En fait, la question est la suivante : quand une cave est-elle considérée comme un espace habitable ? Il existe un certain nombre de règles importantes à cet égard. Mais d’abord un mot :
Quelle est la différence entre un sous-sol et une cave ?
On dit qu’il y a une cave si plus de la moitié de cet étage se trouve sous le niveau de la rue (« niveau du sol »). Supposons donc que la hauteur de la cave soit de 2 mètres. Si le sous-sol se trouve à 101 cm ou plus au-dessous du niveau de la rue, il s’agit d’une cave. On dit qu’il y a un sous-sol lorsque plus de la moitié de la hauteur de cet étage est au-dessus du niveau de la rue. Ainsi, si le rez-de-chaussée a une hauteur de 200 cm et que 99 cm ou moins se trouvent sous le niveau de la rue, il s’agit d’un sous-sol.
Mais à partir de quand un sous-sol ou une cave sont-ils des espaces de vie ?
Règle 1 : doit être structurellement adapté à une surface habitable.
Une cave ou un sous-sol doit être structurellement adapté pour servir de lieu de vie. Il doit y avoir une bonne ventilation, un chauffage et une finition suffisante pour en faire un espace de vie agréable. Un sol en béton froid et non fini et l’humidité font que la structure ne convient pas comme espace de vie. Même si une cave, par exemple, est réellement prévue et construite comme un abri à vélos ou un local d’installation (avec système de récupération de chaleur, pompe à chaleur, etc.), le terme « surface habitable » ne s’applique pas.
Les sous-sols des bâtiments anciens (des maisons construites de façon traditionnelle) seront toujours humides. L’eau souterraine fera toujours pression sur les murs, même si ces derniers ont été traités avec un plâtre spécial résistant à l’humidité. S’il n’y a pas une très bonne ventilation pour évacuer l’humidité, il ne peut y avoir d’espace vital officiel. Dans les caves récemment construites, ce problème d’humidité ne devrait pas se produire.
Règle 2 : Hauteur minimale de 2 mètres
L’espace doit avoir une hauteur d’au moins 2 mètres sans devoir être coupé ou cassé. Si vous vous trouvez dans une cave/cave structurellement adaptée, vous devez mesurer une hauteur minimale de 2 mètres avec un appareil de mesure. Vous mesurez donc sur le sol de finition aménagé (moquette, stratifié, etc.) jusqu’au plafond.
Règle 3 : le code du bâtiment n’a pas d’importance ici
Le code du bâtiment prescrit un lanterneau minimal obligatoire. Toutefois, cela n’entre pas en ligne de compte lorsqu’il s’agit de compter la surface habitable des sous-sols/souterrains. S’il n’y a pas de lumière du jour (fenêtre) dans une cave/sous-sol, l’espace peut être compté comme surface habitable (à condition que les autres règles soient respectées). L’exigence de la présence et de la taille de la lumière du jour s’applique également aux greniers.
Règle 4 : Regardez entre les barres
Si une cave ou un sous-sol a des poutres au plafond, mesurez la hauteur entre le sol et le bas des poutres. La seule exception à cette règle est si les poutres sont si éloignées les unes des autres que si vous mettiez des cloisons sous chaque poutre, cela créerait des pièces décentes.
Règle 5 : les logements composés uniquement d’un sous-sol trop bas sont tolérés
Certaines maisons ne sont constituées que d’un sous-sol où la hauteur minimale de 2 mètres n’est pas atteinte (par exemple à Amsterdam). Si ce logement est raisonnablement habitable, la superficie de ce logement en sous-sol peut, à titre exceptionnel, compter comme espace habitable. Mais attention : si la maison n’est pas entièrement constituée de ce sous-sol, cette tolérance ne s’applique pas.
Questions commerciales
Si vous avez une maison ou un appartement avec un sous-sol ou une cave et que vous voulez savoir ce que cela fait à la valeur, nous avons préparé quelques questions supplémentaires pour vous :
La quantité de lumière du jour a-t-elle une incidence sur le prix de vente d’une cave ?
Oui, en principe. Plus il y a de lumière du jour, plus cet espace est agréable à utiliser comme espace de vie, et plus la qualité de l’espace de vie d’une maison est élevée, plus elle a de la valeur.
La quantité de lumière du jour a-t-elle une incidence sur le prix de vente d’une cave ?
Oui, en principe. Parce que, encore une fois, plus la lumière du jour est importante, plus cette pièce est propice à la vie. Ainsi, si un espace est plus agréable à utiliser comme espace de vie en raison de cette meilleure qualité, plus il a de la valeur. On pourrait donc dire qu’un sous-sol (où une grande partie de cette couche de construction est au-dessus du sol) ajoute plus de valeur qu’une cave (où plus de la moitié de cette couche de construction est sous le sol). Bien entendu, cela suppose que les deux pièces sont de qualité égale à l’intérieur.
Une cave/cave bien aménagée peut-elle rapporter plus au mètre carré qu’un mètre carré entièrement hors sol ?
Oui, si les chambres sont situées dans d’autres lieux. Un sous-sol sombre dans le centre d’Amsterdam se vendra bien sûr beaucoup plus cher au mètre carré qu’un mètre carré de surface habitable normale à Almere. Il se peut aussi que quelque chose se trouve dans la même rue et qu’un sous-sol/une cave ait plus de valeur qu’un compteur résidentiel normal chez le voisin. Pensez à une maison nouvellement construite à Castricum, dont le sous-sol est fini conformément aux dernières exigences du décret sur les bâtiments, avec des détails coûteux et le plus haut niveau de durabilité possible. Elle aura une meilleure valeur qu’une maison construite un peu plus loin dans les années 1960, avec les fameux sols Kwaaitaal (sols connus pour contenir de la pourriture du béton), un niveau de finition et de conservation bien inférieur aux exigences actuelles.
Si vous voulez plus d’informations sur la façon de déterminer la surface habitable de votre maison, lisez ce blog.