Vous avez acheté un logement. Mais vous avez ensuite changé d’avis et vous avez fait valoir le délai de réflexion prévu par la loi. La vente n’a pas lieu.
Quelques semaines plus tard, vous le regrettez. Le bien s’avère toujours disponible et le vendeur est disposé à renégocier avec vous. Un nouveau contrat de vente est établi.
Mais disposez-vous à nouveau d’un délai de réflexion légal de trois jours ?
La réponse est : généralement non… mais parfois, si.
La règle générale : pas de deuxième délai de réflexion dans les 6 mois
La loi vise à protéger les acheteurs particuliers contre les décisions prises à la hâte. C’est pourquoi un acheteur dispose normalement d’un délai de réflexion légal de trois jours.
Mais le législateur souhaitait également éviter qu’un acquéreur ne passe sans cesse par le même cycle d’achat et de résiliation d’un bien immobilier.
C’est pourquoi l’article 7:2 du Code civil néerlandais dispose que lorsque :
- le même acheteur et le même vendeur privés ;
- dans un délai de six mois ;
- conclure un nouveau contrat de vente ;
l’acheteur ne bénéficie pas d’un nouveau droit au délai de réflexion légal s’il a déjà fait usage de ce délai auparavant.
En résumé : vous ne pouvez utiliser cette « clause d’échappatoire » qu’une seule fois tous les six mois pour le même logement.
Un exemple
Supposons que :
- Le 1er avril, vous achetez un logement.
- Le 3 avril, vous résiliez le contrat de vente pendant le délai de réflexion prévu par la loi.
- Le 15 mai, vous décidez finalement d’acheter tout de même le logement.
Étant donné que vous avez déjà fait usage du délai de réflexion légal et que tout cela se déroule dans un délai de six mois, cela ne donne pas lieu à un nouveau droit à un délai de réflexion de trois jours.
Mais attention : cela ne s’applique que si la première résiliation a eu lieu pendant le délai de réflexion
C’est là que les choses tournent souvent mal dans la pratique.
Beaucoup de gens pensent que toute résiliation antérieure entraîne l’expiration du délai de rétractation.
Ce n’est pas vrai.
Cette exception ne s’applique que lorsque le premier contrat de vente a été résilié en recourant au délai de réflexion prévu par la loi.
A-t-il été dissous en raison de la réserve de financement ?
Dans ce cas, la situation est tout à fait différente.
Supposons qu’un acheteur ne résilie pas le premier contrat de vente pendant le délai de réflexion de trois jours, mais qu’il invoque ensuite avec succès la clause de réserve de financement parce qu’il ne parvient pas à obtenir son prêt hypothécaire.
Quelques semaines plus tard, il s’avère que le financement est finalement possible. L’acheteur et le vendeur concluent donc un nouveau contrat de vente.
Dans ce cas, l’acheteur bénéficie à nouveau d’un délai de réflexion légal de trois jours.
Pourquoi ?
En effet, le premier contrat n’a pas été résilié en invoquant le délai de réflexion légal, mais sur la base d’un motif de résiliation tout à fait différent : la réserve de financement.
La limitation légale de six mois ne s’applique donc pas dans ce cas.
Conseils pratiques
Un contrat de vente est-il conclu à nouveau après une résiliation antérieure ?
Dans ce cas, il est préférable de toujours rédiger un nouveau contrat de vente. En effet, un contrat une fois résilié ne peut pas être « réactivé ».
Veuillez également vérifier attentivement les raisons pour lesquelles le premier contrat a pris fin :
- Avez-vous résilié le contrat pendant le délai de réflexion légal ? Dans ce cas, en principe, aucun nouveau délai de réflexion légal ne s’applique dans les six mois.
- Si la vente a été résiliée pour un autre motif, tel que la clause de réserve de financement, un délai de réflexion légal de trois jours s’applique alors à nouveau dans le cadre du nouveau contrat de vente.
Conclusion
La fameuse « règle des six mois » ne s’applique donc pas à un contrat de vente sur deux.
Ce n’est que lorsqu’un acheteur a déjà effectivement fait usage du délai de réflexion légal que ce droit expire pendant six mois lors d’un nouvel achat entre les mêmes parties.
Si, toutefois, le premier contrat a pris fin pour une autre raison, par exemple à la suite d’un recours valable à la clause de réserve de financement, le délai de réflexion légal recommence alors tout simplement à courir à compter du nouveau contrat de vente.
Il ne s’agit donc pas seulement de savoir si la première vente a été résiliée, mais surtout pour quelle raison elle l’a été. Cette petite nuance juridique peut avoir de lourdes conséquences.