Tout semble si beau. Vous voyez une propriété dont une partie est louée. Il peut s’agir d’un grenier loué, d’une chambre louée, d’une place de parking louée ou peut-être même d’un box de stockage/garage loué.
Vous disposerez alors immédiatement d’un peu plus d’argent de poche chaque mois. C’est vrai ? Ou pas ! Non ! Méfiez-vous de cette situation. Il y a des choses très importantes qui peuvent mal se passer si vous achetez un bien dont une partie ou la totalité est louée !
Le rapport d’évaluation est très délicat
Supposons que vous achetiez un bien immobilier avec un grenier ou un garage loué. Nous supposerons pour l’instant que vous (comme 95 % des acheteurs) ne disposez pas de cet argent et que vous devez donc demander un prêt hypothécaire. Dans la plupart des cas, vous aurez besoin d’un rapport d’évaluation du bien vendu. Toutefois, si une partie ou la totalité du bien est louée, il n’est pas possible d’établir un rapport d’évaluation standard.
Il faut établir un rapport d’évaluation qui tienne compte de l’état de location partielle. Il s’agit d’un rapport d’évaluation assez difficile à établir et encore plus difficile à faire “valider”. Par “validation”, nous entendons l’obtention du “cachet” nécessaire de l’Institut néerlandais de la valeur du logement pour ce rapport d’évaluation. Il sera difficile de trouver un évaluateur pour cela. Si vous avez trouvé un tel expert, il est important qu’il note dans le rapport d’évaluation la proportion de la (sous-)partie louée du bien par rapport à l’ensemble. Cela est en effet nécessaire pour le notaire et les autorités fiscales, et nous y reviendrons plus tard.
Les banques trouvent l’embauche très excitante
Le courtier chargé de la vente devra mentionner soigneusement dans le contrat de vente qu’une (sous-)partie du bien “vendu” est louée. L’expert le mentionnera également dans son rapport d’évaluation.
Ensuite, le contrat de vente et le rapport d’évaluation sont envoyés à la banque pour une demande de prêt hypothécaire. Étant donné qu’une (sous-)partie du bien est louée, votre demande se fera sur une pile complètement différente. Il ne s’agira pas d’une demande de prêt hypothécaire classique. En effet, la banque considère (le plus souvent à juste titre) que la location représente un risque beaucoup plus élevé pour sa garantie. Il peut donc devenir beaucoup plus difficile d’obtenir un prêt hypothécaire pour un bien partiellement loué, et le taux hypothécaire devrait être beaucoup plus élevé en conséquence.
Droits de mutation supplémentaires
Supposons que vous achetiez ce bien avec le grenier loué pour 600 000 euros. Par commodité, la valeur d’évaluation est également de 600 000 euros et la partie louée du bien représente un tiers de la valeur selon l’évaluateur. Soit 200 000 euros. Sur ces 200 000 euros (la partie louée), vous êtes redevable d’un droit de mutation à taux élevé. En 2026, ce taux est de 8 %. C’est également la raison pour laquelle le notaire voudra lire dans le rapport d’évaluation d’un évaluateur la part de la valeur de la (sous-)partie louée dans la valeur totale, afin de savoir sur quelle part de la valeur il convient de prélever des droits de mutation plus élevés.
La fille achète la propriété et emménage avec un camarade de classe.
Ah, c’est bien. La petite fille achète une maison à son père avec un prêt hypothécaire familial. Ravie, elle s’assoit chez le notaire et, pendant qu’elle signe, elle précise qu’elle habitera la maison avec Annemijn, sa camarade de fraternité. Annemijn lui louera la moitié de la maison. C’est bien, pour couvrir les frais d’hypothèque de papa chéri. Le notaire l’entend et dit : “Je ne veux pas gâcher la fête, mais maintenant que j’ai appris que vous allez louer la moitié de la maison, je dois malheureusement vous facturer le taux élevé des droits de mutation (8 % en 2026) sur la moitié de la valeur de la maison.”
Oups, la cohabitation avec votre camarade de fraternité devient alors un peu plus inamicale.
Vous n’avez qu’à vous taire et à louer secrètement de toute façon.
Supposons que vous achetiez un bien avec un garage ou un grenier à louer. Ne pouvez-vous pas ajouter tout cela en douce et dire que vous allez utiliser le bien “vendu” entièrement pour vous ? En théorie, vous le pouvez (mais vous ne devriez pas le faire), mais c’est là que les choses se gâtent en pratique :
-Le fait qu’une chose ait été vendue en état de location partielle sera mentionné dans l’acte de vente et cet acte de vente sera lu par le notaire.
-L’évaluateur peut constater, lors de l’enregistrement de l’évaluation, qu’un bien est partiellement loué et doit alors adapter son rapport d’évaluation en conséquence.
-De nombreuses personnes qui louent secrètement sans l’autorisation/connaissance de la banque laissent le loyer être versé sur un compte bancaire auprès de la même banque que celle où ils ont contracté l’hypothèque. La banque s’en aperçoit assez rapidement et commence à appliquer la loi (avec des conséquences désastreuses).
-Il se peut aussi que l’inspecteur des impôts vous mette le grappin dessus après le transfert de propriété s’il a des raisons de croire que vous avez acheté le bien en location partielle.
Conclusion
L’achat d’un bien immobilier partiellement loué n’est pas une mince affaire. Il en va de même si vous achetez un bien en location libre, mais que vous le louez ensuite (en partie) sans l’autorisation de la banque à votre camarade de classe, par exemple. Un bon agent immobilier doit savoir tout cela et vous protéger. Malheureusement, il y a beaucoup d’agents rapides dans le secteur de l’immobilier qui ne le savent pas. Veillez donc à faire preuve d’esprit critique lorsque vous choisissez un agent immobilier.