Cela arrive de plus en plus souvent : des offres sur des maisons sans visite. En tant que demandeur de logement, vous vous demandez si cela est judicieux ? Alors voici notre brève réponse : non, ce n’est jamais sage. Sauf si vous êtes un acheteur professionnel (comme un promoteur immobilier) et que vous savez exactement ce que vous faites. Mais dans ce blog, nous voulons attirer l’attention des vendeurs de maisons sur les risques de telles offres.
Tout d’abord, les offres sans visionnage sont appelées « offres à l’aveugle ».
Il y a plusieurs raisons pour lesquelles les gens font cela. Les plus courantes sont :
-Les gens veulent essayer d’acheter une propriété avant que les visites aient lieu afin de couper la concurrence (autres chercheurs).
-Il n’y a pas eu d’autres possibilités de visite et on aimerait encore avoir une chance de voir la propriété.
-Un négociant immobilier/investisseur immobilier fait une offre et veut couper les autres demandeurs et spectateurs.
Supposons que vous vendez votre maison et que vous recevez une offre de personnes qui n’ont pas encore vu votre maison. Est-il sage de répondre ?
Cela dépend. S’il s’agit d’une offre d’un acheteur non professionnel (toute personne qui n’achète pas au nom d’une société), nous déconseillons toujours d’accepter une telle offre. Nous allons expliquer pourquoi ci-dessous.
Le risque de dissolution est trop élevé
Imaginez : vous venez de tout préparer et de tout aligner sur Funda et vous avez déjà un grand nombre de rendez-vous de visite. Puis quelqu’un arrive avec une offre aveugle et bonne que vous acceptez. Ensuite, vous annulez tous les rendez-vous de visite et mettez la maison sur Funda comme « vendue sous réserve ». Ce faisant, vous passez à côté de toute une série d’acheteurs potentiels qui sont appelés ailleurs, ainsi que d’acheteurs qui ne demandent plus à visiter la maison parce qu’elle n’est plus disponible sur Funda.
L’acheteur privé qui vient d’acheter votre maison par le biais d’une offre à l’aveugle a au moins trois jours pour y réfléchir. De nombreuses enchères à l’aveugle sont faites sur un coup de tête. Il y a de fortes chances que l’acheteur change d’avis après tout. Il arrive aussi souvent que des personnes souhaitent encore voir la maison pendant la période de réflexion. Les gens viennent visiter et il s’avère que la maison est différente de ce qu’ils avaient imaginé sur la base de la publicité de Funda. Boom, et voilà la dissolution. Vous n’avez aucune jambe sur laquelle vous appuyer, aucun droit à une indemnisation et vous pouvez tout recommencer.
L’équilibre juridique est faussé
L’autre raison de ne jamais le faire est que vous voulez que l’acheteur remplisse son obligation légale d’enquêter autant que possible et que vous ou votre agent de vente remplisse son obligation légale d’informer. Ce que nous entendons par là est expliqué simplement à l’aide d’un exemple.
Bientôt, le transfert des clés aura eu lieu et, dans les deux jours, vous aurez reçu un énorme courriel des acheteurs. Les fenêtres sont coincées, le placard de la cuisine ne ferme pas bien, la marche est mal fixée. Une fissure a été trouvée dans la façade. L’eau sur le toit plat ne s’écoule pas. Les acheteurs sont gênés par le bruit de la route. Le mastic dans la salle de bain est mauvais. Et ainsi de suite. Pour dire les choses crûment, c’est du harcèlement. Vous risquez d’avoir ce genre de problème si vous vendez votre maison à un acheteur privé sans qu’il ait pu la visiter. En ce qui concerne votre responsabilité juridique, vous êtes en mauvaise posture en tant que vendeur dans une telle situation. Après tout, vous voulez que l’acheteur ait pu voir tous les défauts et/ou qu’il en soit informé. L’équilibre entre la connaissance et la recherche et le devoir de divulgation du vendeur est alors le suivant :
C’est aussi comme ça que le juge le voit. Vous, le propriétaire, connaissez tout de la maison et vous avez également été assisté par un professionnel (à savoir un agent de vente). Le « pauvre acheteur pathétique » n’aurait jamais pu connaître ces défauts (après tout, il n’avait jamais vu la maison) et vous et votre agent vendeur étiez dans une position bien plus forte pour informer l’acheteur ignorant de ces questions.
L’idéal serait donc que l’acheteur vienne visiter le bien et qu’il soit assisté par un agent immobilier. C’est encore mieux lorsque l’acheteur fait également inspecter la maison par un architecte. Si des problèmes sont découverts par la suite, vous êtes, en tant que vendeur, dans une position juridique très forte. Après tout, l’acheteur a été assisté dans son achat par deux spécialistes (un agent d’achat et un inspecteur d’architecture). Cela lui a vraiment donné l’occasion de faire des recherches sur ce qu’il allait acheter. S’il s’avère par la suite qu’un défaut majeur a été découvert, dont le vendeur ne pouvait raisonnablement pas avoir connaissance, un juge se rangera bien plus tôt du côté du vendeur. L’équilibre entre la connaissance et la recherche et le devoir de divulgation du vendeur serait alors le suivant :
L’acheteur professionnel
Dans la situation suivante, il peut être intéressant de vendre votre maison sans visite.
-Votre maison présente de nombreux défauts et/ou est difficile à vendre.
-Il semble y avoir très peu ou pas d’enthousiasme pour votre propriété.
-Vous avez récemment fait procéder à une évaluation.
Une très bonne offre est faite par l’acheteur professionnel sans aucune condition, bien au-dessus de la valeur d’évaluation.
-L’offre est sans conditions.
-Vous pouvez vous couvrir autant que possible dans le contrat de vente pour les défauts et/ou d’autres choses/faits préjudiciables dans ou autour de la maison sans aucune objection de l’acheteur.
Dans ce cas, il peut certainement être intéressant de vendre la maison via une offre à l’aveugle. Si vous avez été attentif à cet article, vous vous posez peut-être la question maintenant :
Mais l’acheteur ne peut-il pas dissoudre l’achat dans le délai de réflexion légal ?
La réponse à cette question est : non, la dissolution n’est pas possible. Et cela est lié au fait qu’un acheteur professionnel (c’est-à-dire une entreprise) n’a pas droit au délai de réflexion légal. De plus, l’exigence de l’écrit ne s’applique pas non plus ici. Cela signifie qu’il y a déjà une vente officielle sans qu’il soit nécessaire d’établir un contrat de vente. Cela signifie que vous avez définitivement vendu le bien immédiatement après avoir accepté l’offre.
Résumé :
Ne vendez jamais votre propriété à un acheteur privé sans l’avoir visitée. Dans certains cas, cependant, il peut être judicieux de vendre à une entreprise.