Avec une maison en location longue durée, vous n’êtes pas le propriétaire à part entière de la maison et du terrain qui l’entoure. Vous utilisez la maison et le terrain d’un propriétaire. Vous payez un canon pour l’utilisation de la maison et du terrain. Canon est une sorte de loyer.
L’achat d’une maison sur un bail de longue durée peut être difficile. Vous devez tenir compte de plusieurs variables au cours de ce processus.
Qui est le titulaire du bail ? Puis-je racheter la propriété à bail ? Si oui, pendant combien de temps ? Quel est le canon et à quelle fréquence dois-je le payer ?
En général, le bail foncier est racheté pour 50 à 75 ans par les utilisateurs du terrain. Toutefois, il peut toujours y avoir d’autres accords concernant le terrain sur lequel vous voulez vivre.
Conseil 1 : examinez attentivement la durée de la période de location.
Comme mentionné ci-dessus, un bail foncier a souvent des périodes de 50 ou 75 ans. À la fin d’une période, le loyer foncier doit être déterminé à nouveau. C’est un élément qui peut rendre les prêteurs nerveux.
Et cela se produit lorsque cette période expire déjà dans la première moitié de la durée du prêt hypothécaire. Cela peut constituer un obstacle pour le prêteur, avec pour conséquence que les acheteurs ne peuvent pas obtenir le prêt hypothécaire ou qu’il leur est beaucoup plus difficile de le faire.
Exemple 1 :
La période de bail foncier de votre maison expire dans 10 ans. Vous vendez votre maison à quelqu’un qui veut l’hypothéquer pendant 30 ans. Cet acheteur a inclus une réserve financière complète.
La rente foncière expire après 10 ans et l’hypothèque est de 30 ans. Dans ce cas, la période de location expire déjà au 1er janvier.e la moitié (les 15 premières années) de l’hypothèque à 30 ans. Cela pourrait constituer un obstacle à la demande de financement.
Exemple 2 :
La période de bail foncier de votre maison expire dans 20 ans. Vous vendez votre maison à quelqu’un qui veut l’hypothéquer pendant 30 ans. Cet acheteur a inclus une réserve financière complète.
La rente foncière n’expire qu’après 20 ans dans une hypothèque de 30 ans. La période de location se termine donc déjà dans les 2 ans.e la moitié (les 15 années suivantes) de l’hypothèque à 30 ans. Cela ne devrait pas constituer un obstacle à la demande de financement.
De nombreuses demandes de financement sont faites pour 20 ou 30 ans. La durée de votre bail foncier expire-t-elle donc dans les 15 ans et avez-vous plusieurs offres ?
Dans ce cas, il peut être judicieux de choisir une offre sans réserve. Vous pouvez également demander au plus offrant (qui a une réserve financière) si votre agent de vente peut appeler son conseiller financier pour savoir si l’expiration du bail foncier pourrait constituer un obstacle à l’obtention d’un financement.
Conseil 2 : Offre de rachat
Très important : avez-vous reçu ou déjà accepté une offre de rachat du bail emphytéotique ? Assurez-vous ensuite d’avoir une copie du certificat de rachat du droit d’héritage à remettre à votre agent vendeur.
Ceci est très important, car une propriété avec une possibilité de rachat valide ou une demande de rachat du bail foncier en cours peut être très bénéfique pour votre propriété. Le courtier vendeur doit être conscient de la possibilité de racheter le bail foncier.
Conseil n° 3 : la location privée
C’est rare, mais si votre maison se trouve sur un terrain privé en location, n’oubliez pas que les terrains privés en location sont très difficiles à financer. Dans ce cas, il peut être judicieux de choisir un « acheteur en espèces » (acheteur en espèces : acheteur qui paie un bien immobilier entièrement sur ses propres fonds).
Pour vous préparer, vous pouvez également demander à un notaire une « erfpachtopinie ». Un avis sur la location définit les critères d’évaluation de la valeur d’un bien loué. Trois scores s’appliquent :
Rouge : presque impossible à financer
Orange : le financement est possible, mais difficile
Vert : il existe des possibilités de financement
Si, en tant que vendeur, vous vous en rendez compte à l’avance, vous avez déjà effectué un très bon travail de préparation pour les acheteurs potentiels, ce qui augmente les chances d’une meilleure vente.
Conseil 4 : vérifiez la capacité d’emprunt des candidats acheteurs
Les acheteurs potentiels ont-ils inclus une réserve financière complète dans leur offre ? Et la rente foncière n’est-elle pas rachetée ? Il peut alors être judicieux de demander d’abord quelle est la capacité d’emprunt maximale des acheteurs potentiels.
La raison en est que vous pouvez emprunter moins que votre capacité d’emprunt si des rentes foncières doivent être payées. Et ceci, à son tour, peut avoir pour conséquence que les gens ne peuvent pas obtenir de financement. Si vous vendez votre maison pour 350 000 € et que c’est également la capacité d’emprunt maximale de l’acheteur, il y a de fortes chances que le financement ne fonctionne pas.
En gros, les gens peuvent obtenir environ 20 fois le loyer annuel du terrain en moins sous forme de prêts. Ainsi, si la rente foncière est de 1 000 € par an, vous pouvez emprunter environ 20 000 € de moins que prévu. Cela peut être une déception désagréable.
Voulez-vous vendre votre maison avec droit de bail ?
Il y a un certain nombre de choses à prendre en compte. En effet, les conditions ne sont pas les mêmes pour tous les contrats de location. Par conséquent, vous devez vous poser les questions suivantes avant de vendre votre maison en location :
- Le terrain appartient-il à une personne privée ou au gouvernement local ?
- Avez-vous exercé l’option de rachat du bail foncier ? Si oui, pendant combien de temps ? Ou cette option est-elle encore disponible ?
- Quel type de bail foncier s’applique à ma maison ?
- Quel est le montant du canon et sur quelle période payez-vous ?
Avez-vous encore des questions après avoir répondu à ces questions ? Alors lisez notre blog sur la vente d’une maison sur un bail de longue durée ou jetez un coup d’oeil à contactez-nous à.