سالها، اجاره موقت ملک برای مالکان خصوصی نسبتاً آسان بود. اگر برای مدتی به خارج از کشور نقل مکان میکردید یا میخواستید منتظر بمانید و ببینید که آیا خانه خود را به طور دائم میفروشید یا خیر، اغلب میتوانستید برای یک یا دو سال قرارداد اجاره منعقد کنید. در پایان این دوره، قرارداد به طور خودکار منقضی میشد و مستاجر میتوانست ملک را تخلیه کند. با این حال، از اول ژوئیه 2024، این وضعیت به طرز چشمگیری تغییر کرده است. قانونگذار گزینههای اجاره موقت را به طور قابل توجهی محدود کرده است و امروزه، مستاجران در بسیاری از موقعیتهای دیگر از حمایت مستقیم اجاره برخوردار هستند. با این وجود، این بدان معنا نیست که اجاره موقت کاملاً غیرممکن شده است. در تعدادی از موارد خاص، قانون هنوز اجاره موقت ملک را مجاز میداند.
چرا قوانین تغییر کرده اند؟
قبل از اول ژوئیه ۲۰۱۶، مستاجران در هلند از حمایت گسترده اجارهنشینی برخوردار بودند. با معرفی قانون جریان بازار اجاره در سال ۲۰۱۵، انعقاد قراردادهای اجاره موقت تا دو سال آسانتر شد. پس از انقضای این دوره، صاحبخانهها دیگر نیازی به ارائه دلیل قانونی برای فسخ قرارداد نداشتند؛ قرارداد به سادگی در تاریخ توافق شده به پایان میرسید.
در نهایت، مجلس قانونگذاری دریافت که این آییننامه هزینه بسیار زیادی برای موقعیت قانونی مستاجران دارد. بنابراین، این قوانین از اول ژوئیه ۲۰۲۴ دوباره اصلاح شدند. از آن زمان، اصل اساسی بار دیگر این بوده است که مستاجر بلافاصله یک قرارداد اجاره برای مدت نامحدود، شامل حمایت کامل از اجاره، دریافت میکند. قرارداد اجاره موقت فقط در تعداد محدودی از موقعیتهای استثنایی قابل انعقاد است.
چه زمانی اجاره موقت هنوز امکان پذیر است؟
قانون در حال حاضر هشت موقعیت را به رسمیت میشناسد که در آنها قرارداد اجاره موقت همچنان مجاز است.
۱. اجاره تحت قانون خانههای خالی
آیا ملکی به دلیل فروش یا برنامه ریزی برای تخریب یا بازسازی اساسی، خالی از سکنه است؟ در این صورت، گاهی اوقات ممکن است طبق قانون خانههای خالی، اجاره موقت امکانپذیر باشد. با این حال، برای این کار مجوز شهرداری لازم است.
۲. مسکن انعطافپذیر
برای واحدهای مسکونی انعطافپذیر که با مجوز موقت زیستمحیطی ساخته شدهاند، اجاره موقت تا زمانی که مسکن در دوره قانونی مربوطه مورد استفاده قرار گیرد، امکانپذیر است.
۳. اجاره به گروههای هدف خاص
قراردادهای اجاره موقت همچنان میتوانند برای گروههای هدف خاص منعقد شوند. به عنوان مثال میتوان به دانشجویان، دانشجویان دکترا، جوانان زیر ۲۸ سال، سالمندان، افراد دارای معلولیت یا خانوادههای پرجمعیت اشاره کرد. به محض اینکه مستاجر دیگر به گروه هدف مربوطه تعلق نداشته باشد، اجاره میتواند تحت شرایطی فسخ شود.
۴. ماهیتاً کوتاهمدت
برخی از قراردادها خارج از محدودهی حمایت از مستاجران عادی قرار میگیرند، زیرا ذاتاً برای مدت کوتاهی در نظر گرفته شدهاند. اتاق هتل یا خانهی تعطیلات نمونههای شناختهشدهای از این موارد هستند.
۵. اجاره به صاحبخانه
هر کسی که اتاقی از خانه خود را اجاره میدهد، میتواند از قرارداد اجاره به خانواده میزبان استفاده کند. در طول نه ماه اول، یک دوره آزمایشی اعمال میشود که در طی آن صاحبخانه میتواند اجاره را نسبتاً به راحتی فسخ کند. پس از آن، مستاجر خانواده میزبان نیز از حمایت اجاره بها برخوردار است و قوانین عادی قانونی اعمال میشود.
۶. اجاره موقت از طریق بند دیپلماتیک
آیا قصد دارید به طور موقت در خارج از کشور کار کنید و آیا میخواهید پس از آن خودتان به خانه برگردید؟ در این صورت، بند دیپلماتیک همچنان گزینه بسیار خوبی برای اجاره موقت ملک در طول غیبت شما ارائه میدهد. با این حال، باید از قبل به وضوح مشخص شود که صاحبخانه پس از پایان دوره، دوباره ملک را اشغال خواهد کرد.
۷. زندگی مشترک به صورت آزمایشی
حتی وقتی کسی موقتاً با شریک زندگیاش زندگی میکند تا ببیند آیا رابطهشان دوام میآورد یا نه، خانهای که مالک در آن زندگی میکند، ممکن است تحت شرایط خاصی به طور موقت اجاره داده شود . اگر این زندگی مشترک به نتیجه نرسد، مالک میتواند به خانه خودش برگردد.
۸. اجاره موقت به فرزند یا والدین
این قانون همچنین اجاره موقت خانه را تا زمان نقل مکان فرزند یا والدین خود مجاز میداند. با این حال، شرایط دیگری نیز اعمال میشود، از جمله قوانین مربوط به استفاده شخصی فوری.
چه مواردی باید در قرارداد اجاره موقت لحاظ شود؟
وقتی اجاره موقت مجاز است، مهم است که قرارداد با دقت تنظیم شود. به عنوان مثال، باید به وضوح مشخص شود که مدت اجاره چقدر است، قرارداد بر اساس کدام استثنای قانونی است و چرا آن استثنای خاص اعمال میشود. علاوه بر این، باید قید شود که مستاجر حق دارد قرارداد را قبل از موعد فسخ کند. در اصل، صاحبخانه نمیتواند به سادگی این کار را انجام دهد.
یک اشتباه رایج، تمدید اجاره موقت است. اگرچه این کار ممکن است عملی به نظر برسد، اما میتواند عواقب قانونی قابل توجهی داشته باشد. در بسیاری از موارد، قرارداد به طور خودکار به اجاره نامحدود تبدیل میشود و به مستاجر حمایت کامل از حق اجاره را اعطا میکند.
آیا موجر میتواند به سادگی اجاره را فسخ کند؟
بسیاری از مردم فکر میکنند که صاحبخانه میتواند به محض اینکه بخواهد ملک را بفروشد یا به محض پیدا شدن خریدار، مستاجر را بیرون کند. این یک تصور غلط رایج است.
صاحبخانه فقط در صورتی میتواند قرارداد اجاره را فسخ کند که دلیل قانونی برای فسخ وجود داشته باشد. نمونههایی از این موارد عبارتند از:
- مستأجر مانند یک مستأجر خوب رفتار نمیکند؛
- صاحبخانه فوراً به ملک برای استفاده شخصی نیاز دارد؛
- مستأجر از پیشنهاد معقول برای اصلاح قرارداد اجاره خودداری کند؛
- این واحد مسکونی برای اجرای طرح منطقهبندی مورد نیاز است.
اینکه خریداری بخواهد ملک را بدون مستاجر تحویل بگیرد، به خودی خود دلیل موجهی برای فسخ قرارداد نیست.
اگر مستأجر با فسخ قرارداد موافقت نکند، موجر نمیتواند اجاره را به طور یکجانبه فسخ کند. در این صورت، دادگاه همیشه باید تعیین کند که آیا قرارداد اجاره واقعاً قابل فسخ است یا خیر.
نتیجه
زمانی که تقریباً هر صاحبخانه خصوصی میتوانست به راحتی یک اجاره موقت تا دو سال منعقد کند، اکنون گذشته است. از اول ژوئیه ۲۰۲۴، اصل بر این بوده است که مستاجران بلافاصله یک قرارداد اجاره برای مدت نامحدود دریافت میکنند و از این طریق از حمایت گسترده اجارهنشینی برخوردار میشوند.
با این حال، این بدان معنا نیست که اجاره موقت کاملاً غیرممکن شده است. در شرایط خاص، مانند اجاره از طریق بند دیپلماتیک، اقامت با یک خانواده میزبان، خالی بودن خانه یا اجاره به گروههای هدف خاص، قانون هنوز امکاناتی را ارائه میدهد. دقیقاً به این دلیل که قوانین امروزه بسیار سختگیرانهتر شدهاند و یک اشتباه کوچک میتواند عواقب قانونی بزرگی داشته باشد، عاقلانه است که از قبل ارزیابی کاملی انجام شود تا مشخص شود کدام نوع اجاره موقت هنوز در شرایط شما امکانپذیر است.