Per 1 mei 2022 telt de WOZ-waarde niet meer onbeperkt mee met de huurpuntentelling. Per die datum geldt dat maximaal 33% van het totale puntenaantal van een woning bepaald wordt door de WOZ-waarde van de woning. We leggen dit even super simpel uit.
De nieuwe huurpunten uitrekenen met de WOZ CAP
Stel een woning in Amsterdam heeft 150 huurpunten en zit hiermee goed in de vrije sector. De woning heeft een hoge WOZ-waarde (waarde nu niet relevant).
De 150 huurpunten zijn als volgt opgebouwd:
-Woonoppervlakte: 40 huurpunten
-Luxe en details: 10 huurpunten
-Energielabel: 10 huurpunten
-WOZ waarde: 90 huurpunten
Totaal dus: 150 huurpunten
Wat je ziet is dat de WOZ-waarde in dit voorbeeld 90 van de 150 huurpunten is. Anders verwoord: 60% van de huurpunten komt nu voort uit de WOZ-waarde.
Nu gaan we in dit voorbeeld kijken naar de gevolgen van de WOZ cap. We pakken weer de puntentelling erbij:
-Woonoppervlakte: 40 huurpunten
-Luxe en details: 10 huurpunten
-Energielabel: 10 huurpunten
-WOZ waarde: 90 huurpunten
Totaal dus: 150 huurpunten
De 90 huurpunten van de WOZ-waarde bevatten nu 60% van de totale huurpunten. Maar deze mogen maar maximaal 33% zijn van de totale huurpunten.
Zo reken je de nieuwe huurpunten uit mét de WOZ cap:
((Totale huurpunten) – (huurpunten van WOZ-waarde)) x (100 : (100 – max. WOZ %))
Dus:
(150-90) x (100 : (100 – 33)) = 60 x (100 : 67) = 89,55 huurpunten
De woning in dit voorbeeld die dus eerst met 150 huurpunten in de vrije sector viel, is door de WOZ-cap nu een sociale huurwoning geworden. Dit komt dus omdat de WOZ-waarde maximaal 33% van het aantal huurpunten mag zijn.
Geldt de WOZ-cap ook als de woning al verhuurd is?
Als de woning al verhuurd was aan de huidige huurders op 1 mei 2022, dan geldt de WOZ-cap niet. Gaan de huurders weg en komen er nieuwe huurders in, dan geldt de WOZ-cap wel.
Wat zijn de uitzonderingen van de WOZ cap?
De WOZ cap is niet van toepassing in de volgende gevallen:
Bij woningen tot 40 m2 woonoppervlakte in Amsterdam en Utrecht en omgeving die gebouwd of getransformeerd zijn in 2018 tot en met 2022;
Bij nieuwbouwwoningen gebouwd tussen 2015 en 2019 bedoeld voor de vrije sector die al minimaal 110 huurpunten hebben, zonder dat de WOZ-waarde wordt meegerekend.
Bij woningen die zonder de WOZ cap al minder dan 144 punten waard zijn/waren.