante: ¿ha recibido o ya ha aceptado una oferta de compra de la renta del suelo? A continuación, asegúrese de tener una copia de esta oferta de conmutación o de su solicitud de conmutación para entregársela a su agente de ventas. Esto es muy importante porque una propiedad con una posibilidad válida de rendición o una solicitud de rendición pendiente puede ser muy beneficiosa para su propiedad. El agente vendedor sólo debe estar al tanto de ello.

 

Tip 3: Particuliere erfpacht

Es poco frecuente, pero si su casa se encuentra en un terreno privado arrendado, tenga en cuenta que los terrenos privados arrendados son muy difíciles de financiar. En este caso, puede ser prudente elegir un «comprador en efectivo» (comprador en efectivo: comprador que paga una propiedad enteramente con sus propios fondos). Lo que también puede hacer como preparación es pedir a un notario la llamada «erfpachtopinie». Un dictamen de arrendamiento define los criterios con los que se puede evaluar el valor de una vivienda arrendada. Se aplican tres puntuaciones:

Rojo: casi imposible de financiar
Naranja: la financiación es posible, pero difícil
Verde: Hay oportunidades de financiación

Si usted, como vendedor, lo averigua de antemano, ya ha hecho un buen trabajo de preparación para los posibles compradores, lo que aumenta las posibilidades de una mejor venta.


Tip 4: Check wat de leencapaciteit is van de kandidaat-kopers

¿Han incluido los posibles compradores una reserva financiera completa en su oferta? ¿Y no se compra el alquiler del suelo? En ese caso, sería conveniente preguntar primero cuál es la capacidad máxima de endeudamiento de los posibles compradores. La razón es que puede pedir un préstamo menor que su capacidad de endeudamiento si hay que pagar las rentas del suelo. Y esto, a su vez, puede hacer que la gente no pueda conseguir financiación. Supongamos que usted vende su casa con un contrato de arrendamiento a largo plazo por 350.000 euros y que ésta es también la capacidad máxima de endeudamiento del comprador, entonces hay muchas posibilidades de que la financiación no tenga éxito.
A grandes rasgos, la gente puede obtener aproximadamente 20 veces la renta anual del suelo menos en préstamos. Así pues, si el alquiler del terreno es de 1000 euros al año, se puede obtener aprox. pedir prestado 20.000 euros menos de lo que suponían. Esto puede ser una decepción desagradable.

 

¿Quiere saber más sobre la venta de su casa con arrendamiento? Entonces no dude en contacto con nosotros para ponerse en contacto con nosotros.