شما یک خانه خریدهاید. اما بعد از مدتی دلسرد میشوید و از دورهی قانونیِ استراحت استفاده میکنید و خرید منتفی میشود.
چند هفته بعد، پشیمان میشوید. مشخص میشود که ملک هنوز موجود است و فروشنده مایل است دوباره با شما معامله کند. یک قرارداد خرید جدید تنظیم میشود.
اما آیا در این صورت یک دوره سه روزه قانونی دیگر برای استراحت دارید؟
پاسخ این است: معمولاً نه… اما گاهی اوقات واقعاً همینطور است.
قانون اصلی: عدم وجود دوره دوم انصراف ظرف ۶ ماه
هدف این قانون محافظت از خریداران خصوصی در برابر تصمیمات عجولانه است. بنابراین، معمولاً به خریدار یک دوره سه روزه قانونی برای انصراف داده میشود.
با این حال، قانونگذار همچنین میخواست از ادامهی بیپایان خرید یک خانه توسط خریدار و سپس فسخ قرارداد جلوگیری کند.
بنابراین، ماده 7:2 قانون مدنی هلند تصریح میکند که وقتی:
- خریدار و فروشنده خصوصی یکسان؛
- ظرف شش ماه؛
- انعقاد قرارداد خرید جدید؛
اگر خریدار قبلاً از دورهٔ قانونیِ مهلتِ فسخ استفاده کرده باشد، حق جدیدی برای استفاده از آن دورهٔ قانونیِ فسخ به دست نمیآورد .
خلاصه اینکه: شما میتوانید از این «راه فرار» برای همان ملک فقط هر شش ماه یک بار استفاده کنید.
یک مثال
زوج:
- شما در اول آوریل خانهای میخرید.
- در تاریخ ۳ آوریل، شما در طول دورهی قانونیِ لغوِ خرید، آن را لغو میکنید.
- در ۱۵ می، شما تصمیم میگیرید که بالاخره خانه را دوباره بخرید.
از آنجا که شما قبلاً از دوره تنفس قانونی استفاده کردهاید و همه این اتفاقات ظرف شش ماه رخ میدهد، هیچ حق جدیدی برای دوره تنفس سه روزه ایجاد نمیشود.
اما توجه داشته باشید: این فقط در صورتی اعمال میشود که اولین انحلال در دوره خنک شدن انجام شده باشد.
اینجاست که در عمل مرتباً اوضاع خراب میشود.
بسیاری از مردم فکر میکنند که هرگونه انحلال زودهنگام باعث میشود دوره آرامش به پایان برسد.
اینطور نیست.
این استثنا فقط زمانی اعمال میشود که قرارداد خرید اول با اعمال دورهی قانونیِ رفع اختلاف، منحل شده باشد.
به دلیل بند تأمین مالی منحل شد؟
اونوقت اوضاع خیلی فرق میکنه.
فرض کنید یک خریدار قرارداد خرید اولیه را در طول دوره سه روزه فسخ نکند، اما بعداً به دلیل عدم توانایی در تأمین وام مسکن، با موفقیت به بند تأمین مالی استناد کند.
چند هفته بعد، بالاخره مشخص میشود که تأمین مالی امکانپذیر است. بنابراین خریدار و فروشنده قرارداد خرید جدیدی منعقد میکنند.
در این صورت، خریدار سه روز دیگر از دورهی قانونیِ انصراف از معامله را دریافت میکند.
چرا؟
زیرا توافق اول با استناد به دوره تنفس قانونی فسخ نشد، بلکه بر اساس مبنای کاملاً متفاوتی برای انحلال فسخ شد: بند تأمین مالی.
بنابراین، محدودیت قانونی شش ماه اعمال نمیشود.
توصیههای کاربردی
آیا پس از انحلال قبلی، قرارداد خرید جدیدی منعقد میشود؟
در این صورت، توصیه میشود همیشه یک قرارداد خرید جدید تنظیم شود. از این گذشته، قراردادی که فسخ شده است را نمیتوان «دوباره به جریان انداخت».
ضمن انجام این کار، به دقت بررسی کنید که چرا توافق اول فسخ شده است:
- در طول دوره قانونیِ رفعِ اختلاف، منحل شده است؟ در این صورت، در اصل، هیچ دوره تعلیق قانونی جدیدی ظرف شش ماه اعمال نمیشود.
- آیا به دلیل دیگری، مانند بند تأمین مالی، منحل شده است ؟ در این صورت، یک دوره سه روزه قانونی جدید برای مهلت قانونی با قرارداد خرید جدید ایجاد میشود.
نتیجه
بنابراین، قانون معروف «۶ ماه» برای هر قرارداد خرید دوم اعمال نمیشود.
تنها زمانی که خریدار قبلاً از دوره قانونیِ «تأخیر در معامله» استفاده کرده باشد، در صورت خرید جدید بین همان طرفین، این حق به مدت شش ماه از بین میرود.
با این حال، اگر توافق اول به دلیل دیگری، مثلاً به دلیل اجرای موفقیتآمیز بند تأمین مالی، فسخ شده باشد، دوره تنفس قانونی به سادگی با توافق خرید جدید دوباره آغاز میشود.
بنابراین، مسئله فقط این نیست که آیا خرید اولیه فسخ شده است یا خیر، بلکه در درجه اول این است که چرا فسخ شده است. این تفاوت کوچک قانونی میتواند عواقب بزرگی داشته باشد.