Elección de un corredor
Empecemos por la peor estrategia de venta de su propiedad y es venderla usted mismo. Además, no busques un agente económico que lo haga por la mitad de precio. Invite a 2 o 3 corredores de servicios completos de su zona que estén bien considerados en Funda. Utilice www.verkoopmakelaaroffertes.nl si es necesario.
Buena asistencia
Elige un paquete inicial con fotos profesionales, un vídeo casero y fotos de 360 grados. Deberías hacer el vídeo de la casa y las fotos de 360 grados porque le darán a tu casa un mejor posicionamiento en Funda.
Precio de venta inteligente
En la mayoría de los casos, puede ser útil fijar el precio de venta justo por debajo del valor de mercado.
Si la propiedad vale 360.000 euros, puede ser inteligente ponerla en 350.000 euros.
Un precio más competitivo suele atraer a más espectadores, lo que puede hacer subir el precio. Otro argumento de un precio de venta de 350.000 euros en nuestro ejemplo, es que esto le sitúa exactamente entre 3 rangos de precios en Funda, lo que le da un mayor alcance.
Sin embargo, tenga cuidado de no apostar demasiado fuerte. No sólo es innecesario tener 50-60 espectadores en el suelo. Tampoco es justo para las personas que piensan que pueden comprar su casa por el precio que se pide, cuando en realidad debería alcanzar al menos 10.000 euros más.
También tiene la estrategia de descremado. Con esto quiero decir: apostar muy alto y bajar el precio un poco cada vez hasta que un comprador se anime. Esta es una estrategia terriblemente estúpida. ¡No lo hagas!
Utilizar el valor real menos el 2% o el 3% suele estar bien. Para saber el valor real, pida a los 2 o 3 agentes inmobiliarios que ha invitado que hagan una tasación.
Próximamente a la venta
Su agente inmobiliario puede regalar la casa como un teaser a través de sus canales de redes sociales o listas de correo, por ejemplo. Dar a los solicitantes el primer rango puede ayudar a reclutar el primer grupo de personas interesadas. Los agentes inmobiliarios de la NVM también hacen que la casa sea visible 1 o 2 días antes para los buscadores que buscan a través de un agente inmobiliario de la NVM, antes de que la casa aparezca en Funda.
Cronometraje
A menudo me gusta cuando una propiedad se pone en marcha en Funda el miércoles o el jueves por la mañana. La razón es que la casa estará todavía relativamente «fresca» de cara al fin de semana. El viernes y el sábado son días en los que mucha gente mira a Funda. También podrá visitar la oficina en días laborables, cuando sea más accesible. Cuando la gente ve una propiedad, quiere concertar una cita de inmediato. Lo malo es que no es posible porque la oficina de la inmobiliaria ya está celebrando el fin de semana y la gente tiene que esperar hasta el lunes para que la llamen.
Funda
Un agente inmobiliario puede presentarle herramientas de venta como su escaparate, las redes sociales, su propia página web para su propiedad, un mailing en el barrio, un envío a una base de datos de buscadores, etc. Todas son buenas herramientas que no voy a rechazar, pero hay una cosa que debes saber:
Funda = líder en los Países Bajos ¡El 95% de los compradores acaban pasando por Funda!
Por lo tanto, asegúrese de que la presentación en Funda se comprueba, se vuelve a comprobar y se vuelve a comprobar. Si su propiedad está viva, hágalo inmediatamente. Ocurre muy a menudo que hay errores en el anuncio que causan una confusión innecesaria a los posibles interesados.
Así que pon tu atención en el anuncio de Funda. El resto de las herramientas de venta son menos importantes.
Agentes de compra
Si hay muchos solicitantes, siempre daría prioridad a los espectadores acompañados por un agente inmobiliario. Mi experiencia es que las ofertas más altas son siempre de agentes compradores. Los particulares a menudo no saben qué ofrecer. Se basan demasiado en el precio de venta y no entienden en qué deben fijarse para hacer una oferta inteligente y bien orientada. Además, el riesgo de que se anule una venta en el caso de los particulares es mucho mayor. Por ejemplo, todavía no han contratado a un asesor hipotecario que pueda empezar a trabajar para ellos inmediatamente, hay más posibilidades de que abandonen el proyecto dentro del periodo de reflexión y los particulares no saben qué hay que hacer después de haber llegado a un acuerdo. El resultado: retrasos, problemas, falta de claridad, lucha contra el fuego que consume tiempo e irritación. Por lo tanto, los agentes inmobiliarios suelen reservar las primeras plazas de visualización sólo para los agentes compradores.
Por cierto, tenga en cuenta lo siguiente: una parte de las personas que no tienen agente de compras no suele tenerlo porque quiere ahorrarse esos gastos. Si quieren ahorrarse unos cuantos miles de euros en la compra más importante de su vida, ¿por qué deberían hacer una oferta elevada por su propiedad?
Inversores
Un grupo objetivo muy fino son los inversores. Las personas con dinero que compran viviendas con regularidad (con o sin agente de compras) siempre pujan sin reservas, ofertan alto, pueden comprar rápidamente y no se asustan por las peculiaridades arquitectónicas. Tenlo en cuenta.
Visitas
Las visitas se planifican inmediatamente después de cada una de ellas. Asegúrese de que su agente no programa demasiado tiempo, pero tampoco demasiado poco. Para una casa unifamiliar de 130 metros cuadrados, hay que prever 30 minutos por visita; para un piso de 45 metros cuadrados, 20 minutos por visita.
Esto también garantiza que el espectador que sale se encuentre con el que llega. Esto crea un poco de «miedo a perderse». Es muy extraño, pero si usted, como espectador, ha mirado en algún sitio, está entusiasmado con la propiedad, quiere hacer una oferta pero tiene la sensación de que es el único que ha venido a verla, entonces tiene la sensación de que quizás hay algo que no funciona. La competencia activa el «sentido de la caza» de las personas.
Cartel de venta
Si la propiedad está en directo en Funda, asegúrese de que hay un cartel. Un cartel llama la atención de cualquiera que pase en coche, bicicleta o a pie, y estos transeúntes avisan a las personas de su red que quieren vivir en esa zona. Ocurre con demasiada frecuencia que el cartel sólo lo pone el agente inmobiliario cuando empieza laprimera visita. Esto mientras la casa ha estado en vivo en Funda por menos de una semana. Una oportunidad perdida.
Estrategia de licitación
En realidad, siempre empiezo con un sistema de pujas en Ámsterdam. Si una de las partes hace una propuesta inicial y es lo suficientemente buena como para iniciar oficialmente las negociaciones, las otras partes sólo pueden hacer una propuesta final. Esto puede dar lugar a que se presenten varias ofertas buenas o a que una parte haga una oferta MUY alta y le asigne una franja horaria. Esto significa que una parte puede pujar, por ejemplo, 50.000 euros por encima del precio de venta a condición de que se le comunique el mismo día, o a más tardar a la mañana siguiente, si ha ganado o no.
La parte que hace esta oferta MUY alta, por así decirlo, compra el hecho de que otras personas todavía pueden venir a ver la casa. Esto es duro y agresivo, pero a menudo produce ingresos por ventas superiores a la media para los vendedores.
Si no hay ninguna oferta con bloqueo temporal pero hay varios interesados en pujar, adjuntamos una fecha de cierre a las ofertas y decimos, por ejemplo, que cualquier interesado puede hacer una oferta final a la inmobiliaria antes de, digamos, el miércoles de la semana que viene.
Otro sistema de licitación es el concurso. Antes de iniciar todas las vistas, indica que todas las pujas se cerrarán a las 12.00 del próximo viernes, por ejemplo, y que todo el mundo puede hacer una última puja antes de esa hora. La casa se muestra entonces al mayor número posible de interesados y todos pueden presentar su oferta «a ciegas». No soy partidario del registro. Las razones: se dispara con granizo. Sigue siendo innecesario mostrar a 40-60 personas una casa. De hecho, en la era de Covid-19, esto también es irresponsable. ¿Obtendrá un mayor rendimiento con 60 visionados que con 30? No lo creo. El comprador de una propiedad suele estar en las primeras 20 visitas. Estas personas están al tanto de la búsqueda de vivienda, están motivadas, a menudo tienen un agente de compras y por lo tanto saben mejor qué ofrecer. Con el registro, se evitan las pujas intermedias «por sorpresa» (que pueden ser tan interesantes) y a menudo sólo se puede obtener un mayor rendimiento si el agente inmobiliario no se calla la boca y enfrenta a la gente de forma ilegal.
Las ofertas
No se decante automáticamente por la oferta más alta. Si el precio de venta ha sido superado, es muy probable que lo haya sido por encima del valor de tasación. Esto significa que se ha superado el valor máximo que el tasador de los compradores puede anotar para su propiedad. Si el tasador anota un valor inferior al precio de venta, los compradores no pueden financiar la totalidad del precio de venta y la reserva de financiación fracasa. La compra se anulará entonces y podremos volver a empezar. Por lo tanto, opte siempre por una oferta en la que la reserva financiera sea limitada o se omita por completo. Por ejemplo, una reserva financiera limitada con un precio de venta de 380.000 euros puede ser que se deba obtener una hipoteca por un máximo de 380.000 euros. €350.000.
Además, es muy importante que sepas si los posibles compradores tienen realmente resueltas sus finanzas y cuál es su perfil. Los empleados con contrato indefinido suelen obtener financiación más rápidamente que los empresarios. Como agente de ventas, siempre hago preguntas. ¿Existe una condición de compra sujeta a la finalización del acuerdo de divorcio? No lo hagas. La miseria.
¿Se incluye un estudio arquitectónico? En ese caso, acuerda claramente por adelantado el importe máximo de los costes de reparación por debajo del cual no puedes disolver el contrato. Tómalo ampliamente. Una casa que está bien y en la que se piensa que no hay mucho mal, tiene fácilmente 5000,- euros en costes directos de reparación en un informe arquitectónico. Ponga esta cantidad mucho más alta.
Dejar la propiedad a disposición
Mientras no se haya firmado la escritura de compraventa, deje la casa en venta y deje que su agente inmobiliario mantenga una lista de nuevos solicitantes que estén interesados. Una cosa a la vez. No firmado = todavía oficialmente a la venta. Sigue aplicando presión con esto.
Acelerar
Asegúrese de que el comprador programe la inspección arquitectónica y la tasación en los dos días siguientes a la venta (si procede), a más tardar la semana siguiente. Tuve una venta en la que esto no se hizo después de una semana y todo se retrasó. En consecuencia, se aplazó la reserva de financiación.
Mantener caliente a los interesados
Cualquier persona que haya hecho una oferta pero no haya sido seleccionada debe ser debidamente convocada e informada (preferiblemente el mismo día). Dígales a las personas que ocupan el2º,3º y4º puesto que si algo cambia (se cancela la compra), se pondrá en contacto con ellos inmediatamente.
Si luego ocurre que la reserva de financiación vence y se solicita un aplazamiento, y usted quiere jugar duro, puede calibrar si tiene uno o más «compradores de reserva». A continuación, puede rechazar este aplazamiento. Nunca lo haría de inmediato. Conceder unos días más o una pequeña semana para la financiación suele ser acertado y también justo. Sin embargo, he experimentado que después de las 6 semanas de reserva + 1 semana de aplazamiento, se solicitó otra 1 semana. Sabíamos que teníamos otro candidato a comprador por casi la misma cantidad. Entonces optamos deliberadamente por la línea y rechazamos este aplazamiento adicional para forzar que la venta se convirtiera en incondicional. Y esto se logró entonces.
¡Buena suerte con la venta!