¿Cuál es la mejor manera de alquilar su propiedad?
Está pensando en alquilar su propiedad. Tal vez porque vais a vivir juntos y queréis mantener una propiedad para los ingresos por alquiler (inversión en pensiones). O está buscando una propiedad de inversión para comprarla de nuevo con fines de alquiler. Para abordar mejor esta cuestión, tenga en cuenta lo siguiente:
- ¿Se puede alquilar?
- ¿Cuál es el mejor contrato de alquiler para su propiedad?
- ¿Puedo utilizar una construcción creativa para evitar la protección del alquiler?
- Consejos para alquilar una vivienda
Re 1: ¿Se puede alquilar?
En primer lugar, tiene que considerar si está autorizado a alquilar.
Muchas hipotecas estipulan que esto sólo es posible con el permiso del banco. Mira esto.
En todos los casos, fíjese bien en la prueba de propiedad del inmueble. Esto puede incluir cláusulas de construcción o cláusulas de cadena (cláusula de ocupación del propietario) que no lo permiten.
En el caso de los pisos, a menudo se ve que no está permitido alquilarlos. Por lo tanto, mira bien la escritura de la división (esta es líder), el reglamento de la casa y las últimas actas. Nb: si en la escritura de división se indica que el alquiler no está permitido, puedes olvidarte. En otros casos, existe la posibilidad de que la VvE no pueda ejecutarlo legalmente contra usted.
Si tiene previsto alquilar a través de una estancia corta (Airbnb), asegúrese de comprobar las normas que su municipio ha establecido para ello. En Haarlem y Ámsterdam hay un límite. Nota: la «estancia corta» está cada vez más restringida. Mi consejo es no comprar más propiedades para inversiones de «corta duración».
¿Cuánto se puede pedir de alquiler?
Vemos que mucha gente comete el error de ofrecer un inmueble de inversión por un alquiler liberalizado, cuando hay muy pocos puntos de alquiler para ello.
Calcule en la página web del Comité de Alquiler cuántos puntos tiene el inmueble. Necesita al menos 142 puntos para poder fijar el alquiler usted mismo.
Re 2: ¿Cuál es el mejor contrato de alquiler para su propiedad?
Trabajo con el modelo de contrato de arrendamiento estándar de ROZ. Se recomienda encarecidamente que el contrato de arrendamiento sea redactado por un agente inmobiliario o un abogado con experiencia.
Desaconsejo redactarlo uno mismo en TODOS los casos y/o rescindir un contrato de arrendamiento sin asesoramiento profesional. La ley de alquileres es bastante compleja en los Países Bajos. Si comete un pequeño error en el contrato de alquiler o en el aviso, puede quedarse sin querer con un contrato de alquiler que no desea.
Un poco más sobre las posibilidades de alquiler:
Opción 1: contrato de arrendamiento de duración determinada < 24 meses
La primera posibilidad es firmar un contrato de arrendamiento de duración determinada inferior a 24 meses. Puede concluirlo una vez con un inquilino antes de que sea indefinido. El periodo máximo es de 24 meses. Por lo tanto, puede celebrar un contrato de arrendamiento de, por ejemplo, 6 meses, 10 meses, 14 meses o (como máximo) 24 meses. Lo que quieres. El inquilino dispondrá en todo momento de un plazo de preaviso de un mes. Una vez finalizado el plazo, el contrato se convierte en un contrato indefinido. Si el propietario no lo desea, tiene que enviar al inquilino una carta en la que le avisa de que va a dejar de pagar el alquiler. El inquilino puede hacerlo como máximo 3 meses antes de la finalización del contrato y como máximo 1 mes antes de la finalización del mismo. Si realmente quiere ser hermético como propietario, hágalo mediante una cédula judicial, para que no pueda surgir ninguna discusión por no haber recibido la notificación.
Características:
- Periodo El arrendador es gratuito, siempre que sea un máximo de 24 meses.
- Puedes ofrecer esto sólo una vez por inquilino.
- Inquilino puede cancelar en cualquier momento.
- Propietario debe notificar la terminación del contrato de arrendamiento no demasiado pronto, pero tampoco demasiado tarde si quiere rescindir el contrato de alquiler al final del plazo.
Opción 2: el contrato de arrendamiento por tiempo indefinido
También puede optar directamente por celebrar un contrato de arrendamiento por tiempo indefinido. En la mayoría de los casos, no recomendamos esto a nuestros clientes, porque uno quiere saber al menos con qué tipo de carne está tratando. Como arrendador, está atado al inquilino por un periodo de tiempo indefinido. Sólo puede deshacerse del inquilino con razones legítimas y sólo con el permiso del juez. Por ejemplo, si el inquilino no paga.
Características:
- Inquilino puede cancelar en cualquier momento.
- Propietario sólo puede terminar con una buena razón.
- Inquilino puede acudir a la comisión de valoración de alquileres en los primeros 6 meses si encuentra que ha sido pagar demasiado alquiler. Después de esto, esto expirará.
Opción 3: un contrato de arrendamiento de duración determinada
Luego está el contrato por un periodo definitivo superior a 24 meses. La principal diferencia con un arrendamiento de duración determinada < 24 meses es la siguiente:
- El contrato tiene una duración mínima de 24 meses y 1 día. Por lo tanto, en la mayoría de los casos se utilizan 25 meses. Puede ser tan largo como quieras.
- Ni el inquilino ni el propietario pueden rescindir el contrato antes de tiempo.
- El inquilino puede notificar la rescisión al final del periodo de alquiler.
- Para el propietario, la rescisión es más difícil. Si el arrendador quiere utilizar esta forma de alquiler, lo más sensato desde el punto de vista legal es indicar de antemano en el contrato de alquiler las razones por las que el arrendador puede rescindir el contrato si esas razones son aplicables. Por ejemplo, si la propiedad es necesaria para el propio uso del propietario debido a su movilidad reducida. O por regreso del extranjero (véase más abajo la cláusula diplomática).
- El inquilino no tiene que dar una razón para la terminación. El propietario DEBE aportar las razones por las que deja de pagar el alquiler.
- Esta forma de contrato ofrece la posibilidad de incluir una «cláusula diplomática». Esto significa que el propietario alquila la vivienda porque se va al extranjero durante un periodo de tiempo determinado. Al final del periodo de alquiler, las partes pueden, de mutuo acuerdo, prorrogar el contrato por un periodo x. No es necesario que sean 25 meses. También puede prorrogarse un año cada vez, por ejemplo. Pero, de nuevo, esto sólo se aplica a la cláusula diplomática porque el arrendador debe poder volver a utilizar la propiedad para sus propios fines. Esta forma de contrato es, por tanto, una excelente solución si se va al extranjero durante al menos dos años.
- Tenga en cuenta: si para usted, como arrendador, es importante poder rescindir esta forma de contrato de alquiler, le aconsejamos que un abogado especializado haga el contrato de alquiler estanco. Aunque todo esté correctamente descrito en el contrato de arrendamiento, la notificación de rescisión debe ser concedida por el tribunal.
Re 3: ¿Puedo evitar la protección del alquiler con una construcción creativa?
Se ven diferentes construcciones de «puertas giratorias». Como por ejemplo:
- Acuerdo en el nombre del otro socio.
- Inquilino cualquier tiempo de nuevo en un piso diferente.
- Arrendatario 3 meses en un parque de bungalows.
- Inquilino para hacerle firmar una carta de rescisión antes de firmar su contrato de alquiler.
- Y sin embargo un montón de contratos de arrendamiento nulos o anulables y construcciones de propietarios que han empezado a ser creativos.
¡NO LO HAGAS! Si vas a juicio, un juez se fijará en la explicación y en los fundamentos idea de los acuerdos. Como propietario, le espera un verdadero placer. Como corredor, usted trabaja En cualquier caso, no participo en este tipo de construcciones. Hay que obedecer la ley mantener. Lo que puedo hacer por usted como (posible) propietario es darle algunos aconsejar sobre su enfoque de la contratación. Véase más abajo.
Re 4: Consejos para alquilar su casa
Como propietario, no puede evitar en última instancia la protección del alquiler. Mucha gente subestima el enorme poder de esta protección de la renta. Las cosas suelen ir bien, porque el inquilino y el propietario llegan a un acuerdo, ya que el inquilino no sabe o no quiere ejercer sus derechos, o no tiene suficientes recursos para acudir a los tribunales. Pero no siempre sale bien, y suele ocurrir que un propietario se quede atrapado durante mucho tiempo o de por vida con un inquilino que no quiere o con unas condiciones que no le son favorables.
Mi consejo:
- Deje que su en TODOS los casos estar asistidos por un agente inmobiliario experimentado y/o un abogado especializado en derecho de alquiler como que realice transacciones o cancelaciones.
- Asegúrese de que hay un escrutinio y selección de los inquilinos (ingresos, contrato, declaración de buen inquilino, etc.).
- Monitor vigilar de cerca los plazos del acuerdo (¿cuándo termina qué y cuándo se acaba? Dónde hay que enviar una carta para la terminación, el aumento de la renta, etc.).
- En Anulaciones: preste mucha atención al plazo de anulación o preaviso. No es demasiado pronto y no demasiado tarde y dar razones de peso (por lo tanto: dejar que un corredor o abogado lo hará por usted).
- Asegúrese de que cada contrato de arrendamiento está redactado en términos como si fuera un contrato de es eterno. Supongamos, sin embargo, que usted desea seguir pegado al Si tiene un contrato de duración determinada, es importante asegurarse, por ejemplo, de que su puede aumentar libremente el alquiler cada año.
- Seleccione inquilinos, que sabes que también se irán en algún momento. Por ejemplo porque probablemente tendrán hijos dentro de unos años.
- ¿Quieres evitar la protección del alquiler, trabajar siempre con contratos de alquiler temporal y terminar el contrato de arrendamiento al final del período. Esto significa que cada 2 año nuevos inquilinos.
- Asegúrese de que cumple todas las demás normas (seguridad contra incendios, etiqueta energética, etc.)
- Compruebe su seguros. Su seguro del edificio será probablemente diferente si utiliza el casa para alquilar.