هنگام خرید خانه با سند اجارهای باید بسیار مراقب باشید. و به خصوص در مورد نوع رژیم اجارهای که اعمال میشود. ما در اینجا نحوه عملکرد آن را توضیح میدهیم.
قوانین فعلی و به ویژه قوانین آینده
اجاره بهای زمین، هزینهای است که شما برای حق اجاره پرداخت میکنید . این مبلغ تقریباً همیشه در آگهی فوندا ذکر شده است. با این حال، چیزی که معمولاً مشخص نیست این است که چگونه و از چه زمانی اجاره بهای زمین ممکن است افزایش یابد. ما در مورد شاخصبندی ( افزایش تورم ) صحبت نمیکنیم، بلکه در مورد به اصطلاح «تجدید نظر» صحبت میکنیم.
بخش بزرگی از حقوق اجاره مربوط به اصطلاح اجاره دائمی است. این اجاره برای یک دوره خاص، مثلاً ۵۰ سال، معتبر است. پس از این دوره، اجاره بهای زمین مجدداً ارزیابی میشود و به عنوان صاحب خانه، ممکن است با غافلگیریهای بسیار نامطلوبی روبرو شوید. این امکان وجود دارد که شما ناگهان به جای چند صد یورو، سالانه چند هزار یورو اجاره بهای زمین بپردازید .
بنابراین، نکته ۱:
هنگام خرید ملکی که مشمول اجاره دائمی است، همیشه سعی کنید ابتدا بفهمید که اجاره بهای زمین پس از پایان دوره فعلی چقدر خواهد بود. حتی بهتر از آن: یک نماینده خریدار خوب استخدام کنید تا این موضوع را برای شما بررسی کند.
رژیمهای اجاره
حالا شما را از کنار دو خانهی واقعی عبور میدهیم.
آپارتمان 1 – BURGERSDIJKSTRAAT 23 AMSTERDAM
برای این ملک، اجاره سالانه زمین 75.78 یورو در سال است و دوره فعلی تا تاریخ 15-08-2030 ادامه دارد.
کلیدهای این خانه در تاریخ ۲ مه ۲۰۲۴ به قیمت خرید ۵۵۵۰۰۰ یورو در دفتر اسناد رسمی تحویل داده شد.
آپارتمان 2 – EMANUEL VAN METERENSTRAAT 12 AMSTERDAM
برای این ملک، اجاره سالانه زمین 75.78 یورو در سال است و دوره فعلی تا تاریخ 01-05-2030 ادامه دارد.
کلیدهای این خانه در تاریخ ۳ مه ۲۰۲۴ در دفتر اسناد رسمی به قیمت خرید ۵۲۰،۰۰۰ یورو منتقل شد.
هر دو خانه از نظر موقعیت مکانی، پایان کار، اندازه قطعه زمین، مساحت قابل سکونت و اجاره زمین بسیار شبیه به هم هستند. آنها در یک دوره زمانی فروخته شدهاند. بنابراین، خانه شماره ۲ با قیمت ۳۵۰۰۰ یورو کمتر از خانه شماره ۱ فروخته شد .
معامله خوبیه، نه؟
اما اکنون بیایید به رژیم اجاره هر دو ملک نگاهی بیندازیم.
خانه ۱
برای ملک شماره ۱، از یک طرح انتقالی مطلوب استفاده شد که در نتیجه آن، اجاره بهای زمین از تاریخ ۱۶-۰۸-۲۰۳۰ به ۳۷۷.۱۹ یورو در سال خواهد رسید. این مبلغ فقط سالانه با تعدیل تورم سالانه افزایش مییابد. اینجا را ببینید .
و حالا موضوع جالبتر هم میشود: ما در منبع دیگری جستجو کردیم که مبلغ بازخرید دائمی ملک اجارهای فقط ۱۵۲۴۳ یورو است. بنابراین با این مبلغ، دیگر هرگز نیازی به پرداخت اجاره بها نیست. اینجا را ببینید .
خانه ۲
حالا بیایید ببینیم اوضاع ملک شماره ۲ چگونه است. برای ملک شماره ۲، هیچ استفادهای از یک طرح انتقال مطلوب صورت نگرفته است. متأسفانه، خلاصه اجاره بها به ما نشان نمیدهد که اجاره بهای زمین از اول مه ۲۰۳۰ چقدر خواهد بود. با کمی بررسی بیشتر، در منبع دیگری متوجه میشویم که (توجه داشته باشید!) اجاره بهای زمین از اول مه ۲۰۳۰ به مبلغ: ۳۴۶۶.۵۷ یورو در سال، به علاوه شاخصبندی سالانه خواهد بود. اینجا را ببینید .
حتی بدتر: کل مبلغ بازخرید برای ملک اجارهای در اینجا ۱۳۳،۲۹۵ یورو است!
فقط سعی کنید این را با هم تطبیق دهید! اگر اکنون کل مبلغ خرید خانه شماره ۱، یعنی ۱۵۲۴۳ یورو، به همراه قیمت خرید پایینتر ۳۵۰۰۰ یورو را از کل مبلغ خرید اجاره زمین برای خانه شماره ۲، یعنی ۱۳۳،۲۹۵ یورو، کسر کنیم ، نتیجه میشود: ۸۳،۰۵۲ یورو.
در واقع، میتوان گفت که آنها احتمالاً ۸۳۰۰۰ یورو برای خانه شماره ۲ بیش از حد پرداخت کردهاند!
نکته اخلاقی داستان
هنگام خرید خانهای که مشمول حق اجاره است، باید دقیقاً بدانید که چه کاری انجام میدهید. در ارزیابیهای ما، مرتباً تفاوتهای قابل توجهی در پیامدهای مالی رژیمهای مختلف اجاره مشاهده میکنیم. بنابراین، هنگام خرید خانهای که مشمول حق اجاره است، مطمئن شوید که یک نماینده خریدار خوب را استخدام میکنید. آیا این گران است؟ به هیچ وجه؛ فقط نگاهی به اینجا بیندازید.