همه چیز خیلی جذاب به نظر میرسد. خانهای را میبینید که بخشی از آن اجاره داده شده است. این میتواند یک اتاق زیر شیروانی، یک اتاق اجارهای، یک فضای پارکینگ اجارهای یا شاید حتی یک انباری/گاراژ اجارهای باشد.
اونوقت هر ماه یه درآمد اضافی کوچولوی خوب خواهی داشت. درسته؟ یا نه! نه! در این مورد بسیار مراقب باشید. اگر ملکی بخرید که بخشی یا تمام آن اجاره داده شده باشد، چندین مشکل بسیار مهم میتواند پیش بیاید!
گزارش ارزشگذاری بسیار دشوار است
فرض کنید خانهای با اتاق زیر شیروانی یا گاراژ اجارهای میخرید. ما فرض میکنیم که شما (مانند ۹۵٪ از خریداران خانه) چنین پولی ندارید، بنابراین باید برای وام مسکن درخواست دهید. برای این وام مسکن، معمولاً به یک گزارش ارزیابی برای ملکی که فروختهاید نیاز دارید. با این حال، اگر بخشی یا تمام ملک اجاره داده شود، نمیتوان یک گزارش ارزیابی استاندارد صادر کرد.
باید یک گزارش ارزیابی تهیه شود که ملک نیمه اجارهای را در نظر بگیرد. تهیه این گزارش ارزیابی بسیار دشوار است و اعتبارسنجی آن حتی دشوارتر. منظور از اعتبارسنجی، اخذ مهر تأیید لازم از موسسه ارزیابی مسکن هلند (NWO) است. پیدا کردن یک ارزیاب برای این کار دشوار خواهد بود. پس از یافتن چنین ارزیابی، مهم است که آنها در گزارش ارزیابی، آنچه را که بخش اجارهای ملک میدانند، ذکر کنند. این برای دفتر اسناد رسمی و مقامات مالیاتی ضروری است و بعداً به این موضوع باز خواهیم گشت.
بانکها اجاره را بسیار هیجانانگیز میدانند
نماینده فروش باید به وضوح در قرارداد خرید ذکر کند که بخشی یا تمام ملک فروخته شده اجاره داده میشود. ارزیاب نیز این موضوع را در گزارش ارزیابی خود ذکر خواهد کرد.
سپس قرارداد خرید و گزارش ارزیابی برای درخواست وام مسکن به بانک ارسال میشود. از آنجا که بخشی یا تمام ملک اجاره داده شده است، درخواست شما به ترتیب کاملاً متفاوتی پردازش خواهد شد. این یک درخواست وام مسکن استاندارد نخواهد بود. بانک (اغلب به درستی) “اجاره” را ریسک بسیار بیشتری برای وثیقه خود میداند. بنابراین، دریافت وام مسکن برای چیزی که بخشی از آن اجاره داده شده است، میتواند بسیار دشوارتر باشد و در نتیجه انتظار میرود نرخ بهره وام مسکن به طور قابل توجهی بالاتر باشد.
مالیات نقل و انتقال اضافی
فرض کنید آن خانه را به همراه اتاق زیر شیروانی اجارهای به قیمت ۶۰۰۰۰۰ یورو خریداری میکنید. برای راحتی، ارزش ارزیابی شده نیز ۶۰۰۰۰۰ یورو است و طبق گفته ارزیاب، بخش اجارهای خانه یک سوم ارزش را تشکیل میدهد. بنابراین، ۲۰۰۰۰۰ یورو. پس شما نرخ بالای مالیات نقل و انتقال را برای آن ۲۰۰۰۰۰ یورو (بخش اجارهای) بدهکار هستید. در سال ۲۰۲۶، این نرخ ۸٪ است. به همین دلیل است که دفتر اسناد رسمی میخواهد گزارش ارزیابی ارزیاب را بخواند تا سهم بخش اجارهای را در کل ارزش تعیین کند، تا بداند کدام سهم از ارزش مشمول مالیات نقل و انتقال بیشتری است.
دخترش خانه را میخرد و با یکی از همکلاسیهایش زندگی میکند.
اوه، چه خوب. دخترم دارد با وام مسکن خانوادگی از پدرم خانهای میخرد. او با خوشحالی در دفتر اسناد رسمی نشسته است و هنگام امضا کردن، ناگهان میگوید که قرار است با شریک زندگیاش، آنِمِین، در آنجا زندگی کند. آنِمِین نیمی از خانه را از او اجاره خواهد کرد. چقدر خوب، به این ترتیب میتواند هزینههای وام مسکن را با پدرم پوشش دهد. سردفتر این را میشنود و میگوید: «نمیخواهم خوشی را خراب کنم، اما حالا که شنیدهام قرار است نیمی از خانه را اجاره دهید، متأسفانه باید نرخ بالای مالیات نقل و انتقال (۸٪ در سال ۲۰۲۶) را برای نیمی از ارزش ملک از شما دریافت کنم.»
اوه، پس زندگی کردن با همکلاسیات کمی کمفایده میشود.
فقط دهنت رو ببند و یواشکی اجارهاش بده
خب، تصور کنید که آن خانه را با گاراژ یا اتاق زیر شیروانی اجارهای میخرید. آیا نمیتوانید همه این کارها را مخفیانه انجام دهید و بگویید که از «فروخته شده» کاملاً خودتان استفاده خواهید کرد؟ خب، از لحاظ تئوری این امکان وجود دارد (اما بدیهی است که نباید این کار را انجام دهید)، اما در عمل مشکل از اینجا شروع میشود:
این واقعیت که چیزی در حالت اجاره جزئی فروخته شده است، در قرارداد خرید ذکر میشود و این قرارداد خرید توسط دفتر اسناد رسمی خوانده میشود.
در طول ارزیابی، ارزیاب ممکن است متوجه شود که بخشی از ملک اجاره داده شده است و باید گزارش ارزیابی خود را بر این اساس تنظیم کند.
بسیاری از افرادی که مخفیانه و بدون اجازه یا اطلاع بانک، ملک خود را اجاره میدهند، اجاره بهای آنها به حسابی در همان بانکی که وام مسکن خود را در آن دارند واریز میشود. بانک به سرعت متوجه این موضوع میشود و سپس اقدامات اجرایی (با تمام عواقب آن) را انجام خواهد داد.
همچنین ممکن است بازرس مالیاتی پس از انتقال مالکیت، در صورتی که دلیلی داشته باشد که شما ملک را به عنوان یک ملک نیمه اجارهای خریداری کردهاید، شما را به سادگی از لیست خارج کند.
نتیجه
هنگام خرید ملکی که بخشی از آن اجاره داده شده است، نکات زیادی باید در نظر گرفته شود. این موضوع همچنین در صورتی که ملکی بدون اجاره خریداری کنید، اما بعداً (بخشی از آن) را بدون اجازه بانک به یکی از اعضای انجمن خود اجاره دهید، صدق میکند. یک مشاور املاک خوب باید از همه این موارد آگاه باشد و شما را از این امر محافظت کند. متأسفانه، افراد زودباور زیادی در صنعت املاک و مستغلات وجود دارند که این را نمیدانند. بنابراین حتماً هنگام انتخاب مشاور املاک، نکتهسنج باشید.