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L’autre jour, en tant qu’agent immobilier, j’ai été confronté à la situation suivante : J’avais trouvé un bel appartement que mes clients pouvaient louer au propriétaire pour un an. À la toute dernière minute, l’agent de location a remis à mes clients les documents qu’ils devaient signer de la banque et de la VvE dans le cadre de la mise en gage des dépôts locatifs. Quoi ?

Je n’avais jamais vu cela auparavant. Après quelques recherches sur Internet et des enquêtes auprès de collègues, de la banque en question et d’un avocat spécialisé dans le droit immobilier et le droit de la location, les choses sont devenues claires pour moi :

Lorsqu’un propriétaire ou un bailleur loue son bien, il signe un contrat de location avec les nouveaux locataires. Un contrat de location est un contrat entre le locataire et le propriétaire qui fixe certaines dispositions, comme le loyer.

Tant que le loyer est transféré proprement chaque mois, il n’y a pas de problème. Mais que se passe-t-il si le propriétaire ne peut/veut pas remplir ses obligations de paiement envers le prêteur hypothécaire pour une raison quelconque ? En tant que locataire, vous êtes loin d’attendre cela. Pourtant, cela se produit.

Le gage est l’hypothèque d’un bien mobilier. Si vous ne payez pas le rachat ou les intérêts de votre bien, la banque a le droit de le réclamer. Le fait de nantir les loyers au profit de la banque donne à cette dernière le droit de réclamer le paiement directement au locataire. Ce n’est pas l’idéal pour le propriétaire, qui n’a plus de revenus provenant de son loyer.

Différences dans les privilèges

Les créances de leasing peuvent être mises en gage de deux manières : silencieuse ou publique. Si cela se passe discrètement, le locataire n’en a pas conscience. Cela se produit dans la plupart des cas. Toutefois, un acte doit être porté à la connaissance des autorités fiscales.
En cas de gage public, le locataire a connaissance du gage des loyers, il l’a accepté en signant l’acte de gage.


Mais quelle est la raison qui pousse un propriétaire à mettre en gage le paiement de son loyer ?

Dans de nombreux cas, un propriétaire a un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur hypothécaire. Toute personne souhaitant mettre son bien en location doit demander l’autorisation de la banque et (évidemment uniquement dans le cas des appartements) de l’association des propriétaires. Ce n’est pas le cas de tout le monde et cela peut présenter des risques importants. Si la banque découvre qu’un propriétaire loue son bien sans son autorisation, elle peut immédiatement exiger le remboursement du prêt.
Cela signifie simplement que vous devez vendre la propriété à ce moment-là. En fait, la banque peut faire vendre la propriété aux enchères. En outre, il y a de fortes chances que la banque inscrive le propriétaire dans le registre de référence interne et dans le registre de référence externe pendant une période de huit ans. C’est un registre de fraude et cela signifie que vous n’obtiendrez pas d’hypothèque pendant les huit prochaines années.

En outre, la banque peut vous imposer des intérêts de pénalité. Cela peut représenter une somme considérable. Alors ne le faites pas ! Le ou les locataires qui s’y trouvent ont aussi directement droit à la protection du loyer. Vous devrez donc vendre le bien en état de location. Pas idéal.

Veillez donc toujours à demander à l’avance au prêteur hypothécaire l’autorisation de louer le bien. La promesse de paiement du loyer peut être silencieuse. Le locataire n’a pas besoin de le savoir. Ce n’est que lorsque le propriétaire cessera de payer la banque que cette dernière sera transformée en gage public et que le prêt sera recouvré directement auprès du locataire.

En bref, le prêteur hypothécaire peut exiger du propriétaire qu’il mette en gage les loyers afin d’obtenir plus de garanties quant au remboursement du prêt.

Concepts :

Gage : mise en gage d’un objet en garantie d’un remboursement.

Jetons de loyer : un jeton de loyer est un autre mot pour désigner le loyer qu’un locataire doit payer au propriétaire pour pouvoir vivre dans le logement.

Auteur : Kim van Straten (VK Makelaars & Taxateurs)