Un rapport sur les sols est également appelé rapport environnemental. Vous allez acheter une maison ou un terrain et vous avez reçu un rapport sur les sols ou un rapport environnemental. Comment diable lisez-vous ce rapport et que pouvez-vous en faire ?
Tout d’abord, nous traitons quotidiennement ce type de rapport, et je vais aller droit au but : c’est une horreur absolue de comprendre ce qu’il dit. Même les écologistes le pensent. Mais de toute façon. Laissez-nous vous expliquer simplement ce que vous pouvez en faire et comment le lire. Toutefois, il est important de se fatiguer d’abord à une théorie générale afin de mieux la comprendre.
D’où viennent les rapports sur les sols ?
Si des travaux doivent être effectués dans un endroit quelconque des Pays-Bas, il est souvent obligatoire de faire réaliser une étude de sol exploratoire sur le lieu des travaux. Des exemples de ce type de travaux sont les nouveaux bâtiments, les rénovations importantes, les travaux sur la ou les routes ou si le plan de zonage est modifié quelque part.
Une entreprise spécialisée dans l’étude des sols sera alors chargée de réaliser une étude exploratoire des sols sur place. Ce que cette entreprise fait et comment elle procède dépend de la nature de la situation et est alors liée par des directives fixes certifiées NEN (NEN5740).
Le bureau d’études réalise donc une enquête exploratoire et produit un rapport d’enquête. Elle est destinée au client (= demandeur du travail). Le commissaire chargé de l’enquête soumet ensuite ce rapport d’enquête à l' »autorité compétente ». Par autorité compétente, nous entendons l’organisme gouvernemental chargé d’accorder l’approbation de l’ouvrage. Il peut s’agir de la municipalité ou de la province.
Pratiquement tous les rapports d’enquête, de détermination, d’assainissement, de notification ou de rapport relatifs aux sols sont enregistrés de manière centralisée par un service environnemental. Un service de l’environnement est un organe gouvernemental qui s’occupe de l’octroi de licences, de la supervision et de l’application de la loi dans le domaine des affaires environnementales. Il existe environ 30 services environnementaux aux Pays-Bas.
Ils gèrent un énorme fichier numérique contenant toutes ces recherches et des informations factuelles sur le sol pour chaque site. Si vous voulez savoir ce que l’on sait sur les sols à un endroit donné aux Pays-Bas, vous pouvez demander un rapport sur les sols (également appelé rapport environnemental) au service environnemental compétent. Cela coûte souvent environ 25 €. Vous voyez ici un exemple d’un tel rapport sur l’environnement.
Mais que dit exactement un rapport environnemental ?
Le rapport environnemental présente toutes les données connues dans un rayon de (souvent) 25 mètres autour de l’adresse que vous avez demandée. Il y a vraiment presque toujours des informations dans un rayon de 25 mètres autour de votre maison. Le rapport examine, entre autres, les éléments suivants
-Je sais si les eaux souterraines de cette zone sont ou peuvent être polluées ?
Y a-t-il d’anciens réservoirs de pétrole (réservoirs HBO) dans cette zone et, si oui, où et qu’est-il advenu d’eux ?
Quels rapports d’étude du sol ont été réalisés à proximité et que rapportent-ils ?
S’il y a une pollution, quelles valeurs ont été mesurées et se situent-elles dans la fourchette acceptable ou la valeur de pollution mesurée est-elle vraiment sérieuse/préoccupante ?
Existe-t-il des ordonnances d’assainissement ou d’autres ordonnances en vertu de la Loi sur la protection des sols et, dans l’affirmative, où et quel est leur statut ?
La structure d’un rapport sur les sols
Le rapport sur les sols examine donc, dans un rayon de 25 mètres autour de la parcelle en question, tous les rapports connus, la contamination, les activités historiques (par exemple, une station-service était-elle présente à cet endroit), les travaux d’assainissement, etc.
Le rapport mentionne toujours quelque chose à propos des chars d’hbo. Il s’agit de réservoirs de mazout domestique. Y en a-t-il, et si oui, où ? Le rapport rapporte ensuite de haut en bas (souvent) sous forme de tableau les mesures qui ont été prises. Le contenu peut ressembler à ceci :
-Lieu : Zijlweg 64 Haarlem
-Type : test de sol exploratoire
-Motif : demande de permis de construire
-Numéro du rapport : 1234
-Date du rapport : 01-02-2019
-Évaluation de la pollution : sérieuse, non urgente.
-Conclusion : cette section présente les résultats de la recherche (qui ne sont souvent pas très utiles).
-Avec un peu de chance, il y aura des références ou des hyperliens vers les rapports de recherche ci-dessous.
Que devez-vous rechercher dans un rapport sur les sols ?
Ci-dessous, nous allons vous inonder d’informations sur la manière de comprendre ces rapports très peu clairs et sur ce qu’il faut rechercher (quel que soit le rapport) en matière de qualité du sol lors de l’achat d’un terrain ou d’une maison. Remarque : si vous êtes bloqué ou si vous n’avez pas envie de vous plonger dans cette histoire maintenant, il vous suffit de faire défiler la page jusqu’en bas. Ici, dans les deux dernières questions, nous répondons à ce que vous pouvez faire si vous avez besoin d’aide.
Le réservoir de fioul domestique
Dans le passé, de nombreuses maisons étaient alimentées en fioul domestique (hbo). Ce pétrole était stocké dans des réservoirs souterrains spéciaux. Si l’huile pénètre dans le réservoir à cause d’un dommage, elle se répand comme de la pâte à crêpes. Une petite quantité de pétrole peut polluer une énorme surface de terre et, pire encore, le pétrole peut très facilement se retrouver dans les eaux souterraines, polluant ainsi une surface encore plus grande.
Jusqu’en 1998, les vieilles citernes pétrolières pouvaient être nettoyées et remplies de sable par des entreprises spéciales certifiées. Un certificat KIWI a ensuite été délivré comme preuve d’une cuve suffisamment nettoyée.
Cependant, il y a encore des réservoirs hbo qui n’ont pas encore été nettoyés. Ceux-ci ne peuvent plus être nettoyés et remplis de sable, mais doivent être retirés. Il est également obligatoire d’étudier les produits du combustible dans le sol et les eaux souterraines. Les coûts de cette opération peuvent être assez élevés.
Pour aggraver les choses, tous les anciens réservoirs de l’hbo ne sont pas connus. Vous pouvez acheter une maison où il y a un tel réservoir dans le sol sans le savoir nulle part.
À propos : l’une des causes des fuites des réservoirs est la façon dont on mesurait la quantité de pétrole restant dans le réservoir. Ils y allaient avec une jauge et touchaient le fond pour savoir si le réservoir était plein. Par conséquent, l’endroit où la jauge d’huile a été frappée pendant des années pourrait être devenu un point faible et finir par fuir.
Reconnaître et décrypter une citerne à pétrole à partir d’un rapport de sol :
Ci-dessus, vous pouvez lire une partie d’un rapport sur le sol qui indique qu’il y a un réservoir de pétrole. Ce que vous devez savoir, c’est si cette citerne à mazout a été nettoyée et remplie de sable par une entreprise certifiée, ou si elle a été enlevée. Dans l’exemple ci-dessus, vous pouvez voir qu’il y avait un réservoir mais qu’il a été soigneusement retiré. Téléchargez ce certificat KIWA via le lien dans le rapport de sol. Vous savez maintenant que le problème de la citerne à mazout a été résolu correctement et par une entreprise certifiée.
Ce que vous ne savez pas encore, en revanche, c’est si le sol est propre. Par conséquent, examinez attentivement le rapport sur le sol pour voir si des huiles ou d’autres produits combustibles ont été mesurés et aussi où. Si c’est le cas, il peut être judicieux de décontaminer le sol afin d’éviter que l’huile/contamination ne se répande chez les voisins. Vous êtes responsable des dommages que le voisin subira. Cela peut vraiment s’accumuler.
Amiante – que devez-vous prendre en compte ?
Oubliez le rapport sur les sols pour un moment. Tout d’abord, revenez en pensée à la parcelle ou à la maison sur laquelle vous travaillez. Avez-vous vu des toits en amiante ? Dans les maisons, on le voit encore souvent sur les hangars. A la campagne, il est très commun dans les fermes (voir aussi la photo ci-dessous). Ce que vous devez savoir sur les toits en amiante par rapport à la qualité du sol est le suivant. Lorsqu’un toit en amiante a environ 20 ans, les fibres commencent à se détacher et à être emportées par l’eau de pluie. Si cette eau de pluie est correctement évacuée par une gouttière reliée à un collecteur d’eau de pluie, il n’y a pas lieu de s’inquiéter. Toutefois, s’il existe une « zone d’égouttement » (l’eau tombe du toit directement sur le sol), les fibres d’amiante atteindront le sol autour de votre maison. L’espoir est alors qu’il y ait du pavage autour de votre maison. Ces revêtements repoussent encore les fibres d’amiante. S’il n’y a pas de pavage, ou si l’eau de pluie s’écoule dans un endroit sans pavage, les fibres d’amiante peuvent se retrouver dans le sol. Il est également important que, par temps sec, les fibres puissent être soufflées et éventuellement inhalées. Si vous allez acheter une maison où, par exemple, un hangar a encore un toit en amiante et où les eaux de pluie s’écoulent directement dans le sol, vous devez garder à l’esprit que le sol peut être pollué jusqu’à environ 1 mètre de la façade. Le risque de contamination par l’amiante est de 80 à 90 % s’il existe une « zone d’égouttement » (l’eau de pluie tombe directement sur le sol).
Le rapport sur le sol n’est pas clairvoyant. Si aucune mesure n’a été prise, cela ne signifie pas qu’il n’y a pas de contamination par l’amiante. Cela peut être causé par des toits en amiante, mais aussi par des gravats ou des mélanges contenant de l’amiante dans le sol. L’amiante trouvé signifie : toujours nettoyer. Ainsi, la maison ou le terrain que vous achetez peut sembler propre, mais cela ne veut pas dire que vous ne courrez pas de grands risques. Si vous voulez être sûr, faites réaliser une étude de sol exploratoire (coût approximatif : 1000 euros).
PCBs
Cela ne va pas vous rendre heureux du tout. Les toits ondulés en amiante produits au début des années 1970 sont souvent recouverts d’un revêtement protecteur : les PCB. C’est du poison pur et il se détache par érosion (vent, pluie, etc.). Ce qui est effrayant, c’est que nous ne savons pas encore tout sur cette substance. On estime qu’elle est présente dans 20 % des toits en amiante des Pays-Bas. Elle n’est pas facile à reconnaître et on ne sait pas grand-chose de ses conséquences exactes. Si les PCB sont libérés, ils seront emportés par l’eau de pluie. Si l’eau de pluie n’est pas évacuée par des gouttières, mais s’écoule directement sur le sol, les PCB se retrouvent également dans le sol. La bonne nouvelle est que les cultures ne semblent pas s’en apercevoir, voire pas du tout. La mauvaise nouvelle est que les animaux élevés en plein air (comme les poulets) l’ingèrent et que la sécurité alimentaire s’en trouve compromise. Cette contamination peut atteindre jusqu’à environ 3 mètres de la façade.
Assainissement
Il y a essentiellement deux façons de décontaminer : soit le sol est excavé et enlevé, soit le sol est décontaminé sur place. L’assainissement est généralement un projet très coûteux. Vous perdez souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros. Dans de nombreux cas, les coûts budgétés sont dépassés à chaque fois.
Parfois, il peut aussi être meilleur que prévu. Il se peut que l’excavation ou le nettoyage ne soient pas nécessaires, mais qu’il suffise de recouvrir le sol contaminé avec, par exemple, un revêtement ou une « couche vivante » (sol). Cependant, la pollution est toujours dans le sol. Il y aura alors une annotation cadastrale sur la parcelle. Vous devez alors vous rendre compte que cela pourrait effrayer les futurs acheteurs potentiels, ou qu’ils pourraient vouloir voir les coûts d’assainissement budgétés pour le nettoyage/excavation déduits du prix d’achat.
Quoi qu’il en soit, c’est pourquoi vous voulez vraiment savoir à l’avance que vous n’achetez pas une maison dont le sol est contaminé. En tant que propriétaire, vous êtes toujours responsable de la réalisation correcte d’une opération d’assainissement et du paiement de tous les coûts. Si une pollution se produit sur votre terrain en raison d’une fuite de réservoir d’huile, par exemple, et que cette pollution se propage à la propriété du voisin, vous pouvez être tenu de rembourser à ce dernier tous les coûts de nettoyage en vertu du droit du voisinage. C’est pourquoi il faut toujours prendre très au sérieux les informations sur le sol et les études du sol !
Lisez attentivement les conclusions de chaque section
Voir l’observation et la conclusion ci-dessous :
Ainsi, une légère contamination a été constatée dans une étude exploratoire. L’évaluation de cette situation est « sans gravité ». Le sol est contaminé par certains métaux. Ceux-ci sont spécifiques au site et restent donc là où ils sont. Cependant, les huiles minérales ont également été mesurées, et elles ne sont PAS spécifiques à un lieu, elles sont « mobiles ». Ils se propagent donc facilement et finissent par se retrouver dans les eaux souterraines. Il est donc bon de poursuivre la lecture de cette étude exploratoire (via le lien de téléchargement dans le rapport) pour savoir exactement ce qu’il en est.
Veuillez noter la valeur de l’intervention et les actions de suivi
Voir le rapport ci-dessous à la flèche rouge.
Ici, il est écrit : Sous-sol : Huile minérale > I. Le I signifie « Valeur d’intervention ». Une valeur supérieure à la valeur d’intervention (comme dans cet exemple) signifie simplement « contaminé ». Vous pouvez lire plus loin dans la conclusion qu’on ne lui accorde pas le statut de « sérieux ». En effet, on estime que seulement 2,2m3 de sol sont contaminés. Ce n’est qu’avec plus de 25 m3 de sol contaminé que vous êtes obligé d’assainir. Ce que nous lisons ici, c’est que le sol est effectivement contaminé. Si nous lisons plus loin, nous voyons que le cas est toujours en attente d’évaluation par la municipalité et que rien n’a encore été décidé/jugé. Ainsi, avec cette parcelle, il serait sage de contacter d’abord la municipalité et de demander où en est leur prise de décision concernant la pollution. S’ils pensent qu’une rénovation est nécessaire, l’achat de cette maison peut s’avérer très coûteux.
Où se trouve la contamination et est-elle mobile ou immobile ?
Très souvent, vous lisez quelque chose dans un rapport sur les sols qui ne vous rend pas plus sage. Vous trouverez un exemple ci-dessous. Jetez-y un coup d’œil, et nous vous expliquerons ci-dessous comment le lire et ce qu’il faut rechercher.
Vous avez lu que les HAP (hydrocarbures aromatiques polycycliques) mesurés dans les décombres/cendres dépassaient la valeur d’intervention. Ok, donc une valeur supérieure à la valeur d’intervention (> I) n’est pas bonne. Ça veut dire pollué. Mais avec quoi est-il pollué ? Les HAP ne sont qu’un terme générique pour des centaines de composés chimiques d’hydrogène et de carbone. En termes simples, il s’agit de résidus de combustion tels que le charbon de bois. Certains sont tout à fait inoffensifs et d’autres sont très cancérigènes. La conclusion indique qu’il y a « possibilité de contamination grave du sol ». Cette étude remonte à 2006 déjà. En outre, ce rapport sur les sols ne contient pas d’études de suivi ni d’autres informations. C’est tout et l’information s’arrête ici. Vous pouvez lire ci-dessous comment y remédier.
Répondez d’abord à la question : quel est le lieu de la pollution mesurée ? Est-il dans l’arrière-cour d’une maison que vous êtes sur le point d’acheter ? Si c’est le cas, il s’agit d’un risque majeur et vous devez absolument vous faire suivre. Dans ce cas, la pollution se trouvait le long ou sous une route principale très fréquentée. La prochaine question que vous devez vous poser est la suivante : cette pollution peut-elle voyager dans le sol et se retrouver dans mon (nouveau) jardin ?
Une recherche rapide sur Internet montre que les HAP sont pratiquement immobiles. Ils ne peuvent donc pas se déplacer dans le sol, ou à peine bouger. Dans ce cas, il peut donc s’avérer tout à fait inoffensif pour la parcelle éloignée que vous avez ou que vous voulez acheter. Bien sûr, il est et sera toujours bon et conseillé de faire réaliser une étude exploratoire sur la parcelle que vous possédez ou que vous voulez acheter, afin d’exclure le plus de risques possible.
Assurez-vous que vos sonnettes d’alarme sonnent
Si votre rapport sur les sols fait état d’une contamination ancienne et déjà assainie dans le voisinage immédiat de la propriété que vous étudiez, vous devriez tirer la sonnette d’alarme. Il se peut que rien ne soit connu sur le papier concernant la contamination de votre terrain, mais si une grande partie du terrain de vos voisins a déjà été contaminée, il y a de fortes chances que quelque chose se passe également chez vous, mais que cela n’ait tout simplement jamais été étudié auparavant. Si vous devez acheter un tel bien, essayez de le faire à condition qu’une étude exploratoire du sol soit réalisée. S’il s’avère que le sol est gravement pollué, vous pouvez vous retirer du marché.
Remblais
Faites attention aux couches d’élévation. Dans le cas des remblais, la terre a été épandue dans le passé afin d’y construire des maisons. Par le passé, cette méthode était souvent appliquée aux sols contaminés. On voit ça souvent à Gouda.
Demander des rapports de recherche
Si vous lisez ceci, vous verrez qu’un nettoyage a été effectué assez récemment. Il y a également eu une évaluation. Mais qu’est-ce que ça dit ? Le nettoyage a-t-il été un succès complet et a-t-il été terminé ?
Si vous souhaitez investir ou acheter une propriété et que vous rencontrez ce problème dans le rapport sur le sol, assurez-vous de creuser davantage et de demander le dernier rapport connu. Dans ce cas, il s’agit de l’évaluation. Les informations des autres rapports sont probablement aussi soigneusement répertoriées dans le dernier rapport. Par conséquent, le dernier rapport est généralement suffisant. Nb : La municipalité vous fera probablement payer une taxe pour cela.
Que signifient ces abréviations ou ces termes ?
Valeur de fond = la qualité du sol (terrain) qui existe « naturellement ». Alors, qu’est-ce qui peut être considéré comme « normal » ? Cette valeur est utilisée par le service de l’environnement comme valeur de référence.
AP04 = essais par lots
BIS = Système d’information sur les sols
BKK = carte de qualité des sols
BKK = Carte de qualité des sols
BOOT= Décret sur le stockage des réservoirs souterrains. Il s’agit d’une stratégie de recherche couramment utilisée
Notification BUS = notification que vous êtes obligé de faire si vous voulez assainir ou faire quelque chose dans le sol qui est gravement pollué. Bus = Décret sur l’uniformisation de l’assainissement
EUT = sérieux et urgence
HO = recherche historique
HBB = Fichier historique des sols
I = Valeur d’intervention. Une pollution supérieure à la valeur d’intervention est mauvaise. S’il s’agit de plus de 25m3 de sol ou de plus de 100m3 d’eau souterraine, un assainissement est nécessaire.
Immobile : Une contamination dans le sol qui ne se propage pas. Ainsi, la contamination reste en place et ne pénètre pas dans les eaux souterraines ou dans l’air du sol. Les métaux lourds et les HAP (particules de carbone) en sont des exemples.
Mobile : Une contamination dans le sol qui se propage. La contamination ne reste pas à sa place et se déplace dans le sol, se répandant dans les eaux souterraines ou dans l’air du sol. Les produits pétroliers ou les substances contenant du chlore en sont des exemples.
NON = enquête complémentaire
OO = recherche exploratoire
HAP = hydrocarbures aromatiques polycycliques. Il s’agit d’un nom collectif pour les composés chimiques de l’hydrogène et du carbone. Exemples : Naphtalène, Biphényle, Anthracène, Phénanthrène, Tétracène et Chrysène.
S = Valeur cible (c’est ce que nous considérons comme « normal »)
SE = évaluation de l’assainissement
SO = enquête d’assainissement
SP = plan de remédiation
T = Valeur intermédiaire : la moitié de la valeur d’intervention. Une contamination supérieure à la valeur intermédiaire signifie souvent qu’une étude plus approfondie de la contamination mesurée est nécessaire.
VO = Recherche exploratoire
Wbb = Loi sur la protection des sols
Autre :
<= AW Aucune augmentation des niveaux mesurés. En d’autres termes, le sol est propre.
> AW Légèrement contaminée, supérieure à la valeur cible normalisée au niveau national « complètement propre ».
(valeur S). Aucune enquête supplémentaire n’est nécessaire.
> T Contamination modérée, supérieure à la valeur intermédiaire normalisée au niveau national (valeur T). Cela nécessite souvent une enquête plus approfondie.
> I Fortement pollué. Si plus de 25m3 de sol sont contaminés ou plus de 100m3 d’eau souterraine sont contaminés, l’assainissement est obligatoire.
Qu’est-ce qu’un score NSX ?
Le score NSX peut être utilisé pour estimer dans quelle mesure l’activité autorisée mentionnée présente un risque pour le sol. Ce score va de 0 à 1000. Un score de 0 signifie que l’activité n’est pas dangereuse pour le sol. Un score de 1000 signifie que l’activité est (largement) dangereuse pour le sol. Une entrée avec un score élevé ne signifie pas nécessairement qu’il y a effectivement une pollution du sol sur la parcelle. La recherche sur le sol devra le démontrer.
Qu’est-ce que l’UBI ?
Voir aussi la photo ci-dessus. Cela signifie : classification uniforme des sources. En termes simples, il s’agit d’un code que l’on peut trouver dans un livre de codes UBI et qui correspond à un certain type de menace dans le sol. Par exemple, dans l’image ci-dessus, vous voyez : UBI 631242. Selon le livre de code UBI, un réservoir hbo (réservoir de pétrole).
Qu’est-ce que la recherche indicative ?
Un examen indicatif signifie que vous ne répondez pas tout à fait à la norme.
Normalement, vous faites une étude de sol exploratoire. Par exemple, la norme prescrit que si votre site est inférieur à 500 m2, vous devez forer trois trous de 0,5 mètre, un trou de 2 mètres et installer un puits de surveillance dans le cadre de la stratégie « douteuse ». Il a maintenant été décidé de ne pas l’examiner de cette manière selon la norme, mais de procéder souvent à un examen plus léger/simple. Par conséquent, veuillez noter que la recherche indicative ne donne pas une image complète et précise.
Le rapport de sol ne montre rien, est-ce une garantie et si non, que puis-je faire ?
Avez-vous un rapport environnemental et votre maison est-elle propre ? Veuillez noter que cela ne signifie pas que le sol est propre. Il peut encore y avoir une contamination, mais on ne le sait pas encore. Si vous voulez vraiment être sûr, vous pouvez demander à un bureau d’ingénieurs en environnement d’effectuer une étude exploratoire du sol. Les coûts de cette opération sont d’environ €1000,-. Bien entendu, nous comprenons que cela n’est pas toujours possible. Mais c’est aussi pourquoi il est important de lire et de comprendre correctement un rapport sur les sols. Si vous n’êtes pas sûr de ce qu’il faut faire et qu’une étude du sol n’est pas envisageable, vous pouvez bien sûr demander à un bureau d’études en ingénierie environnementale de vous aider à effectuer une étude documentaire. Cela signifie qu’ils analyseront le rapport sur le sol et toutes les études pertinentes mentionnées ou demandées, après quoi ils seront en mesure de vous donner un avis spécifique sur les risques.
Vous avez lu des risques dans le rapport sur les sols, que pouvez-vous faire ?
Là encore, les mêmes conseils que pour la question précédente s’appliquent. Contactez un cabinet d’ingénierie environnementale et demandez-lui s’il peut vous aider. Si vous avez la possibilité (par exemple, par le vendeur) de faire réaliser une étude de sol exploratoire, c’est toujours la meilleure chose à faire et la plus sûre. Mais souvent, cet espace n’existe pas. Par conséquent, vous pouvez également demander au cabinet de conseil s’il peut vous aider à distance en analysant toutes les informations disponibles sur le sol et en vous donnant des conseils sur les risques que vous courez. Comment trouver un cabinet de conseil en environnement ? Il vous suffit de taper sur Google + le lieu où vous vivez ou nous vous aiderons à trouver 1 des sociétés de conseil et de recherche en matière d’environnement avec lesquelles nous travaillons sans engagement de votre part. Pour cela, cliquez ici.