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Finances et réservations

Votre point de départ est de faire appel aux services d’un bon conseiller financier. Nous-mêmes, par exemple, nous travaillons beaucoup avec Poundwise. (Très bon club avec de multiples disciplines pertinentes pour vous en tant qu’investisseur immobilier). Cependant, il existe de nombreux conseillers financiers. Si nécessaire, parlez à deux conseillers et voyez qui vous semble le mieux adapté à votre entreprise. Mon expérience : bon marché = cher. Optez pour une fête de qualité et non pour une fête bon marché. Et qu’est-ce qui est bon ? Ont-ils un menu à choisir ? Puis ils tombent. Vous n’avez pas le numéro de téléphone mobile de votre conseiller hypothécaire ? Puis ils tombent. N’ont-ils pas tenu leur promesse de vous rappeler la première fois ? Puis ils tombent !

En outre, examinez vos actifs actuels et votre/vos plus-value(s) et incluez-les dans votre discussion sur le prêt hypothécaire. Obtenez de bons conseils sur la solidité de votre position financière et si votre position est très bonne, lancez un appel d’offres sans aucune réserve ou avec une réserve financière limitée. Cela augmente considérablement vos chances.

Agent immobilier

Avez-vous manqué votre offre plusieurs fois maintenant ou n’êtes-vous pas autorisé à venir voir du tout ? Faites alors appel à un agent d’achat. Pour des régions comme Haarlem et Amsterdam, vous ne pouvez pas vous passer d’un agent d’achat.

Appartements

Je préfère investir dans des appartements un peu plus grands et dotés d’une association de propriétaires saine. La raison en est que vous avez alors moins de soucis à vous faire en termes d’entretien des articulations.

Gestion

Vous avez plusieurs propriétés et cela vous prend de plus en plus de temps ? Si oui, externalisez la gestion. Si les autorités fiscales considèrent que vos activités vont « au-delà de la gestion active normale des actifs », vous risquez de voir vos revenus imposés en BOX I.

Groupe cible

Je vous conseille de louer des appartements dont les loyers peuvent atteindre 1 400 € par mois. Le segment le plus cher se loue moins bien et est plus sensible aux coups d’éclat économiques. Ma préférence va souvent aux expatriés et aux jeunes couples qui travaillent. Avec ces derniers, vous savez qu’ils partiront un jour et ne resteront pas à la maison toute leur vie. Vous êtes ainsi mieux placé pour continuer à adapter le loyer au marché ou, par exemple, pour faire évoluer le bien vers un segment de location plus luxueux. Ils sont aussi généralement des cibles décentes.

Localisation

De préférence dans la Randstad ou là où l’activité économique est suffisante. Je reste à l’écart des endroits/villages éloignés ou des endroits où il se passe peu de choses sur le plan économique. Si le rendement n’est déjà pas intéressant quelque part, cherchez des quartiers ou des lieux environnants qui sont encore en train d’émerger ou qui ont le potentiel de le faire.

Localisation

Restez à l’écart des routes très fréquentées ou des endroits où la pollution sonore, le trafic aérien, les odeurs et l’insécurité sont constants. Ou dans des quartiers qui, par simple réflexion logique, ne deviendront jamais meilleurs que la déception qu’ils connaissent actuellement. Recherchez des endroits où il y a suffisamment de magasins, d’écoles, de verdure et d’installations sportives à proximité et qui sont assez proches des routes de sortie et des transports publics.

Fondation

Ne vous approchez pas des maisons dont les fondations sont mauvaises. Si une maison est fondée directement (sans fondation en béton) sur des pieux en bois, ne commencez pas. Pour tous les autres types de fondations : soyez bien informé.

Propriété foncière

Restez loin de l’emphytéose. A moins qu’une reddition perpétuelle directe du canon soit possible.

Période de construction

Je suis particulièrement critique à l’égard des constructions d’après-guerre. Surtout les années 60 et 70. Cela s’explique par les problèmes de pourriture du béton, d’amiante, de vieux tuyaux en argile vitrifiée (égouts), de tuyaux en plomb et par les coûts d’entretien souvent comparativement plus élevés. En raison de la qualité et du caractère des bâtiments, j’aime regarder les bâtiments d’avant-guerre (1890 – 1940). Le bois et les planchers en bois ayant souvent été utilisés ici, il est également relativement facile de les reconstruire. La construction jeune (<10 ans) est également (et peut-être surtout) très intéressante. Il est important que l’aménagement soit déjà logique (emplacement de la cuisine, des sanitaires, de la salle de bain) et que la maison soit déjà bien préparée en termes de durabilité pour l’avenir ou que cela soit possible sans rénovation substantielle.

Remises à neuf

Si vous êtes un petit investisseur immobilier, je ne m’aventurerais pas dans des rénovations très radicales. Souvent, les investisseurs professionnels peuvent reconstruire beaucoup plus rapidement et à moindre coût. Les petits investisseurs peuvent être blessés :
-Trouver un bon entrepreneur, fiable et disponible.
-Suivi/ajustement de la rénovation si le bien n’est pas proche du domicile
-Des coûts trop élevés en fin de parcours, de sorte qu’il s’est avéré plus avantageux d’acheter quelque chose qui était déjà plus « fini ».

Ma préférence va aux appartements où la valeur peut être ajoutée par desgains rapides. Pensez aux maisons structurellement saines où vous pouvez faire des gains cosmétiques en particulier :
-Autres sols
-Peinture
-Autres façades et/ou plans de travail de cuisine
-Aménagement
-Donner une fonction nouvelle ou différente à des espaces où rien ne se passe actuellement (une salle de stockage, par exemple).

Points de location

Acheter des immeubles de placement qui sont ou peuvent être obtenus dans le secteur libre. Comment savoir si un bien est disponible dans le secteur libre ? Vous pouvez faire effectuer un scan rapide par la société PBOV. Coût approximatif €65,-. N’oubliez pas de lire notre blog sur les points de location, qui contient les conseils les plus importants sur les points de location et l’étiquette énergétique.

Permission de la HOA

Assurez-vous que la location est autorisée par l’association des propriétaires.

Groupes Facebook

Je suis membre d’un certain nombre de groupes Facebook que je peux vous recommander pour renforcer vos connaissances, échanger avec d’autres collègues et trouver des offres hors marché :
https://www.facebook.com/groups/vastgoed.investeerders/
https://www.facebook.com/groups/Offmarketvastgoedgevraagdenaangeboden/
https://www.facebook.com/groups/vastgoedbeleggersnederland/
https://www.facebook.com/groups/vastgoedmastermind

Apprendre des autres et apprendre avec eux

Prenez le temps de regarder et d’écouter cet investisseur immobilier, par exemple, qui explique en termes très concrets comment il est passé à 16 propriétés en trois ans.

Thierry Stokkink est un jeune homme sympathique et inspirant qui a fait profession d’aider les autres à acheter des biens d’investissement. Il dispose également d’une plateforme en ligne où vous pouvez devenir membre (environ 40 € par mois) et où vous pouvez trouver toutes les informations pertinentes dont vous avez besoin en tant qu’investisseur immobilier en un seul endroit. Pensez aux courtiers, aux évaluateurs, aux gestionnaires immobiliers, aux modèles de documents/dépliants, aux outils de calcul, etc. etc.
Et non, je n’ai aucune part ou intérêt dans cette plateforme 😉

10 conseils d’achat en or

Lisez aussi ce blog avec les 10 conseils d’achat en or.

Efficacité

Ne fixez pas trop le rendement (le« BAR« ). Un BAR ne dit pas tout. Il est préférable d’avoir un rendement plus faible sur un site encore émergent ou dont la valeur est très stable que d’avoir un rendement élevé sur un site à risque. Est-il trop éloigné d’un cœur économique, le quartier ne deviendra-t-il jamais quelque chose, s’agit-il d’un parc de vacances ou cela semble-t-il trop beau pour être vrai ? Alors sortez vite de là.

Jusqu’à présent…
Bonne chance !