وقتی در شهری مانند آمستردام خانهای را ارزیابی یا خریداری میکنید، خیلی زود با مفهوم اجاره به شرط تملیک مواجه خواهید شد. این سوال اغلب مطرح میشود: «آیا آپارتمان کاملاً متعلق به مالک اصلی است؟» در نگاه اول، منطقی به نظر میرسد. بالاخره شما خانهای میخرید، سند رسمی دارید و میتوانید هر کاری که میخواهید با آن انجام دهید. با این حال، پاسخ حقوقی اغلب این است: خیر .
در این وبلاگ توضیح میدهیم که چرا اگر زمین اصلی به صورت اجارهای واگذار شده باشد، حق آپارتمان به عنوان مالکیت کامل محسوب نمیشود. و اینکه چرا این موضوع پیامدهایی برای نحوه ارزیابی وضعیت مالکیت نیز دارد.
اجاره به شرط تملیک دقیقاً چیست؟
اجاره به شرط تملیک، یک ساختار حقوقی است که به کسی حق استفاده از زمینی را میدهد که متعلق به او نیست. مالک زمین (اغلب شهرداری، مانند آمستردام) این حق را برای مدت طولانی به کاربر (مستاجر) اعطا میکند. در عوض، مستأجر هزینهای میپردازد: مبلغ شرعی. گاهی اوقات آن اثر برای مدت طولانی با تخفیف خریداری میشود.
و در مورد حقوق آپارتمان نشینی چطور؟
حق آپارتمان، حقی نسبت به سهمی در یک ساختمان (و احتمالاً زمین) است که به طور قانونی تقسیم شده است. در این صورت، شما حق استفاده انحصاری از، مثلاً، خانه خود در طبقه همکف، و مالکیت مشترک در قسمتهای مشترک مانند پشت بام و پلهها را دارید.
وقتی یک مجتمع آپارتمانی در زمین خصوصی واقع شده است، حق آپارتمان، سهمی در مالکیت کامل است. با این حال، اگر مجتمع در زمین اجارهای واقع شده باشد، حق آپارتمان شما فقط سهمی در حق اجاره است – یعنی در حق استفاده، نه در مالکیت زمین.
دو سوال، دو «نه»
بسیاری از گزارشهای ارزیابی دو سوال ظاهراً مشابه را مطرح میکنند:
- آیا آپارتمان کاملاً در مالکیت کامل است؟
- آیا مجتمع آپارتمانی در زمین شخصی است؟
برای خانههایی که در زمینهای اجارهای قرار دارند (همانطور که در آمستردام رایج است)، پاسخ هر دو سوال خیر است.
- سوال ۲ ساده است: زمین متعلق به شهرداری است. بنابراین زمین شخصی وجود ندارد.
- سوال ۱ ظریفتر است: اگرچه شما مالک قانونی ساختمان (حق ساختمان) هستید، حق آپارتمان شما یک حق جزئی در حق اجاره است و بنابراین مالکیت کامل کل آن را شامل نمیشود.
اما مگر این ساختمان مال من نیست؟
بله و خیر. ساختمان (خود خانه) از نظر قانونی متعلق به شماست. شما حق استفاده از آن، کشت آن، فروش آن و غیره را دارید. اما حقی که نسبت به زمین دارید، از طریق اجاره به شرط تملیک به دست میآید. شما مالک زمین نیستید، و بنابراین مالک کامل کل زمینی که در آن حق آپارتمان دارید، نمیباشید.
عواقب آن چیست؟
برای خریداران و ارزیابان این به این معنی است:
- خانه در زمین شخصی نیست.
- حق آپارتمان مالکیت کامل نیست، بلکه حق استفاده از طریق اجاره است.
- این تفاوتهای قانونی میتواند بر ارزش، قابلیت تأمین مالی و ارزیابی ریسک تأثیر بگذارد.
برای وکلا تفاوت واضح است، اما برای افراد عادی گاهی اوقات میتواند گیجکننده باشد. اما شفافیت در این مورد هنگام خرید یا فروش، تأمین مالی و تعیین ارزش املاک و مستغلات مهم است.
سرانجام
آمستردام پر از خانههایی است که در زمینهای اجارهای ساخته شدهاند. بسیاری از خریداران متوجه نیستند که مالک کامل زمین خود نیستند. در عمل، این اغلب مشکلی ایجاد نمیکند، البته تا زمانی که فرد نحوهی عملکرد قانونی آن را درک کند. ضروری است که ارزیابان این تفاوت را در گزارش خود به روشنی توضیح دهند.
یک خانه ممکن است خانه شما باشد، اما زمین زیر آن ممکن است خانه شما نباشد.