از سال ۱۹۷۹، هلند دارای سیستم ارزیابی مسکن بوده است، سیستمی که حداکثر اجاره بهایی را که میتوانید برای یک ملک دریافت کنید، تعیین میکند. این سیستم اجاره بها را به یک آستانه مشخص محدود میکند. از آن زمان، مستاجران این امکان را داشتهاند که از طریق کمیته ارزیابی اجاره، اجاره بیش از حد را با صاحبخانه به چالش بکشند. با این حال، اگر ملکی امتیاز اجاره کافی داشته باشد و بنابراین از “آستانه آزادسازی” فراتر رود، صاحبخانه مجاز به دریافت اجاره بها با نرخ بازار است و هیچ اعتراضی وجود ندارد.
از زمان معرفی سیستم ارزشگذاری مسکن، این سیستم به سختی تغییر کرده است. با این حال، این سیستم از اول ژوئیه ۲۰۲۴ به طور چشمگیری تغییر خواهد کرد: آستانه آزادسازی از تقریباً ۱۴۳ واحد اجاره بها به ۱۸۷ واحد اجاره بها تغییر خواهد کرد. علاوه بر این، چندین تغییر مهم دیگر نیز اعمال شده است:
- انطباق با سیستم ارزش گذاری خانه در حال حاضر قانون اجباری است که مستاجر و موجر ممکن است از آن عدول نکنند.
- مالکان موظفند امتیاز اجاره را شمارش کرده و آن را به قرارداد اجاره اضافه کنند.
- مستاجران باید این قرارداد اجاره را با احتساب امتیازات اجاره به شهرداری تحویل دهند.
- شهرداری ها به طور فعال املاکی را که بیش از حداکثر امتیاز مجاز قانونی اجاره داده شده اند، اجرا خواهند کرد.
- اجاره موقت منازل دیگر مجاز نیست.
- مستاجران می توانند در هر زمان، حتی پس از 10 سال، اجاره خود را توسط کمیته ارزیابی اجاره ارزیابی کنند.
- مالیات نقل و انتقال برای خانه هایی که می خواهید اجاره دهید به 10.4 درصد افزایش یافته است.
به این موارد، این واقعیت را هم اضافه کنید که مسکن در هلند هرگز تا این حد گران نبوده است، نرخ بهره وامهای اجارهای حدود ۷ درصد است، صاحبخانهها مالیات سنگینی برای املاک اجارهای خود که در کادر ۳ نشان داده شده است، پرداخت میکنند و به ندرت مسکن اجارهای مقرون به صرفه جدیدی ساخته میشود. این یک دستورالعمل برای فاجعه است.
چرا قانون اجاره مقرون به صرفه کار نمی کند؟
هیچ صاحبخانه خصوصی مایل یا قادر به سرمایهگذاری در فضاهای مسکونی کوچک با اجاره تا ۲۰۰۰ یورو نیست، زیرا هزینههای مالکیت ملک به سادگی پوشش داده نمیشود. حتی برای پوشش هزینههای مالیات نقل و انتقال، عوارض مالیاتی و بهره، صاحبخانه باید برای هر خانه مستقل حداقل ۱۵۰۰ یورو اجاره بها دریافت کند. من از همه میخواهم که یک ملک فروشی در هلند پیدا کنند که همچنان برای یک سرمایهگذار املاک و مستغلات جذاب باشد – چنین ملکهایی دیگر وجود ندارند!
و اوضاع بدتر هم میشود. تقریباً هر صاحبخانهای که مستأجرش قراردادش را فسخ میکند، ملک را میفروشد. این به معنای یک خانه کمتر در بازار اجاره است. دولت میخواهد با قانون اجاره مقرونبهصرفه، مسکن اجارهای مقرونبهصرفهتری ایجاد کند، اما نتیجه این است که تقریباً هیچ ملک اجارهای خصوصی دیگر در دسترس نیست!
نیاز به بازنگری
با توجه به ترکیب این قانون، افزایش بار مالیاتی و این واقعیت که به سختی مسکن اجارهای مقرون به صرفه جدیدی ساخته میشود، تقریباً اجتنابناپذیر است که دولت مجبور به لغو این اقدامات شود. فقط امیدوارم این وضعیت خیلی طولانی نشود تا آسیب بیشتری به کیفیت زندگی مردم وارد نشود.