La superficie de mi casa no es correcta en el BAG (catastro) y/o en la valoración de la WOZ. ¿Cómo puedo cambiar eso?

por | Ene 2, 2023 | Valoraciones

A menudo ocurre que la superficie de su propiedad que figura en la BAG no coincide con la superficie real. Entonces tiene muchas posibilidades de pagar demasiados impuestos por su casa. Aquí te explicamos cómo puedes solucionarlo.

¿Qué cuenta como superficie para la BAG y la WOZ?

Antes de presentar una objeción, es importante saber brevemente qué puede y qué no puede contar como superficie para la BAG y para la WOZ.

El BAG y el WOZ utilizan la instrucción de medición NEN2580. Puede leer cómo funciona en este blog. La superficie que cuenta es la superficie habitable + otro espacio interior (como un garaje anexo).

La superficie de los espacios de almacenamiento exteriores, jardines, patios, cobertizos independientes, garajes independientes o zonas comunes (como un vestíbulo común) NO cuentan en el cálculo de la superficie para la BAG y para la WOZ. Pero ten en cuenta que este otro espacio interior sí cuenta. Un buen ejemplo de otro espacio interior es un garaje o cobertizo anexo a la casa. Ahora está pasando algo complicado con nuestros amigos del BAG. A VECES un garaje o cobertizo adosado sí cuenta como superficie BAG y A VECES NO. Para ayudarle a determinar si su garaje o cobertizo cuenta o no para la BAG, tenemos escribimos este blog aparte para usted .

Existe una diferencia entre el BAG y la zona residencial para los impuestos municipales

Tenga en cuenta que su propiedad puede figurar en la BAG por un tamaño de, por ejemplo, 62m2. Por lo tanto, esta superficie de 62m2 figura en su evaluación de la WOZ. Si luego llama a las autoridades fiscales municipales y pregunta en base a qué superficie le han cobrado su propiedad, podría ser otra vez una superficie completamente distinta, digamos 51m2. (Los tamaños que mencionamos aquí como ejemplo, por cierto, proceden de un caso práctico real).
Tenga en cuenta: su evaluación WOZ siempre muestra la superficie de la BAG y por lo tanto no la superficie utilizada para los impuestos municipales. Esto es, por supuesto, increíblemente confuso.

¿En qué se basa el ayuntamiento para calcular la superficie habitable sobre la que me envían una evaluación WOZ?

Según el ayuntamiento, la mayoría de las superficies se midieron basándose en los archivos del edificio y/o los planos de planta. Sin embargo, también admiten que a menudo se cometen errores.

¿Cómo puedo saber qué zona ha utilizado el ayuntamiento en su evaluación de la WOZ?

Siempre puede solicitar el informe de valoración WOZ al ayuntamiento. En la mayoría de los casos, incluso puede descargarlo directamente en línea de forma gratuita. Sólo necesitará sus datos de acceso a DigiD.
Lo que también puede hacer es llamar al departamento tributario municipal (el número que figura en la notificación de evaluación) y preguntar en base a qué superficie útil se ha calculado la evaluación WOZ.

¿Dónde y cómo puede cambiar una zona incorrecta de su casa?

Le recomendamos que lo haga siempre por partida doble, es decir, siguiendo los 2 pasos siguientes:

1. Presentar un recurso contra su evaluación WOZ

2. Comunicar el error al BAG

A continuación encontrará la explicación.

Paso 1: oponerse al exceso de superficie mediante depósito contra la evaluación WOZ

El primer paso es presentar una objeción a la evaluación de la WOZ. Puede hacerlo con bastante facilidad si hace una búsqueda rápida en Google de «object woz decision + (nombre de su municipio). A menudo puede hacerse fácilmente en línea a través de DigiD. A continuación, indique en esa objeción que cree que el valor se ha fijado demasiado alto. Como justificación, afirma que la superficie de utilización es demasiado elevada. Envíe la prueba. Tal vez disponga de un informe de tasación reciente, un informe de mediciones y/o un plano con las medidas de su propiedad. Esta objeción llegará a la mesa del asesor de la WOZ, que la examinará. Tome nota: si presenta un informe de tasación como prueba, asegúrese de que el valor de tasación sea irreconocible. Esto también es algo que el tasador (nosotros) puede hacer por usted.

Aunque el plazo de objeción contra una evaluación de una WOZ es de sólo unas semanas (puede variar de un municipio a otro), nuestro consejo sigue siendo que presente ya esa objeción, aunque sea demasiado tarde. Si le dan la razón (tras el periodo de impugnación), y si el valor WOZ se ajusta en más de un 20%, seguirá recuperando dinero durante el ejercicio fiscal evaluado. Y lo que es más importante, el ayuntamiento notificará al BAG que hay que cambiar la superficie útil de su propiedad y también cuál debe ser esa superficie.

Nota: si el BAG recibe notificación del ayuntamiento de que la superficie útil de su propiedad es incorrecta + lo que debería ser la superficie correcta, existe la posibilidad de que el BAG se obstine y siga sin adoptarlo. Los funcionarios responsables nos lo dicen literalmente ellos mismos. Por lo tanto, también es importante informar de la zona incorrecta de su propiedad a la propia BAG. Véase a continuación el paso 2.



Paso 2: informar al BAG de la zona incorrecta de su propiedad

La BAG lo denomina «notificación de devolución». No te preocupes, es muy fácil. Lo único es que le aconsejamos encarecidamente que prepare con antelación uno o varios justificantes que muestren la zona correcta. Puede tratarse de un informe de tasación reciente, un informe de mediciones y/o un plano con las medidas de su propiedad.

Para ello, sigue estos pasos:

  1. Visite https://bagviewer.kadaster.nl
  2. A la izquierda, busque la dirección de su inmueble (véase el ejemplo).
  3. En la parte derecha, verá la información de su propiedad (véase el ejemplo).
  4. En «Objeto de residencia», haga clic en el lápiz (véase el ejemplo).
  5. Si desea informar de que el área BAG es incorrecta, marque el área y haga clic en continuar (véase el ejemplo)
  6. En la siguiente ventana, especifique cuál cree que debe ser el área correcta y en qué se basa. Envíe también pruebas como un informe de tasación (con un valor de tasación no reconocido), un informe de medición y/o planos de planta (véase el ejemplo). Consejo: un poco más adelante en este artículo, puede copiar fácilmente el ejemplo de texto para la objeción y utilizarlo para su objeción.
  7. En el siguiente paso, rellene sus datos y haga clic en «enviar» (véase el ejemplo).
  8. Y listo.

Muestra de objeción a la zona BAG de su propiedad:

Le ayudaremos con 2 ejemplos que puede rellenar en este paso de realizar su solicitud de cambio al registro de la propiedad:

Ejemplo 1

La zona de mi propiedad no es correcta. El área correcta de mi propiedad debe ser: 70m2.

Sustentación:
Recientemente he tasado mi propiedad. El tasador midió la casa según las instrucciones de medición aplicables y llegó a 70 m2 de superficie habitable útil, incluidos otros espacios interiores. Tengo un informe de tasación validado por el tasador, en el que también se puede leer esto. Los he adjuntado como pruebas a esta respuesta.

Ejemplo 2

La zona de mi propiedad no es correcta. El área correcta de mi propiedad debe ser: 70m2.

Sustentación:
Hace poco me hicieron un informe de medición de mi propiedad. También envío este informe de medición con esta objeción. El perito midió la casa de acuerdo con las instrucciones de medición aplicables y llegó a 70 m2 de superficie habitable útil, incluidos otros espacios interiores. He adjuntado el informe de medición como anexo a esta respuesta.

¿Cuándo no tiene sentido oponerse a una zona BAG incorrecta de una propiedad?
Se permite una desviación limitada de la superficie habitable. Por regla general, el ayuntamiento suele aplicar un máximo del 10%. Así pues, si una casa de 100 m2 de superficie útil tiene en realidad 92 m2, lo más probable es que una objeción a la superficie BAG de esa casa no se traduzca en una menor valoración fiscal.

¿Necesita ayuda para cambiar con éxito la zona BAG de su propiedad?

Por ejemplo, podemos ayudarle a obtener un informe de tasación de su propiedad y la orientación adecuada para presentar la impugnación. Por favor, envíe un correo electrónico a info@vkmakelaars.nl y ponga lo siguiente en este correo:

-La dirección del inmueble
-Mencione brevemente que se trata de ayuda para oponerse a la superficie BAG
-Su nombre, dirección de correo electrónico y número de teléfono

(Nos pondremos en contacto con usted en el plazo de 1 día laborable sin ningún compromiso).

Artículos útiles relacionados con este tema:

Determinar la superficie habitable de su vivienda
Saber si su garaje o cobertizo anexo cuenta o no para la BAG.