Has comprado una casa nueva. En la mayoría de los casos, también recibirá las llaves de esa nueva casa en el notario. Pero muy a veces, se acuerda que los vendedores de la propiedad pueden permanecer en ella durante un tiempo más, mientras que usted ya se ha convertido en el propietario.
En este artículo explicamos a qué hay que prestar atención y cuáles son los riesgos.
Entrega legal y entrega real
En primer lugar, debemos explicarle estos dos conceptos. Esto se debe a que hay una gran diferencia entre la entrega legal y la real. La entrega legal es la entrega en papel en la notaría donde todos firman la escritura de entrega, con la que usted, el comprador, se ha convertido en el propietario de un inmueble. A continuación, se le «entrega» la propiedad en papel. La entrega real es cuando se entregan las llaves. Estas llaves simbolizan la obtención del uso exclusivo de una propiedad. Nuevamente: esa entrega real (la transferencia de la llave) siempre ocurre en la mayoría de los casos en el notario al mismo tiempo que la entrega legal. Pero para que no tengas que hacerlo.
Te lo explicamos todo con el siguiente ejemplo:
El comprador Koos compra la casa del vendedor Vincent el 1 de julio. Se ha acordado que el comprador Koos se convertirá en propietario legal el 1 de septiembre, pero las llaves no se entregarán todavía. De hecho, el vendedor Vincent puede seguir utilizando la propiedad durante 1 mes más, hasta el 1 de octubre. Vincent pagará una cuota de 1000 euros a Koos por el uso de la propiedad durante este mes. Vincent no va a cancelar todavía su contrato de energía y agua, por lo que durante el mes de septiembre seguirá pagando él mismo en las empresas de servicios.
Seguros
En primer lugar, es importante saber que el vendedor -que sigue viviendo en la vivienda sin que ésta se entregue realmente- debe mantener él mismo la propiedad asegurada. Además, como comprador, asegúrese de que TAMBIÉN ha contratado un seguro de edificios sobre la propiedad y de indicar claramente a ese seguro de edificios que el antiguo propietario sigue ocupando la propiedad durante un periodo de tiempo x. Asegúrate de comunicarlo tanto verbalmente como por escrito a la aseguradora para que siempre puedas demostrar que lo has denunciado correctamente.
Obligación de mantenimiento
El vendedor que sigue viviendo en la propiedad durante un tiempo (mientras la propiedad ya ha sido transferida) tiene una obligación de mantenimiento. Esto significa simplemente que cualquier cosa que se rompa (lavavajillas, ventana rota, fuga, inodoro obstruido, etc.) él (el vendedor) es responsable de ello, y debe arreglar estos problemas.
Notario y prestamista hipotecario
En el momento en que este acuerdo, de que el vendedor permanece en la propiedad vendida después de la transferencia de la propiedad, no es conocido por el banco y/o el notario (porque no está incluido en el acuerdo de compra firmado), puede causar bonitos problemas.
El notario tiene un poder del banco hipotecario para establecer el derecho de hipoteca, suponiendo que el comprador ocupará la propiedad por sí mismo. Si el notario ve o escucha que se ha acordado, fuera del contrato de compraventa, que la entrega efectiva no tendrá lugar hasta más tarde porque el vendedor sigue viviendo durante un tiempo, es su deber informar de ello al prestamista. A los ojos del notario, esto puede ser una «construcción falsa» y el notario debe entonces informar a ese prestamista hipotecario. Este prestamista (banco) puede entonces revocar el permiso de transferencia del préstamo otorgado al vendedor, así como prohibir al notario hipotecar la propiedad. Si esto ocurre, la propiedad del inmueble no puede transferirse en absoluto porque los fondos están bloqueados y no se puede establecer el derecho de hipoteca. Y esto con todas sus consecuencias. Esto puede dar al vendedor el derecho a declarar al comprador en situación de incumplimiento (después de todo, no recibe la entrega de la propiedad aunque se haya acordado contractualmente) y un comprador que no recibe la entrega se arriesga a la penalización contractual del 10% del precio de compra.
Entrega legal
En este ejemplo, la propiedad es entregada legalmente el 1 de septiembre por el vendedor Vincent al comprador Koos en la notaría. Las firmas se añaden a la escritura de entrega (=nuevo título de propiedad) y el notario registra esta escritura en el registro de la propiedad, tras lo cual se transfiere la propiedad. En la mayoría de los casos, se acuerda que el precio total de la compra se pague también en esta entrega legal, así que aquí también.
Alquilar
Es 1 de septiembre y la propiedad ha pasado del vendedor Vincent al comprador Koos. No se transfirieron las llaves porque se acordó que Vincent podría seguir viviendo en la casa durante un mes más. Pero Vincent debe pagar entonces una cuota de 1.000 euros por ese mes. Este compromiso podría interpretarse como una construcción de venta y retroarrendamiento que podría ser interpretada por los tribunales como: «ALQUILER». Esto se debe a que, según el código holandés, el alquiler se produce cuando se da una cosa en uso a otra persona, durante un determinado período de tiempo y si hay una contraprestación. Este es exactamente el caso. Por lo tanto, es absolutamente aconsejable que se redacte un contrato de arrendamiento o de uso y, dados los riesgos que conlleva la utilización del inmueble, se recomienda que dicho contrato sea redactado por un abogado inmobiliario.
Entrega real
Es el 1 de octubre a las 09:00 de la mañana y el comprador Koos y el vendedor Vincent han acordado entregar finalmente las llaves. La propiedad debe ser ahora transferida de Vincent a Koos vacía y libre de derechos de uso. Es importante que la propiedad esté en las mismas condiciones durante esta «entrega» oficial que en el momento de la compra (el 1 de julio de ese año).
Régimen de sanciones contractuales
Ahora resulta que en la «entrega real» el vendedor Vincent ha descuidado bastante la propiedad. Los armarios de la cocina están dañados, hay marcas de quemaduras en las alfombras, el horno no funciona y hay un gran charco de agua de lluvia en el invernadero. También hay un estudiante que vive en el ático y que se niega a abandonar la casa. Debido a esta disposición, entre otras cosas, es muy importante estipular en el contrato de compraventa que si la entrega real es posterior a la entrega legal, se sigue aplicando la «cláusula de penalización contractual». En pocas palabras, esta normativa significa que el vendedor tiene que pagar una penalización del 10% al comprador en el momento en que no entregue la propiedad según lo acordado en el contrato de compraventa. En este ejemplo, Koos y Vincent han conseguido, afortunadamente, que el régimen de penalización contractual se aplique también a esta entrega real posterior.
Por lo tanto, el comprador Koos puede ahora declarar al vendedor Vincent en situación de incumplimiento y exigir que la propiedad se restablezca al estado en que se encontraba en el momento de la compra (es decir, sin todos estos defectos) y que la propiedad se entregue vacía y libre de inquilinos o usuarios. Si el vendedor no lo hace en el plazo de ocho días, el contrato de venta establece que el vendedor está obligado a pagar al comprador una penalización del 10% del precio de compra.
Importe mantenido en depósito
En el momento en que el vendedor de la vivienda no la entrega correctamente, pero ya se le ha pagado el precio total de la compra, se convierte en un proceso costoso y difícil de recuperar los daños que tiene. Por lo tanto, en el momento de la compra se acuerda que el vendedor puede seguir utilizando o alquilando el inmueble durante un determinado periodo de tiempo. Puede arreglar esto acordando en el contrato de compraventa que en el momento de la entrega legal sólo, digamos, el 80% del precio de compra será pagado por el notario y el 20% restante se devolverá cuando se produzca la entrega real. Por lo tanto, sería prudente asegurarse de que el alquiler o la cuota de usuario que el vendedor ha acordado pagar al comprador/nuevo propietario se deduzca de esta cantidad de depósito o pueda deducirse. Con esto, como nuevo propietario, está mejor cubierto por si el vendedor que sigue utilizando la propiedad no paga la cuota de uso acordada.
Si se va a acordar de esta manera, el consejo urgente es hacer que el acuerdo de compra sea redactado de forma hermética por una empresa notarial de renombre. Por supuesto, como agentes inmobiliarios, también realizamos acuerdos de compra, pero no somos abogados. Una buena notaría tiene los conocimientos jurídicos suficientes para plasmar mejor estos acuerdos sobre el papel en términos legales.
Nuestros consejos
En primer lugar, decimos: realmente, prefiero no hacerlo. Realmente hay muchos inconvenientes en una construcción en la que el antiguo propietario sigue usando/alquilando la propiedad durante un tiempo. Si decides hacerlo, asegúrate:
-Tendrá todos los acuerdos registrados de forma transparente en el contrato de compraventa
-Tienes permiso por escrito del prestamista
-el antiguo propietario mantiene la propiedad asegurada y usted también contrata un seguro de edificios, informando de que la propiedad sigue siendo ocupada temporalmente por otra persona
-no se paga la totalidad del precio de compra en el momento de la entrega legal. Asegúrese de que el contrato de compraventa establece que, por ejemplo, el 20% del precio de compra queda en depósito ante el notario hasta que la propiedad se entregue correctamente.
-está de acuerdo en que los honorarios (alquiler) que pagará el antiguo propietario, en caso de impago, se deduzcan de esta cantidad en depósito con el notario
-la cláusula de penalización contractual del acuerdo de compra se aplica tanto a la entrega legal como a la real.
-el contrato de compraventa estipula claramente que el antiguo propietario conserva una obligación de mantenimiento
-hay un contrato de arrendamiento de duración determinada adecuado en el que se puede conseguir que el antiguo propietario que va a alquilar de la propiedad con total certeza.
-Y «por último, pero no menos importante»: que un abogado especializado redacte todos estos documentos legales. Puede tratarse de una notaría de prestigio o de un buen bufete de abogados. Si tenemos que hacer este tipo de cosas, hacemos que Van de Sande Advocaten (¡muy recomendable!) lo redacte.
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