Cuando valoras o compras una vivienda en una ciudad como Ámsterdam, pronto te encuentras con el concepto de arrendamiento. Esto suele suscitar la pregunta: “¿El derecho de piso es de plena propiedad?”. A primera vista, parece lógico. Al fin y al cabo, compras un inmueble, tienes una escritura notarial y puedes hacer cualquier cosa con él. Sin embargo, la respuesta legal suele ser: no.
En este blog explicamos por qué un derecho de piso no cuenta como plena propiedad si el terreno subyacente es de arrendamiento. Y por qué esto también tiene implicaciones sobre cómo evaluar la situación de la propiedad.
¿Qué es el alquiler del suelo?
El arrendamiento es una figura jurídica que otorga a alguien el derecho a utilizar un terreno que no le pertenece. El propietario del terreno (a menudo un municipio, como Ámsterdam) concede este derecho a un usuario (el arrendatario) durante un largo periodo de tiempo. A cambio, el arrendatario paga un canon. A veces, este canon se compra por un largo periodo de tiempo.
¿Y los derechos de piso?
Un derecho de piso es un derecho a una parte de un edificio (y posiblemente del terreno) que está legalmente dividido. Entonces tienes derecho al uso exclusivo de, por ejemplo, tu vivienda en la planta baja, y a la copropiedad de las partes comunes, como el tejado y las escaleras.
Cuando un complejo de apartamentos está en terreno propio, el derecho de piso es una participación en la plena propiedad. Pero si el complejo está en un terreno arrendado, tu derecho de piso es sólo una participación en el terreno arrendado, es decir, un derecho de uso, no de propiedad del terreno.
Dos preguntas, dos veces “no
Muchos informes de valoración plantean dos preguntas aparentemente similares:
- ¿El derecho de piso es de plena propiedad?
- ¿El complejo de apartamentos está en terreno privado?
Para las casas situadas en terrenos arrendados (como es habitual en Ámsterdam), la respuesta a ambas preguntas es: no.
- La pregunta 2 es sencilla: el terreno pertenece al municipio. Por tanto, no es terreno propio.
- La pregunta 1 es más sutil: aunque seas el propietario legal del edificio (las superficies), tu derecho de piso es un derecho parcial en el arrendamiento, y por tanto no en plena propiedad de la totalidad.
Pero entonces, ¿no me pertenece el edificio?
Sí y no. Las superficies (la propiedad en sí) te pertenecen legalmente. Tienes derecho a utilizarla, convertirla, venderla, etc. Pero el derecho que tienes sobre el terreno es derivado, es decir, a través del arrendamiento del terreno. No eres propietario del terreno y, por tanto, no eres propietario pleno del conjunto sobre el que tienes un derecho de superficie.
¿Cuáles son las implicaciones?
Para compradores y tasadores, esto significa:
- La propiedad no está en terreno privado.
- El derecho de piso no es la plena propiedad, sino un derecho de uso mediante arrendamiento.
- Este matiz jurídico puede afectar al valor, la financiabilidad y la evaluación del riesgo.
Para los abogados, la diferencia es nítida; para los profanos, a veces confusa. Pero la claridad al respecto es importante a la hora de comprar o vender, financiar y valorar una propiedad.
Finalmente
Ámsterdam está llena de casas que están en terrenos arrendados. Muchos compradores no se dan cuenta de que no son propietarios plenos de su terreno. En la práctica, esto no suele ser un problema, siempre que se entienda cómo funciona jurídicamente. Para los tasadores, es esencial interpretar correctamente esta diferencia en su informe.
Una casa puede ser tu hogar, pero el terreno que hay debajo no.