اگر کارگزار قوانین سیستم مناقصه آنلاین را رعایت نکند چه؟

از 1 ژانویه 2023، کارگزاران باید از یک سیستم مناقصه آنلاین استفاده کنند که در آن یک گزارش مناقصه آنلاین نگهداری می شود و پس از آن برای همه داوطلبان قابل مشاهده است. اما اغلب این اتفاق نمی افتد یا معاملات خارج از قوانین این سیستم مناقصه منعقد می شود.

این چیست و چه چیزی را می توان عامل املاک و مستغلات را مقصر دانست؟

سوال خوبی است! ما آن را برای شما بررسی کردیم و در اینجا نحوه عملکرد آن را به زبان ساده برای شما توضیح می دهیم. به هر حال، این مقاله در ابتدا در 14 ژوئیه 2023 منتشر شد و در 5 سپتامبر 2024 بر اساس ورودی های اضافی از جمله کمیته اختلافات به روز شد.

قوانین دفترچه ثبت نام در مناقصه

اکثر مشاورین املاک در هلند به یکی از این سه باشگاه مشاور املاک وابسته هستند: NVM، VBO یا VastgoedPro. از اول ژانویه 2023، این بنگاه‌های املاک (وابسته به NVM، VBO و VastgoedPro) فقط مجاز به فروش خانه‌ها از طریق سیستم مناقصه آنلاین و با دفترچه ثبت پیشنهاد هستند. این قانون برای همه کارگزارانی که به چنین انجمن کارگزاری وابسته نیستند، اعمال نمی شود. لطفا توجه داشته باشید: این تعهد مناقصه آنلاین یک تعهد قانونی نیست. این تنها تعهد انجمن های تجاری NVM، VBO و VastgoedPro است.

در حال حاضر تمرین که در آن همه چیز خوب پیش نمی رود. ابتدا چند موقعیت رایج را به شما ارائه می کنیم و سپس عواقب آن را برای همه طرفین توضیح می دهیم.

عدم رعایت قوانین سیستم مناقصه آنلاین / گزارش مناقصه آنلاین

وضعیت 1: مناقصه خیلی دیر و نه از طریق سیستم مناقصه

یک نماینده املاک وابسته به NVM/VBO/VastgoedPro پس از بسته شدن ثبت نام، پیشنهادی را از طریق ایمیل ارائه می دهد. این در حالی است که کارگزار فروش به وضوح اعلام کرده است که پیشنهادها فقط از طریق سامانه مناقصه آنلاین قابل ارائه است. بنابراین نماینده خرید پیشنهاد را به روش اشتباه و همچنین بسیار دیر (زمانی که مهلت قبلاً بسته شده است) ارائه می دهد.

وضعیت 2: پیشنهاد بیش از حد پس از فروش خانه

نماینده فروش قبلاً خرید خانه را به خریدار تبریک گفته و همچنین این خرید را از طریق ایمیل تأیید کرده است. نماینده فروش به سایر مناقصه گران اعلام می کند که انتخاب نشده اند. سپس نماینده فروش یک پیشنهاد جدید و بسیار بالاتر از طریق ایمیل از شخصی که به تازگی لغو کرده است دریافت می کند. را

وضعیت 3: عامل فروش مخفیانه مبلغ 1 یا چند پیشنهاد را با سایر علاقه مندان به اشتراک گذاشته است.

نماینده فروش به خریدار نامزد دیگری مبلغ پیشنهادات یک خانه را گفته است تا آن خریدار نامزد دقیقاً بداند که چه چیزی در دسترس است و بنابراین می تواند سعی کند خانه را به روشی ناعادلانه بخرد (با پیشنهاد قیمت بالاتر از قیمت فعلی). ).

در صورت اعمال مناقصه ناعادلانه به عنوان یک پیشنهاد دهنده یا خریدار (آینده نگر) چه کاری می توانید انجام دهید؟

اگر از اقدامات غیر صادقانه کارگزار آسیب دیده اید، سوال این است که در مورد آن چه کاری می توانید انجام دهید. ما با کمیته اختلاف و قوانین انجمن های صنفی آن را برای شما مرتب کرده ایم. ابتدا یک “هشدار اسپویلر” کوچک: در پایان، به عنوان یک شاکی به احتمال زیاد برنده نخواهید شد (این نظر ما است). اما ما همچنان روش کار را برای شما توضیح خواهیم داد. شما باید مراحل زیر را دنبال کنید. و همچنین دقیقا به ترتیب زیر.

مرحله 1: ابتدا مشخص کنید که آیا کارگزار به یک انجمن تجاری وابسته است یا خیر

اگر اینطور نیست، شما فقط می توانید با حل و فصل موضوع به طور مستقیم با مشاور املاک مورد نظر «حق» داشته باشید و اگر این کار مؤثر واقع نشد، معمولاً باید به قانون مدنی تکیه کنید. اگر این شکایت به دلیل شیوه های مناقصه ناعادلانه باشد، رسیدگی های قانون مدنی همیشه ناامید کننده است. این به این دلیل است که کارگزاران مستقل معمولاً منشور شرافت و/یا آیین نامه حرفه ای و رفتاری ندارند و نمی توان آنها را در قبال اقدامات انضباطی مسئول دانست.

مرحله 2: ابتدا خودتان با مشاور املاک حل کنید

اگر کارگزار به NVM، VBO یا VastgoedPro وابسته است، ابتدا باید شکایت خود را به صورت کتبی به کارگزار مربوطه ارسال کنید. سپس باید به کارگزار 1 ماه فرصت دهید تا شکایت را با شما حل کند. اگر کار نکرد، به مرحله 3 بروید.

مرحله 3: شکایت را به دفتر شکایات حرفه ای املاک ارسال کنید

قبل از اینکه بتوانید شکایت را به هیئت انضباطی ارسال کنید، ابتدا باید کل مراحل شکایت را طی کنید. شما این کار را با ارسال شکایت خود به دفتر شکایات حرفه ای املاک انجام می دهید. مشکل شیوه های مناقصه ناعادلانه این است که میز شکایات فقط به شکایاتی رسیدگی می کند که مربوط به اختلافات در مورد موضوعات توافق بین مشتری و کارگزار است. این شامل شکایات در مورد هزینه های کارگزاری و کیفیت خدمات است. به عنوان مثال، کمیته می تواند قرارداد را لغو کند یا غرامت اعطا کند. در اصل، اگر شکایت شما مربوط به شیوه های مناقصه ناعادلانه باشد، میز شکایات نمی تواند به شما کمک کند، اما همچنان باید تمام مراحل شکایت را طی کنید. فقط زمانی که این کار را انجام دادید می توانید به مرحله 4 بروید. اوه بله، ممکن است ذکر این نکته مفید باشد که شما اکنون 32 هفته (!!) بیشتر هستید. ابتدا باید یک ماه منتظر راه حل با مشاور املاک در مرحله 2 و سپس 22 هفته دیگر برای انجام مراحل رسیدگی به شکایات میز شکایات حرفه ای املاک باشید ! اگر همچنان می خواهید به ثبت شکایت خود ادامه دهید، به مرحله 4 بروید.

ضمناً یک نکته: هشت میز شکایت در خانه کمیته اختلاف وجود دارد. در این پیشخوان ها اغلب می توانید از طریق تلفن سؤال بپرسید و شکایات خود را گزارش کنید. کارمندان دفتر رسیدگی به شکایات اطلاعاتی را به تماس‌گیرنده ارائه می‌دهند و توصیه‌های جهت‌گیری – بدون اینکه از نظر محتوا مشخص شوند – برای تعیین مسیر برای یافتن راه‌حل. همه اینها با هدف حل شکایت قبل از تبدیل شدن به اختلاف است. بنابراین ممکن است عاقلانه باشد که ابتدا شکایت خود را از طریق تلفن با میز شکایات کمیته اختلاف در میان بگذارید.

مرحله چهارم: شکایت را به کمیته انضباطی متخصصان املاک ارسال کنید

اکنون که تمام مراحل شکایات در مرحله 3 را طی کرده اید، می توانید شکایت خود را در مورد اقدامات ناعادلانه در مناقصه کارگزار به کمیته انضباطی متخصصان املاک گزارش دهید. تکمیل رویه کمیته انضباطی معمولا “چند ماه” طول می کشد ( منبع ). با نگاهی به بازه زمانی بین منشأ احتمالی شکایت در این رویه (مارس 2023) و حکم کمیته انضباطی در فوریه 2024 ، می بینید که در عمل چنین رویه ای می تواند تقریباً یک سال طول بکشد.

اگر شکایتی در مورد شیوه های مناقصه ناعادلانه داشته باشید، آیا شانسی دارید؟

در این مقاله دیگر از جمله به شما توضیح می دهیم که چرا فکر می کنیم در واقع هیچ حکمی از سوی کمیته انضباطی در مورد مناقصه ناعادلانه وجود ندارد. نکته: آن مقاله را اینجا بخوانید.

اگر مربوط به یک روش مناقصه ناعادلانه باشد که در آن کارگزار پیشنهادات را به سایر خریداران بالقوه واگذار کرده است، این برخلاف قوانین انجمن های صنفی است ( اینجا ، اینجا و اینجا را ببینید) و بنابراین کمیته انضباطی برای کارگزار جریمه ای در نظر می گیرد. در سوال شیر بر روی انگشتان دست. به ماده 10 این بروشور کمیته انضباطی مراجعه کنید. نظر ما این است که شما باید بتوانید ثابت کنید که کارگزار اطلاعات درز کرده است.

در بسیاری از موارد، به اصطلاح “روش های مناقصه ناعادلانه” از دیدگاه خریدار ناعادلانه به نظر می رسد، اما اقدامات نماینده ممکن است از منظر قانونی قابل توجیه باشد. فرض کنید یک نماینده پس از بسته شدن فرآیند مناقصه یا حتی پس از فروش شفاهی، پیشنهاد بالاتری دریافت می کند. در چنین حالتی، کارگزار صرفاً موظف است (طبق کد شرافت / آیین نامه رفتار) این پیشنهاد را به فروشنده منتقل کند.

در نهایت این فروشنده است که تصمیم می گیرد و تا زمانی که قرارداد خرید رسمی امضا نشود، هیچ چیز نهایی نیست. با این حال، کارگزار باید همیشه حرفه ای و شفاف عمل کند. اگرچه موقعیت‌هایی مانند این (یعنی پیشنهادات ناخواسته پس از ضرب‌الاجل یا خرید شفاهی) به طور منظم رخ می‌دهند، و کارگزاران معمولاً از آنها راضی نیستند، (به نظر ما) از نظر انضباطی هیچ بحثی در مورد رفتار مقصر وجود ندارد. تا زمانی که کارگزار از کد شرافت / کد رفتاری قابل اجرا پیروی کند.

نتیجه

اقدامات ناعادلانه مناقصه فقط توسط کمیته انضباطی متخصصان املاک قابل رسیدگی است و روند رسیدن به اینجا طولانی و پیچیده است. قبل از ارائه شکایت به کمیته، شاکی باید ابتدا یک ماه به کارگزار فرصت دهد تا با هم اختلاف را حل کنند. پس از آن یک روند شکایت اجباری 22 هفته ای دنبال می شود. در مجموع، این روند تقریبا 32 هفته طول می کشد. علاوه بر این، اغلب ارائه شواهد دشوار است یا معلوم می‌شود که وضعیت مربوط به مناقصه‌های «ناعادلانه» نیست، بلکه مربوط به شیوه‌های پیشنهادی «ناخوشایند» است. تفاوت در این است که اعمال ناعادلانه مجاز نیستند، در حالی که اعمال ناخوشایند ممکن است با نحوه عمل نماینده مطابقت داشته باشد، اما با این وجود برای یک آسیب دیده آزاردهنده است.

سلب مسئولیت:

برای رسیدن به محتوای این مقاله از منابع متعددی استفاده شده است، اما نویسنده نمی تواند صحت کامل اطلاعات ذکر شده را تضمین کند. بنابراین استفاده از اطلاعات این مقاله کاملاً به عهده شماست و نویسنده هیچ مسئولیتی در قبال خسارت ناشی از این استفاده ندارد.