En los Países Bajos hay muchas pequeñas asociaciones de propietarios de viviendas (VVE). Pensemos, por ejemplo, en la casa de arriba abajo, a menudo conocida como la casa roja y negra. O casa con casa de abajo y pisos de arriba ‘I-alto, II-alto y III-alto’.
¿Qué es una VVE activa?
Esto significa que al menos se hace lo siguiente:
- Inscripción en la Cámara de Comercio
- Cuenta bancaria conjunta
- Un fondo de reserva al que los propietarios pagan mensualmente dinero para el mantenimiento en particular.
- Un plan de mantenimiento plurianual (MJOP)
- Seguro conjunto de edificios
- Una reunión anual de la que se levanta acta
El problema de los propietarios inactivos
En el caso de las grandes comunidades de propietarios (por ejemplo, edificios de apartamentos), la asociación está realmente siempre activa. No siempre es el caso de los pequeños: vemos muchas VVEs «dormidas». Y esto es un problema. Hoy en día, muchos bancos son muy reacios a conceder un préstamo hipotecario para un piso sin una VVE activa. También significa que no hay una olla de mantenimiento y arreglos de mantenimiento para la propiedad. En consecuencia, el mantenimiento se pospone o no se lleva a cabo en absoluto, con lo que el estado de los edificios se deteriora.
La obligación legal
Es una obligación legal hacer una reserva anual para el mantenimiento. La cantidad mínima a ahorrar debe figurar en el MJOP o debe ser el 0,5% del valor de reconstrucción del inmueble. No hay ninguna sanción por no hacerlo. Sin embargo, puede obligar a sus vecinos a cooperar a través de los tribunales si no quieren hacerlo. Como comprador de su nueva casa, puede que no sea el mejor de los comienzos. La Asociación Holandesa de Agentes Inmobiliarios (NVM) insta activamente a sus miembros a que informen a sus clientes (vendedores de viviendas) sobre la VVE antes de poner un piso en venta. Una VVE activa es mucho más atractiva para las ventas y observamos que (en parte debido a la influencia de los bancos) esto es cada vez más importante.
La escritura de división
La escritura de división es la base de los acuerdos entre los propietarios.
Especifica la ubicación y el terreno, cómo y de qué manera. proporción de los pisos, qué partes son comunes y que privados, las denominaciones catastrales y las normas divisionarias que son aplicables a la es aplicable. Esta escritura de subdivisión ha sido redactada por el notario y sólo puede ser ser modificado con la cooperación de al menos el 80% de todos los propietarios. El La escritura de división se inscribe en los registros públicos y, por tanto, está a disposición de todo el mundo. Es un gran ejemplo de ello.
Reglamentos de división
Esta es una parte de la escritura de división. Regula los derechos y deberes de cada propietario de un piso, qué gastos y deudas corren a cargo de quién, el número de votos por propietario en la junta, cómo se asegura el edificio y la constitución y los estatutos de la VVE. En muchos casos, se utilizan reglamentos modelo. Hay 5 en circulación (1973, 1983, 1992, 2006 y 2017). En el caso de los nuevos propietarios, se suele elegir la normativa de 2017.
Ejemplos de materias reguladas en la normas de subdivisión:
- El uso de las terrazas de los tejados
- El papel del Presidente
- Mantenimiento de zonas privadas
- Estación de carga para coches eléctricos (para el modelo 2017)
- Los Estatutos
- Etc.
Reglamento interno
Los estatutos pueden regular asuntos que no hayan sido incluidos en la escritura de subdivisión, el reglamento de subdivisión y los estatutos. Por lo tanto, sólo sirven como complemento
Piensa en los revestimientos de suelo insonorizantes, el uso de las zonas centrales (cosas de la escalera), no se permite colocar un plato en el balcón, etc.
Como sigue la escritura de división y el reglamento de división Si se permite el alquiler, no se puede prohibir a través del reglamento del hogar. se conviertan. Excluyendo las estancias cortas (Airbnb).
Estancia corta
El hecho de que se permita la estancia corta puede determinarse a partir de la escritura de subdivisión y del reglamento de subdivisión.
Hay tres posibilidades:
- Se permite una estancia corta
- Las estancias cortas no están permitidas, pero la VVE puede dar permiso para esto
- La estancia corta no está permitida, y la VVE puede no autorice esto
En la práctica, le aconsejo que tenga mucho cuidado con el Comprar una propiedad de inversión con el objetivo de trasladarla por vía aérea. No sólo porque Muchas VVEs están en contra de esto (y un conflicto legal no es divertido), pero también porque en cada vez más municipios se está restringiendo o limitando.
La toma de decisiones y la Asamblea General
Para tomar una decisión legítima dentro de la VVE, funciona lo siguiente
- En primer lugar todos los propietarios deben ser convocados a la reunión. El El reglamento de subdivisión estipula el tiempo mínimo de antelación.
- Dan lo que se va a votar debe estar incluido en el orden del día.
- Para decisiones importantes, debe haber un número mínimo de votos en la reunión. Esto se llama quórum. La altura del quórum será regulado en la escritura de subdivisión.
- Como cuando se votan decisiones importantes, también hay un mínimo la proporción de votos. La cuantía de la misma se regula de nuevo en el escritura de división. Puede ser 2/3 o, por ejemplo, 4/5 del número de Los votos presentes son.
Si se ha decidido algo en la VVE con lo que no estás de acuerdo y quieres revertirlo, mira los siguientes pasos para ver si puedes revertirlo.
Finalmente
Una vez más: un piso con una comunidad de propietarios activa y sana se vende mejor. Pero la venta no debe ser la razón para activar su VVE. Una VVE activa, con un plan de mantenimiento activo y reservas suficientes, evita que su edificio de apartamentos se deteriore, evita discusiones con los vecinos y es bueno para el valor de su piso. Un último consejo: no olvide declarar su participación en el fondo de reserva en su declaración de la renta anual.