Il faut être extrêmement vigilant lors de l’achat d’un bien immobilier en bail emphytéotique. Et notamment en ce qui concerne le type de régime de bail emphytéotique applicable. Nous vous expliquons ici comment cela fonctionne.
Le canon actuel et, surtout, celui de demain
Le canon est la redevance que vous versez pour bénéficier du droit de bail emphytéotique. Son montant est en effet presque toujours indiqué dans l’annonce publiée sur Funda. Mais ce qui n’est généralement pas précisé, c’est comment et à partir de quand ce canon peut être augmenté. Nous ne parlons pas ici de l’indexation (hausses liées à l’inflation), mais de ce qu’on appelle la « révision ».
Une grande partie des droits de bail emphytéotique concerne ce que l’on appelle le bail emphytéotique à durée indéterminée. Ce bail s’étend alors sur une période déterminée, par exemple 50 ans. À l’issue de cette période, le loyer emphytéotique est réévalué et, en tant que propriétaire, vous risquez alors d’avoir de très mauvaises surprises. Il se peut que vous passiez soudainement d’un loyer emphytéotique de quelques centaines d’euros par an à plusieurs milliers d’euros par an.
C’est pourquoi, conseil n° 1 :
Lorsque vous achetez un bien immobilier grevé d’un bail emphytéotique à durée indéterminée, essayez toujours de vous renseigner au préalable sur le montant du canon à l’issue de la période actuelle. Mieux encore : faites appel à un bon agent immobilier qui vérifiera cela pour vous.
Régimes de bail emphytéotique
Nous allons maintenant vous faire découvrir deux véritables logements.
Logement n° 1 – BURGERSDIJKSTRAAT 23, AMSTERDAM
Pour ce logement, le loyer annuel s’élève à 75,78 € par an et la période actuelle court jusqu’au 15 août 2030.
Les clés de ce logement ont été remises chez le notaire le 2 mai 2024, pour un prix d’achat de 555 000 €.
Logement n° 2 – 12, rue Emanuel van Meteren, Amsterdam
Pour ce logement, le loyer annuel s’élève à 75,78 € par an et la période actuelle court jusqu’au 1er mai 2030.
Les clés de ce logement ont été remises chez le notaire le 3 mai 2024 , pour un prix d’achat de 520 000 €.
Ces deux logements sont tout à fait comparables en termes d’emplacement, de finitions, de superficie du terrain, de surface habitable et de montant du loyer emphytéotique. Ils ont été vendus au cours de la même période. Le logement n° 2 a donc été vendu 35 000 € de moins que le logement n° 1.
C’est une bonne affaire, n’est-ce pas ?
Mais examinons maintenant le régime de bail emphytéotique applicable à ces deux logements.
Logement n° 1
Pour le logement n° 1, un régime de transition avantageux a été appliqué, de sorte que le loyer emphytéotique s’élèvera, à compter du 16 août 2030, à 377,19 € par an. Ce montant ne sera désormais majoré chaque année que d’une indexation sur l’inflation. Cliquez ici.
Et voilà que cela devient encore plus intéressant : nous avons, dans un autre source que le rachat définitif du bail emphytéotique ne s’élève qu’à 15 243 €. Ainsi, moyennant ce montant, vous n’aurez plus jamais à payer de redevance emphytéotique. Cliquez ici.
Logement n° 2
Voyons maintenant comment cela se présente pour le logement n° 2. Pour ce logement, aucun régime de transfert avantageux n’ a été utilisé. L’ extrait du contrat de bail emphytéotique ne nous indique malheureusement pas quel sera le montant du canon de bail emphytéotique au 1er mai 2030. En creusant un peu plus, nous découvrons dans une autre source que (attention !) le loyer du bail emphytéotique au 1er mai 2030 s’élèvera à : 3 466,57 € par an, majoré de l’indexation annuelle. Voir ici.
Pire encore : le montant total du rachat du bail emphytéotique s’élève ici à 133 295 € !
Essayez donc de concilier tout cela ! Si nous déduisons maintenant le montant total du rachat du logement n° 1, soit 15 243 €, ainsi que le prix d’achat inférieur de 35 000 €, du montant total du rachat du droit de superficie du logement n° 2, soit 133 295 €, le résultat est le suivant : 83 052 €.
En fait, on pourrait dire qu’on a probablement payé 83 000 € de trop pour le logement n° 2 !
La morale de l’histoire
Lors de l’achat d’un bien immobilier grevé d’un droit de bail emphytéotique, vous devez savoir très précisément dans quoi vous vous engagez. Dans le cadre de nos expertises, nous constatons régulièrement d’importantes différences dans les conséquences financières des différents régimes de bail emphytéotique. Veillez donc à faire appel à un bon agent immobilier lors de l’achat d’un bien immobilier grevé d’un droit de bail emphytéotique. Est-ce coûteux ? Non, pas du tout, jetez un œil ici.