Recuento de puntos de alquiler

Empecemos con lo básico. En los Países Bajos tienes libertad de contratación. Básicamente, si ofreces algo, puedes pedir el precio que quieras. Sin embargo, este no es el caso cuando se alquila una vivienda. En los Países Bajos, se aplica el «Decreto de precios de alquiler de viviendas» (BHW). Esto incluye el llamado sistema de puntos de alquiler. Este sistema establece que NO puede pedir lo que desea para viviendas con una determinada valoración, es decir, puntos de alquiler. En esto, el gobierno especifica una renta básica máxima. Lo hacen a través del sistema de valoración de viviendas. Hay dos variantes de esto: La primera variante es para viviendas independientes (con cocina, entrada instalaciones sanitarias propias). La segunda variante es para espacios de vida compartidos (por ejemplo: comparte una cocina y / o un baño). El sistema de evaluación del hogar analiza cuántos puntos ese hogar recibe en varias áreas.

  1. La primera variante es para viviendas independientes (con cocina, entrada instalaciones sanitarias propias).
  2. La segunda variante es para espacios de vida compartidos (por ejemplo: comparte una cocina y / o un baño).

El sistema de evaluación del hogar analiza cuántos puntos ese hogar recibe en varias áreas.

Frontera de liberalización

¿Cuál es el límite de liberalización / cuándo hay un sector libre de alquiler? Necesita al menos 142 puntos de alquiler para calificar una vivienda como vivienda de alquiler por encima del límite de liberalización / vivienda de alquiler en el «sector libre». Desde 142 puntos de alquiler puedes solicitar cualquier alquiler que desees como arrendador. ¡Esto NO está permitido por debajo de 142 puntos de alquiler!

Tenga en cuenta, si ya tiene inquilinos. A partir de 2021, el aumento anual del alquiler probablemente se limitará a un máximo de inflación + 1%. Expresado en precio: 142 puntos de alquiler (diciembre de 2020) equivalen a 737,14 € de alquiler.

Atención: No confíe exactamente en 142 puntos. Asegúrese de estar por encima con un margen seguro de al menos 8 puntos.

Puntos de alquiler

Puntos de alquiler versus espacio habitable Obtienes la mayor cantidad de puntos por los espacios de la casa. Piense en: qué tan grande es la sala de estar, qué tan grande es el dormitorio, el baño, la cocina, etc. Así que obtiene puntos por esto. Por espacio habitable obtienes un punto por metro cuadrado.

Sin embargo, no recibirá estos puntos por todas las habitaciones de su hogar. De esta manera, no obtendrá puntos de espacio habitable para el baño, el pasillo, los armarios si están en el pasillo y el armario del medidor. Por ejemplo, una casa de 70 m2 de espacio habitable puede generarle solo 50 puntos de alquiler. Un cobertizo para bicicletas proporciona 0,75 puntos de alquiler por metro cuadrado.

Otras cosas para mirar:

  • Que habitaciones se calientan
  • ¿Tiene un intercomunicador con un video?
  • ¿Qué tipo de electrodomésticos hay en tu cocina?
  • La forma y el lujo de sus instalaciones sanitarias
  • Longitud de tu encimera
  • Tipo de grifería (simple o con una mano), inodoro (normal o colgante) y lavabo (simple o doble)

Valor WOZ

Valor WOZ y puntos de alquiler Lo que cuenta mucho es el valor WOZ. Cuanto más alto sea, más puntos de alquiler. Los altos valores de WOZ ahora garantizan que las casas pequeñas en una ciudad como Amsterdam estén por encima del límite de liberalización. Sin embargo, a partir del 1 de enero de 2021, la ponderación del valor WOZ (probablemente) se limitará a un máximo del 33% del número total de puntos de alquiler. Esto se llama «gorra WOZ». Esto tendrá consecuencias para estas casas tan pequeñas en una ciudad como Amsterdam. Este no tiene por qué ser el caso después de esta fecha para las viviendas que (entrarían) en el sector libre hasta el 1-1-2021. Por eso es importante compensar esto con un mejor índice de energía o una mejor etiqueta BENG. Tenga en cuenta: la etiqueta BENG no contará tanto en el recuento de puntos de alquiler a partir del 1-1-2021.

Comisión de alquiler

Presentar disputas de alquiler al comité de alquiler Además del sistema de puntos de alquiler, existe la comisión de alquiler. Este es un organismo asesor del gobierno donde los inquilinos pueden informar si creen que están pagando demasiado. Aquí los inquilinos pueden impugnar su alquiler actual. Si son confirmados por el comité de alquileres, el alquiler se reducirá retroactivamente al monto establecido por el gobierno.

Sector libre

Lleva la propiedad al sector libre El rendimiento energético y la sostenibilidad de un hogar son una parte muy importante del sistema de evaluación del hogar.

En la práctica, el aislamiento es el mejor enfoque para mejorar un edificio al sector libre / por encima del límite de liberalización. Esto suele hacerse mediante:

  • revestimiento de fachadas en el interior (muros de contención o paneles aislantes)
  • instalar una buena caldera de calefacción central con la mayor eficiencia (caldera HR 107)
  • aplicar aislamiento de suelo
  • aplicando aislamiento de techo
  • instalación de paneles solares
  • aplicando película para ventanas 3M en vidrio simple (dándole el valor de vidrio doble)
  • aplicar película de ventana 3M a la soldadura doble (dándole el valor del vidrio HR)
  • fresado de rebabas y fijación de vidrio HR

Con aislamiento puedes conseguir alrededor del 40% de la cantidad de puntos de alquiler que necesitas para adentrar el sector libre.

La cocina y las instalaciones sanitarias también pueden dar muchos puntos. Una cocina con una encimera de al menos 2 metros y suficientes electrodomésticos integrados ya proporciona 14 puntos de alquiler. Un inodoro suspendido con cisterna empotrada, lavabo doble, iluminación en el armario del baño, etc. Todo vale la pena.

Antes de comprar una casa para alquilar, es aconsejable hacer un ‘escaneo rápido’ usted mismo, o por una empresa especializada, de la viabilidad de obtener la casa en el sector libre. En principio, puede hacer un escaneo tan rápido desde el anuncio de Funda. Conoces el número de metros cuadrados, ves las instalaciones de aislamiento, lees sobre las instalaciones, el tipo de calefacción y ves los planos de planta con medidas.

Puede encontrar el índice energético de una vivienda en: https://www.ep-online.nl/

Menos adecuado

¿Qué viviendas son menos aptas para el sector libre de alquiler? Las viviendas donde es más difícil conseguirlas en el sector libre son viviendas con un valor WOZ bajo, viviendas con un número reducido de metros cuadrados y / o viviendas donde es difícil mejorar el índice energético (como edificios con calefacción en bloque).

Alquiler en Sector Libre

¿Qué viviendas obtienen buenos resultados en alquiler en el sector privado?

  • Las viviendas con calefacción urbana puntúan muy bien en el índice energético
  • Casas con un valor WOZ alto (pero tenga en cuenta el límite WOZ del que hablamos anteriormente)
  • Viviendas con más de 90 m2 de superficie habitable
  • Viviendas con un índice energético alto o una «etiqueta BENG» con una puntuación alta

Enmiendas

Cambios 2021 en comparación con 2020 Los cambios que se avecinan:

  • Ahora tenemos el índice energético. Se abolirá a partir del 1 de enero de 2021. Esta será reemplazada por la etiqueta BENG. Esto se está volviendo mucho más estricto. Por lo tanto, intente solicitar un índice energético antes del 31-12-2020 si aún puede.
  • A partir del 1-1-2021, la participación de los puntos de su valor WOZ se maximizará al 33% del número total de puntos de alquiler. Las viviendas que (caerían) en el sector libre hasta el 1-1-2021, no pueden ser posteriores a esta fecha. Por eso es importante compensar esto con un mejor índice de energía o una mejor etiqueta BENG.

Etiqueta energética Puntos de alquiler

El error más común: etiqueta energética frente a puntos de alquiler Puede utilizar su etiqueta energética para los puntos de alquiler si es anterior al 1 de enero de 2015. Si tiene una etiqueta más joven, el cálculo de los puntos de alquiler de la comisión de alquiler le otorgará puntos, pero no son válidos. Por lo tanto, el comité de alquileres lo ha puesto en pie con el pie izquierdo. Como arrendador, crees que estaría bien tener el mínimo de 142 puntos de alquiler y poder alquilar su vivienda en el sector libre. Ahora su inquilino presentará una objeción ante el comité de evaluación del alquiler y el comité de evaluación del alquiler destruirá sus puntos de alquiler porque su etiqueta es posterior al 1 de enero de 2015. En ese caso, el comité de alquiler no contará su etiqueta energética y analizará una escala de año de construcción. Si su casa fue construida antes de 1976, recibirá cero puntos. Ahora lo extraño es que si en la misma situación su etiqueta fuera del 31/12/2014, ¡no pasa nada!

Etiqueta energética

La etiqueta energética y los puntos de alquiler Nota: una etiqueta energética, por lo tanto, NO tiene estatus para los puntos de alquiler. Realmente debe tener un índice de energía antes del 1 de enero de 2021. Si no tiene un índice de energía antes del 1 de enero de 2021, debe solicitar una etiqueta BENG a partir de esa fecha. Esto es más caro de solicitar y también contará menos en el recuento de puntos de alquiler. Si no tienes una buena etiqueta y usted, como arrendador, solo trabaja con una etiqueta energética, corres un gran riesgo. Esto se debe a que el riesgo es que si el inquilino se opone al alquiler con el comité de alquiler, simplemente recurrirá al año de construcción de la casa. Entonces, el rendimiento energético ya no cuenta en absoluto. Una casa que normalmente puede ganar puntos más que suficientes para el sector libre puede caer repentinamente en el sector social.

Hay empresas como Boemerang y RentFriendly que escanean Internet en busca de viviendas en alquiler. Luego comprueban si tiene un índice de energía. También pueden buscar en los vecindarios donde hay mucho alquiler. Luego, se acercarán activamente a los inquilinos a través de Push Marketing. Aquí ofrecen sus servicios para impugnar el alquiler del inquilino sobre una base de «no cure, no pay».

Alquiler para tres personas

Si alquila una habitación para hasta tres personas, no es aconsejable alquilarlas como unidades independientes. Si haces esto y alquilas de acuerdo con el sistema de tasación de la vivienda, la rentabilidad que puedes conseguir suele ser muy pobre. Esto tiene que ver con el hecho de que el sistema de valoración de viviendas para alquiler de habitaciones no se ha ajustado desde la década de 1960. Al alquilar una habitación, es mejor alquilar una casa independiente para tres personas al mismo tiempo. Entonces, en ese caso, alquila a una «comuna».

Hechos útiles

Finalmente, algunos datos útiles:

  • Una encimera de cocina sin armarios debajo no cuenta. La profundidad de la encimera no es importante. También puedes llevar una bandeja de Ikea de 30 cm de profundidad (15 €, -) con 2 armarios debajo.
  • Con un paisaje urbano protegido, a menudo recibe un recargo sobre su alquiler permitido de hasta un 15%.
  • El límite de liberalización es de 737,34 €. Lo anterior se ha liberalizado. A continuación se regula. La puntuación es una herramienta para medir si su valor cae por debajo o por encima del límite de liberalización.
  • La tabla del alquiler máximo se ajusta dos veces al año: el 1 de enero y el 1 de julio. Recibirá menos puntos el 1 de enero y más puntos el 1 de julio. Si vas a calcular los puntos de alquiler, ten siempre en cuenta la primera mitad del año. Los puntos entre el 1 de enero y el 1 de julio difieren en torno a los cuatro puntos. Consejo más importante: no te sientes justo en el límite de 142 puntos. Toma suficiente margen. Mejor que tengas al menos 150 o 160 puntos. Por lo tanto, debe intentar liberalizar su alquiler de acuerdo con el sistema de puntos de alquiler de los primeros seis meses.
  • ¿Vas a reformar? Puedes ganar dos puntos por cada 10.000 € de inversión. Se trata de agregar calidad al hogar o mejoras para el hogar. No el mantenimiento.
  • Solicitar un índice energético en algún lugar cuesta aproximadamente 200 € IVA incluido.