Vous avez acheté une nouvelle maison. Dans la plupart des cas, vous recevrez également les clés de cette nouvelle maison chez le notaire. Mais très parfois, il est convenu que les vendeurs de la propriété peuvent rester dans la propriété pendant un certain temps encore, alors que vous êtes déjà devenu propriétaire.
Dans cet article, nous expliquons à quoi il faut faire attention et quels sont les risques.
Livraison légale et livraison réelle
Tout d’abord, nous devons vous expliquer ces deux concepts. En effet, il existe une grande différence entre la livraison légale et la livraison réelle. La livraison légale est la livraison sur papier chez le notaire où chacun signe l’acte de livraison, avec lequel vous, l’acheteur, êtes devenu propriétaire d’un bien. Le bien vous est alors « livré » sur papier. La livraison effective a lieu lors de la remise des clés. Ces clés symbolisent l’obtention de l’usage exclusif d’une propriété. Je le répète : la remise effective (le transfert de la clé) se fait dans la plupart des cas chez le notaire en même temps que la remise légale. Mais pour que tu n’aies pas à le faire.
Nous vous expliquons tout à l’aide de l’exemple suivant :
L’acheteur Koos achète une maison au vendeur Vincent le 1er juillet. Il est convenu que l’acheteur Koos deviendra le propriétaire légal le 1er septembre mais les clés ne seront pas encore remises. En fait, le vendeur Vincent peut continuer à utiliser la propriété pendant un mois de plus, jusqu’au 1er octobre. Vincent paiera une somme de 1000 € à Koos pour l’utilisation de la propriété ce mois-ci. Vincent ne résilie pas son contrat d’énergie et son contrat d’eau pour l’instant, de sorte que pour le mois de septembre, il continuera à payer lui-même ces frais auprès des compagnies de services publics.
Assurance
Tout d’abord, il est important de savoir que le vendeur – qui continue d’habiter le bien sans que celui-ci soit effectivement livré – doit assurer lui-même le bien. En outre, en tant qu’acheteur, assurez-vous que vous avez AUSSI souscrit une assurance bâtiments pour le bien et indiquez soigneusement à cette assurance bâtiments que l’ancien propriétaire continue d’occuper le bien pendant une période donnée. Veillez à le communiquer à l’assureur, tant verbalement que par écrit, afin de pouvoir toujours prouver que vous l’avez signalé correctement.
Obligation de maintenance
Le vendeur qui continue à habiter le bien pendant un certain temps (alors que le bien a déjà été transféré) a une obligation d’entretien. Cela signifie simplement que tout ce qui se casse (lave-vaisselle, fenêtre cassée, fuite, toilettes bouchées, etc.), il (le vendeur) en est responsable et doit réparer ces problèmes.
Notaire et prêteur hypothécaire
Dès que cet accord, selon lequel le vendeur reste dans le bien vendu après le transfert de propriété, n’est pas connu de la banque et/ou du notaire (parce qu’il n’est pas inclus dans le contrat de vente signé), cela peut causer de beaux problèmes.
Le notaire dispose d’une procuration de la banque hypothécaire pour établir le droit d’hypothèque, en supposant que l’acheteur occupera lui-même le bien. Si le notaire voit ou entend qu’il a été convenu en dehors du contrat de vente que la livraison effective n’aura lieu que plus tard parce que le vendeur continue à vivre pendant un certain temps, il a le devoir de le signaler au prêteur. Aux yeux du notaire, il peut s’agir d’une « construction fictive » et le notaire doit alors le signaler au prêteur hypothécaire. Ce prêteur (banque) peut alors révoquer l’autorisation de transfert du prêt accordée au vendeur ainsi qu’interdire au notaire d’hypothéquer le bien. Dans ce cas, la propriété du bien ne peut pas du tout être transférée, car les fonds sont bloqués et le droit d’hypothèque ne peut pas être établi. Et ce, avec toutes ses conséquences. Cela peut donner au vendeur le droit de déclarer l’acheteur en défaut (après tout, il ne prend pas livraison du bien alors que cela a été convenu contractuellement) et un acheteur qui ne prend pas livraison risque la pénalité contractuelle de 10% du prix d’achat.
Livraison légale
Dans cet exemple, le bien est soigneusement remis le 1er septembre par le vendeur Vincent à l’acheteur Koos chez le notaire. Les signatures sont ajoutées à l’acte de livraison (= nouveau titre de propriété) et le notaire enregistre cet acte au registre foncier, après quoi la propriété est transférée. Dans la plupart des cas, il est convenu que le prix d’achat total est également payé lors de cette livraison légale, donc ici aussi.
Location
Nous sommes le 1er septembre et la propriété du bien est passée du vendeur Vincent à l’acheteur Koos. Les clés n’ont pas été transférées car il a été convenu que Vincent pourrait continuer à vivre dans la maison pendant un mois supplémentaire. Mais Vincent doit alors payer une redevance de 1000 euros pour ce mois. Cet engagement pourrait être interprété comme une construction de type « sale & leaseback » qui pourrait alors être interprétée par les tribunaux comme une « LOCATION ». En effet, selon le code néerlandais, on parle de loyer lorsque l’on donne une chose d’usage à une autre personne, pour une certaine période de temps et s’il y a une contre-présentation. C’est exactement le cas ici. Il est donc absolument conseillé de faire rédiger un bail ou une convention d’utilisation et, compte tenu des risques liés à l’utilisation du bien, il est recommandé de faire rédiger ce bail par un avocat spécialisé en droit immobilier.
Livraison effective
Nous sommes le 1er octobre à 9 heures du matin et l’acheteur Koos et le vendeur Vincent ont convenu de remettre enfin les clés. Le bien doit maintenant être transféré de Vincent à Koos, vide et libre de tout droit d’utilisation. Il est important que le bien soit dans le même état lors de cette « livraison » officielle qu’au moment de l’achat (le 1er juillet de l’année en question).
Régime de sanctions contractuelles
Il s’avère maintenant, lors de la « livraison effective », que le vendeur Vincent a quelque peu négligé la propriété. Les armoires de la cuisine sont endommagées, il y a des traces de brûlure sur les tapis, le four ne fonctionne pas et il y a une grande flaque d’eau de pluie dans la véranda. Il y a aussi un étudiant qui vit dans le grenier et qui refuse de quitter la maison. En raison de cette disposition, entre autres, il est très important que vous stipuliez dans le contrat d’achat que si la livraison effective est postérieure à la livraison légale, la « clause pénale contractuelle » s’applique toujours. En bref, ce règlement signifie que le vendeur doit payer une pénalité de 10 % à l’acheteur s’il ne livre pas le bien comme convenu dans le contrat de vente. Dans cet exemple, Koos et Vincent ont heureusement fait en sorte que le régime de pénalités contractuelles s’applique également à cette livraison effective ultérieure.
L’acheteur Koos peut donc maintenant mettre le vendeur Vincent en demeure et l’obliger à remettre le bien dans l’état où il se trouvait au moment de l’achat (c’est-à-dire sans tous ces défauts) et à livrer le bien vide et libre de locataires ou d’utilisateurs. Si le vendeur ne le fait pas dans les huit jours, le contrat de vente prévoit que le vendeur est tenu de verser à l’acheteur une pénalité de 10 % du prix d’achat.
Montant détenu en dépôt
À partir du moment où le vendeur du bien ne livre pas correctement, mais que le prix d’achat total lui a déjà été payé, il devient un processus coûteux et difficile pour récupérer les dommages que vous avez. Par conséquent, à partir du moment où vous acceptez, lors de l’achat, que le vendeur puisse continuer à utiliser ou à louer le bien pendant une certaine période, il serait très sage d’avoir un bâton. Vous pouvez arranger cela en convenant dans le contrat d’achat que lors de la livraison légale, seuls, disons, 80 % du prix d’achat seront payés par le notaire et que les 20 % restants seront remboursés lorsque la livraison effective aura lieu. Il serait donc sage de s’assurer que le loyer ou les frais d’utilisation que le vendeur a convenu de payer à l’acheteur/nouveau propriétaire sont déduits ou peuvent être déduits de ce montant de dépôt. Ainsi, en tant que nouveau propriétaire, vous êtes mieux couvert si le vendeur qui continue à utiliser le bien ne paie pas les frais d’utilisation convenus.
Si vous décidez de vous mettre d’accord de cette manière, le conseil le plus urgent est de faire rédiger le contrat d’achat par une étude notariale réputée. Bien sûr, en tant qu’agents immobiliers, nous établissons également des contrats d’achat, mais nous ne sommes pas des avocats. Un bon notaire dispose de suffisamment de connaissances juridiques pour mieux coucher sur papier ces accords en termes juridiques.
Nos conseils
Premièrement, nous disons : vraiment, je préfère ne pas le faire. Il y a vraiment beaucoup de problèmes dans une construction où l’ancien propriétaire continue à utiliser ou à louer le bien pendant un certain temps. Si vous choisissez de le faire, assurez-vous :
-Tous les accords seront enregistrés de manière transparente dans le contrat de vente.
-vous avez l’autorisation écrite du prêteur
-l’ancien propriétaire maintient le bien assuré et vous souscrivez également une assurance bâtiments, en l’informant que le bien est toujours occupé temporairement par quelqu’un d’autre.
-le prix d’achat total n’est pas payé lors de la livraison légale. Assurez-vous que le contrat d’achat prévoit que, par exemple, 20 % du prix d’achat restent en dépôt chez le notaire jusqu’à ce que le bien soit effectivement livré correctement.
-vous acceptez que les frais (loyer) que l’ancien propriétaire devra payer, en cas de défaillance, soient déduits de ce montant déposé chez le notaire.
-la clause de pénalité contractuelle prévue dans le contrat d’achat s’applique tant à la livraison légale qu’à la livraison effective.
-le contrat d’achat stipule clairement que l’ancien propriétaire conserve une obligation d’entretien
-il existe un contrat de bail à durée déterminée en bonne et due forme, dans lequel vous pouvez obtenir l’ancien propriétaire qui va louer le bien en toute certitude.
-Et « last but not least » : vous faites rédiger tous ces documents juridiques par un avocat spécialisé. Il peut s’agir d’une étude notariale réputée ou d’un bon cabinet d’avocats. Si nous devons faire ce genre de chose, nous demandons à Van de Sande Advocaten (fortement recommandé !) de le rédiger.
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