Recuento de puntos de alquiler
¿Cómo funciona el cálculo del punto de alquiler si se quiere alquilar una vivienda en el sector libre?
Empecemos por lo básico. En los Países Bajos hay libertad de contratación. Básicamente, si ofreces algo, puedes pedir el precio que quieras. Sin embargo, este no es el caso cuando se alquila una propiedad. En los Países Bajos se aplica el «Decreto de Alquiler de Viviendas» (BHW). Esto incluye el llamado sistema de puntos de alquiler. Este sistema incluye el hecho de que para las viviendas con una determinada calificación -es decir, puntos de alquiler- NO se puede pedir lo que se quiere. En él, el gobierno especifica una renta máxima desnuda. Lo hacen mediante el sistema de valoración de viviendas. Hay dos variantes de esto:
- La primera variante es la de los pisos autónomos (en resumen, cocina propia, entrada propia, instalaciones sanitarias propias).
- La segunda variante es para los pisos no autónomos (por ejemplo: se comparte la cocina y/o el baño).
El sistema de valoración de la vivienda se fija en el número de puntos que se obtienen por esa propiedad en diferentes zonas.
Umbral de liberalización
¿Cuál es el umbral de liberalización/cuando hay un alquiler del sector libre?
Existe un calendario de alquileres máximos en un año determinado. Vea aquí ese calendario para el año 2021. Como puede ver, cada número de puntos de alquiler está vinculado a una renta máxima. Sin embargo, como propietario sólo está obligado a pagar el alquiler máximo hasta el «umbral de liberalización». Es el límite fijado anualmente por encima del cual los propietarios pueden determinar el alquiler que cobran. Actualmente (en 2021), es de 752,33 euros por una vivienda independiente. A partir de 143 puntos de alquiler en 2021 (= 755,18 euros según el calendario) el alquiler es en el sector libre y se puede pedir lo que se quiera. Por lo tanto, el número de puntos por encima del cual se está en el sector libre puede variar de un año a otro, dependiendo de lo alto que sea el umbral de liberalización de ese año.
En este caso, se necesita un mínimo de 143 puntos de alquiler para poder marcar un inmueble como alquiler por encima del umbral de liberalización/alquiler en el «sector libre». A partir de 143 puntos de alquiler, puedes pedir la renta que quieras como propietario. Por debajo de 143 puntos de renta, ¡esto NO está permitido! Nota: Tampoco se siente exactamente en los 143 puntos. Asegúrate de tener un margen seguro de al menos unos puntos por encima de esto.
¿Está ya en el sector libre, tiene ya inquilinos y quiere aumentar el alquiler? Tenga en cuenta que, a partir de 2021, el aumento anual del alquiler está limitado a un máximo de inflación + 1%. En cuanto al precio.
Puntos de alquiler
Puntos de alquiler frente a la propiedad residencial
Obtienes la mayor cantidad de puntos por las habitaciones de la casa. Piensa en: qué tamaño tiene el salón, qué tamaño tiene el dormitorio, el baño, la cocina, etc. Se le dan puntos por esto. En cuanto a la superficie habitable, se obtiene un punto por metro cuadrado.
Sin embargo, no recibirá estos puntos por todas las habitaciones de su casa. Por lo tanto, no obtienes ningún punto de espacio vital para el aseo, el pasillo, los armarios si están en el pasillo y el armario del contador. Por ejemplo, una casa con 70m2 de superficie habitable puede dar sólo 50 puntos de alquiler. Una caja de sótano o un cobertizo para bicicletas rinde 0,75 puntos de alquiler por metro cuadrado.
Otras cosas a tener en cuenta:
- Qué habitaciones tienen calefacción
- ¿Tienes un intercomunicador con vídeo?
- ¿Qué electrodomésticos hay en su cocina?
- La forma y el lujo de sus instalaciones sanitarias
- Longitud de su encimera
- Tipo de grifería (simple o monomando), inodoro (normal o suspendido) y lavabo (simple o doble)
Valor WOZ
Valor WOZ y puntos de alquiler
Lo que cuenta mucho es el valor WOZ. Cuanto más alto sea, más puntos de alquiler. Los elevados valores de la WOZ hacen que incluso las casas pequeñas de una ciudad como Ámsterdam estén por encima del umbral de liberalización. Sin embargo, a partir del 1 de enero de 2021, la ponderación del valor de la WOZ se limita (probablemente) a un máximo del 33% del número total de puntos de alquiler. Esto se denomina «tapa WOZ». Esto tendrá consecuencias para estas casas tan pequeñas en una ciudad como Ámsterdam. En el caso de las viviendas que se encontraban en el sector libre hasta el 1-1-2021, esto no tiene por qué ser así después de esa fecha. Por lo tanto, es importante compensar esto con una mejor etiqueta BENG. Tenga en cuenta que la etiqueta BENG no se incluirá en el recuento de puntos de alquiler a partir del 1-1-2021 (en comparación con el predecesor «el índice de energía»).
Comisión de Alquileres
Presentación de litigios sobre alquileres ante la comisión de valoración de alquileres
Además del sistema de puntos de arrendamiento, existe la comisión de valoración del alquiler. Se trata de un organismo consultivo gubernamental al que los inquilinos pueden denunciar si creen que están pagando demasiado. Aquí los inquilinos pueden impugnar su alquiler actual. Si la comisión de alquileres les da la razón, el alquiler se reducirá con carácter retroactivo a la cantidad fijada por el gobierno.
Sector libre
Las viviendas al sector libre obtienen
El rendimiento energético y la sostenibilidad de una vivienda son una parte muy importante del sistema de valoración de la vivienda.
En la práctica, el aislamiento es el mejor método para elevar una propiedad al sector libre/superior al umbral de liberalización. Esto se hace a menudo por el:
- Revestimiento interior de las fachadas (pre-muros o paneles aislantes)
- Instalar una buena caldera de calefacción central con la máxima eficiencia (caldera HR 107)
- Aplicar el aislamiento del suelo
- Aplicar el aislamiento del techo
- instalación de paneles solares
- Aplicación de la lámina de vidrio 3M sobre un acristalamiento simple (dándole el valor de un doble acristalamiento)
- Aplicación de la lámina de vidrio 3M en el doble acristalamiento (que le da el valor de vidrio HR)
- Trazado de rebajes y fijación de vidrios HR
Con el aislamiento se puede conseguir alrededor del 40% de los puntos de alquiler que se necesitan para que la vivienda entre en el sector libre.
La cocina y las instalaciones sanitarias también pueden sumar muchos puntos. Una cocina con una encimera de al menos 2 metros y suficientes electrodomésticos empotrados ofrece ya 14 puntos de alquiler. Un inodoro colgante con cisterna oculta, lavabo doble, iluminación en el armario del baño, etc. Todo suma puntos.
Antes de comprar un inmueble para alquilarlo, es conveniente hacer un «escaneo rápido» de la viabilidad de ponerlo en el sector libre, ya sea uno mismo o a través de una empresa especializada. En principio, se puede hacer esa exploración rápida desde el anuncio de Funda. Sabe el número de metros cuadrados, ve el aislamiento, lee sobre las instalaciones, el tipo de calefacción y ve los planos con medidas.
Puede encontrar el índice energético de una casa en: www.ep-online.nl
Menos adecuado
¿Qué propiedades son menos adecuadas para el alquiler en el sector privado?
Los inmuebles en los que es más difícil conseguirlos en el sector libre son los que tienen un valor WOZ bajo, los que tienen un metro cuadrado bajo y/o aquellos en los que es difícil mejorar el índice energético (como los inmuebles con calefacción en bloque).
Alquiler en el sector libre
¿Qué propiedades obtienen una buena puntuación para el alquiler en el sector libre?
- Las casas con calefacción urbana obtienen muy buena puntuación en el índice energético
- Casas con un alto valor de WOZ (pero ten en cuenta el tope de WOZ del que hablamos antes)
- Casas con más de 90m2 de superficie habitable
- Casas con un alto índice energético o una buena etiqueta «BENG
Cambios
Cambios 2021 en comparación con 2020
Los cambios que se avecinan:
- Tuvimos el índice energético hasta el 1-1-2021. El 1 de enero de 2021 se suprimirá y se sustituirá por la etiqueta BENG. Esto se ha vuelto mucho más estricto. Por lo tanto, habría sido prudente solicitar otro índice energético antes del 31-12-2020.
- A partir del 1-1-2021, la cuota de puntos de su valor WOZ se ha maximizado al 33% del total de puntos de alquiler. Las viviendas que estaban en el sector libre hasta el 1-1-2021 pueden dejar de estarlo después de esta fecha. Por lo tanto, es importante compensar esto con un mejor índice energético o una mejor etiqueta BENG.
Etiqueta energética < > Puntos de alquiler
El error más común: etiqueta energética frente a puntos de alquiler
Puedes utilizar tu etiqueta energética para los puntos de alquiler si es anterior al 1 de enero de 2015. Si tiene una etiqueta más joven, el cálculo de puntos de alquiler de la Comisión de Rentas le asignará puntos, pero no serán válidos. Así que el Comité de Control de Alquileres le ha engañado. Usted, como propietario, cree que tiene el mínimo de 143 puntos de renta y puede alquilar su casa en el sector libre. Ahora su inquilino va a objetar a la comisión de valoración de rentas y la comisión de valoración de rentas anulará sus puntos de renta porque su etiqueta es posterior al 1 de enero de 2015. En ese caso, la comisión de valoración de alquileres no tendrá en cuenta su etiqueta energética y se fijará en una tabla de años de construcción. Si su casa está construida antes de 1976, recibirá cero puntos. Ahora lo extraño es que si en la misma situación su etiqueta fuera del 31-12-2014, ¡no pasaría nada!
Etiqueta energética
La etiqueta energética y los puntos de alquiler
Tenga en cuenta que una etiqueta energética NO tiene un estatus para los puntos de alquiler. Realmente necesitas un índice energético de antes del 1 de enero de 2021. Si aún no tiene un índice energético anterior al 1-1-2021, debe solicitar una etiqueta BENG a partir de esa fecha. Esto es más caro de solicitar y también contará menos en el recuento de puntos de alquiler. Si no tienes una buena etiqueta y sólo trabajas con una etiqueta energética como propietario, corres un gran riesgo. El riesgo es que si el inquilino se opone a la renta en el comité de evaluación de la renta, se basará exclusivamente en el año de construcción de la casa. El rendimiento energético ya no cuenta. Una vivienda que normalmente ganaría suficientes puntos para el sector libre puede caer de repente en el sector social.
Hay empresas como Boemerang y RentFriendly que buscan en Internet viviendas en alquiler. Luego miran si tiene un índice de energía. También pueden buscar en los barrios donde hay muchos alquileres. A continuación, se dirigirán activamente a los inquilinos a través del marketing push. En él, ofrecen sus servicios para impugnar el alquiler en régimen de «no cure no pay» para el inquilino.
Alquilado a tres personas
Si alquilas habitaciones a un máximo de tres personas, no es aconsejable alquilarlas como unidades no autónomas. Si lo haces y empiezas a alquilar según el sistema de valoración de la propiedad, la rentabilidad que puedes conseguir suele ser muy pobre. Esto tiene que ver con el hecho de que el sistema de valoración de la vivienda para el alquiler de habitaciones no se ha ajustado desde la década de 1960. Para el alquiler de habitaciones, es mejor alquilar un piso independiente a tres personas a la vez. Así que alquila a un «grupo residencial» en ese caso.
Datos útiles
Por último, algunos datos útiles:
- Una encimera de cocina sin armarios no cuenta. La profundidad de la encimera de la cocina no es importante. También puedes conseguir una encimera de Ikea de 30 cm de profundidad (15 €) con 2 armarios debajo.
- En el caso de un paisaje urbano protegido, suele recibir un recargo sobre la renta permitida de hasta el 15%.
- El umbral de liberalización es un importe de 752,33 euros (en 2021). Por encima se liberaliza. Abajo está regulado. El sistema de puntos es una herramienta para medir si su valor está por debajo o por encima del umbral de liberalización. Busca siempre en Google «umbral de liberalización» + el año en el que te encuentras.
- La tabla de alquileres máximos se ajusta dos veces al año: el 1 de enero y el 1 de julio.
El 1 de enero obtienes menos puntos, el 1 de julio obtienes más. A la hora de calcular los puntos de alquiler, siempre hay que tener en cuenta el primer semestre del año. Los puntos entre el 1 de enero y el 1 de julio varían en torno a cuatro puntos. Consejo más importante: no se siente exactamente en el límite de los 143 puntos. Toma un margen suficiente. Es mejor que estés al menos en, digamos, 150 o 160 puntos. Por lo tanto, debe intentar que su alquiler se liberalice de acuerdo con el sistema de puntos de alquiler de los primeros seis meses. - ¿Vas a renovar? Puede ganar dos puntos por cada 10.000 euros de inversión. Se trata de añadir calidad a la vivienda, o de mejorarla. No el mantenimiento.
- Solicitar una etiqueta BENG en algún lugar cuesta aprox. 275,- € incl. EL IVA.
- ¿Quiere saber más sobre la determinación del umbral de liberalización para el periodo aplicable en ese momento? Entonces lea también este blog.