Una pregunta frecuente es qué buscamos los tasadores al valorar una propiedad. Aquí te lo contamos y te damos algunos consejos prácticos.
A diferencia de la venta de una vivienda, en la que se desea que todo esté superlimpio y ordenado, eso no debería influir en la valoración. Al fin y al cabo, se supone que un tasador mira con ojos muy distintos a los de un posible comprador.
No podrás influir en la mayoría de las cosas (al menos a corto plazo). No obstante, le damos algunos consejos sobre lo que puede hacer para conseguir el mayor valor de tasación posible.
Entre otras cosas, esto es a lo que presta atención un tasador durante la valoración:
Ubicación
La ubicación suele influir en el valor de la vivienda. ¿Una vivienda está en el centro de Ámsterdam o en un barrio periférico de Almere?
Eso supondrá una gran diferencia de valor. Para llegar a un valor, un tasador buscará tantas propiedades comparables como sea posible en las inmediaciones de la propiedad que se va a tasar. Así que un tasador nunca comparará una propiedad de Ámsterdam con una de Almere.
Parcela
Obtenemos el tamaño de la parcela del catastro. Normalmente una propiedad tiene 1 parcela, pero no tiene por qué. También puede ocurrir que haya una o más parcelas adicionales pertenecientes a la propiedad que se compraron posteriormente. Cuanto mayor sea la parcela total de una propiedad, más valor tendrá.
En el caso de los pisos, no se aplica parcela. Sólo el tamaño del jardín, si lo hay (por ejemplo, en el caso de pisos en planta baja).
Nivel de acabado
El nivel de acabado es un factor muy importante en la valoración. En concreto, nos fijamos en la calidad, la modernidad, el lujo y el buen gusto de los acabados. En el caso óptimo, una vivienda:
- acabado con buenos materiales (una cocina Bulthaup cara puede tener mejor puntuación que una cocina Gamma barata)
- no se ha ahorrado nada (piensa en una cocina con todo tipo de caros electrodomésticos empotrados)
- y está acabada con un gusto especial (una cocina muy moderna que es de color rosa no es buena para el valor, ya que casi nadie quiere una cocina de color rosa)
Eficacia
El tasador también quiere saber si lo que encuentra dentro y alrededor de la propiedad tiene «sentido».
Puede haber una hermosa casa de 120m2 con cuatro baños. Esto no tiene sentido. O, por ejemplo, una casa con cuatro dormitorios, de los cuales dos son tan pequeños que no se pueden utilizar. Otro ejemplo es que no hay aseos en el piso de arriba. Todo no tiene sentido.
En pocas palabras, estamos realmente mirando a través de los ojos de los compradores potenciales de esta propiedad. A esos compradores potenciales los llamamos «el mercado». ¿Y cómo reaccionaría ahora «el mercado» ante la construcción y distribución de este inmueble?
Situación de la propiedad
¿La propiedad y el terreno sobre el que se asienta son de plena propiedad o se trata de un derecho de arrendamiento? Y si se trata de un derecho de arrendamiento a largo plazo, ¿cuáles son las condiciones y los costes asociados? A veces también puede aplicarse un contrato de arrendamiento del edificio u otro derecho.
Lo que también vemos mucho es que se aplica un derecho de enfiteusis que es perpetuo (para siempre) y que también se redime perpetuamente. En ese caso, algo así puede compararse realmente con una propiedad similar que sea de plena propiedad/en su propio terreno.
Dependencias
Para las dependencias, piense en garajes, cobertizos, casetas de jardín, trasteros, etc.
Si tiene 2 propiedades similares y una de ellas tiene un garaje grande y bonito junto con la casa y la otra no tiene nada de eso, es de esperar que la propiedad con garaje obtenga mejor puntuación en la tasación en este ámbito.
Mantenimiento
El mantenimiento de una propiedad es un componente muy importante a la hora de determinar el valor de tasación. Durante el registro de la tasación en la propiedad y sus alrededores, el tasador está obligado a preparar un estado de inspección del edificio en el que se valora la calidad de cada uno de sus componentes. Algo puede tener las siguientes puntuaciones:
G – Bueno
R – Regular
M – Moderado
S – Malo
NO – Investigación adicional
NW – No observable
Si un tasador valora un componente del edificio (por ejemplo, los canalones, los frontones, los suelos, las paredes, el tejado, etc.) en MATERIA o REDUCIDO, está obligado a incluir en el informe el coste estimado de reparación de dicho componente.
Por ejemplo: el tejado está mal y hay que cambiarlo. El tasador incluye un coste de 30.000,00 euros por este concepto. También hay que rejuntar todas las fachadas. Un coste de, digamos, 8.000 euros. El total de estas partidas de coste pesa sobre el valor de tasación.
Ahora, sin embargo, un tasador no sube (al menos en la mayoría de los casos) al tejado con una escalera ni se arrastra hasta el semisótano para llegar hasta debajo del suelo. Lo que el tasador no puede ver también lo valorará como «inobservable». Así que si un tasador valora su casa y no ve que el tejado está completamente podrido y no se entera por usted, esto tampoco afectará al valor.
La zona de estar
Y, por supuesto, está el espacio vital. De hecho, en la mayoría de los casos, éste es el componente más ponderado para el valor de tasación. Puede consultar cómo se calcula esta superficiehabitableen nuestro blog:«Cómo calcular la superficie habitable de su vivienda«.
Obviamente, cuanto mayor sea la superficie habitable, mayor será su valor. ¿Cuenta la superficie habitable de una oficina en el jardín? En resumen, sí. De hecho, puede volver a leerlo en nuestro blog: «¿Cuenta la superficie habitable de un anexo si no tiene licencia?«
Más adelante en este artículo te damos algunos consejos y trucos muy importantes sobre cómo puedes influir en esto para conseguir más espacio vital. Así que permanezcan atentos…
El tamaño de otros espacios
Si tiene una azotea supergrande y otras propiedades no la tienen, entonces obtendrá mejor puntuación en el componente denominado «espacio exterior relacionado con el edificio» para calificar su propiedad.
Si dispones de un espacio de almacenamiento más grande adosado a la casa (espacio interior) o separado de ella (espacio de almacenamiento exterior), volverás a obtener mejores resultados en estos componentes.
La asociación
En el caso de los pisos, el tasador se fija en la salud de la comunidad de propietarios (AEE). Luego mira:
- ¿Está registrada la asociación en la Cámara de Comercio?
- ¿Ahorra la VVE dinero mensualmente en una cuenta bancaria especial de la VVE?
- ¿Existe un plan de mantenimiento plurianual (MJOP)?
- ¿El dinero que está ahorrando la VvE es suficiente para hacer frente a las partidas de mantenimiento presupuestadas en el citado PAJ o se van a quedar cortos? Si no es así, esto puede ser un factor decisivo para los prestamistas de los compradores potenciales y la propiedad es menos atractiva para comprar.
- Si no hay MJOP, ¿ahorra la VvE al menos el 0,5% del valor de reconstrucción cada año? Si no es así, podría ser un factor decisivo para los prestamistas de posibles compradores y la propiedad resultaría menos atractiva para la compra.
- ¿Hay algún mantenimiento pendiente y, en caso afirmativo, hay dinero suficiente en el CdE para ello? Ejemplo: vemos con regularidad que un tejado y/o los marcos de las ventanas y/o las bajantes necesitan ser sustituidos y la VvE no puede prestárselos. Entonces, los miembros de la VvE tienen que empezar a contribuir «de su bolsillo» o la VvE tiene que pedir un costoso préstamo para ello. En ambos casos, se trata de cuestiones que pueden tener un impacto negativo en la valoración del tasador.
Sostenibilidad
La etiqueta energética ha adquirido una importancia increíble para los compradores. Un inmueble con una etiqueta energética C obtendrá una puntuación mucho mejor en este componente que uno con una etiqueta energética G.
Organizar una valoración
Después de nuestro artículo, sabrá exactamente lo que busca un tasador. Suerte y si quieres que tasemos tu casa, podemos ayudarte con ello.
¿Todavía tiene preguntas sobre las tasaciones o desea más información sobre lo que busca un tasador? Entonces puede ponerse en contacto con nosotros sin compromiso.
Llame o tasador Floris en 06-47470404 o floris@vkmakelaars.nl o simplemente rellene este formulario.