Il existe de nombreuses petites associations de propriétaires (VVE) aux Pays-Bas. Pensez, par exemple, à la maison à étages, souvent connue sous le nom de maison rouge et noire. Ou maison avec maison au rez-de-chaussée et appartements à l’étage « I-high, II-high et III-high ».
Qu’est-ce qu’un VVE actif ?
Cela signifie qu’au moins ce qui suit est fait :
- Inscription à la Chambre de commerce
- Compte bancaire commun
- Un fonds de réserve auquel les propriétaires cotisent mensuellement l’argent pour la maintenance en particulier.
- Un plan de maintenance pluriannuel (MJOP)
- Assurance commune des bâtiments
- Une réunion annuelle dont le procès-verbal est établi
Le problème des propriétaires dormants
Dans le cas des grandes associations de propriétaires (par exemple, les immeubles d’habitation), l’association est en fait toujours active. Ce n’est pas toujours le cas pour les petits : on voit beaucoup de VVE « dormants ». Et c’est un problème. Aujourd’hui, de nombreuses banques sont très réticentes à accorder un prêt hypothécaire pour un appartement sans VVE actif. Cela signifie également qu’il n’y a pas de pot-de-vin d’entretien ni de dispositions pour l’entretien du bien. Par conséquent, l’entretien est souvent reporté ou n’est pas effectué du tout, et l’état des bâtiments se dégrade en conséquence.
L’obligation légale
C’est une obligation légale de faire une réservation annuelle pour l’entretien. Le montant minimum à épargner doit être indiqué dans le MJOP ou doit être de 0,5% de la valeur de reconstruction du bien. Il n’y a pas de pénalité pour ne pas le faire. Toutefois, vous pouvez obliger vos voisins à coopérer en faisant appel aux tribunaux s’ils ne veulent pas coopérer. En tant qu’acheteur de votre nouvelle maison, ce n’est peut-être pas le meilleur des départs. L’association néerlandaise des agents immobiliers (NVM) encourage vivement ses membres à informer leurs clients (vendeurs) de l’existence du VVE avant de mettre un appartement en vente. Une VVE active est beaucoup plus intéressante pour les ventes et nous constatons que (en partie à cause de l’influence des banques) cela devient de plus en plus important.
L’acte de division
L’acte de division est le fondement des accords entre les propriétaires.
Elle indique le lieu et le terrain, comment et de quelle manière. proportion des appartements, quelles parties sont communes et qui sont privés, les désignations cadastrales et les règlements de division qui sont applicables aux est applicable. Cet acte de lotissement a été établi par le notaire et ne peut être que être modifié avec la coopération d’au moins 80 % de tous les propriétaires. Le site L’acte de partage est enregistré dans les registres publics et est donc accessible à tous. perspicace.
Règlement sur le fractionnement
C’est une partie de l’acte de division. Il règle les droits et les devoirs de chaque propriétaire d’appartement, les coûts et les dettes à la charge de qui, le nombre de voix par propriétaire à l’assemblée, la manière dont l’immeuble est assuré ainsi que la constitution et les statuts de la VVE. Dans de très nombreux cas, des règlements types sont utilisés. Il y en a 5 en circulation (1973, 1983, 1992, 2006 et 2017). Dans le cas de nouveaux propriétaires, on choisit généralement le règlement de 2017.
Exemples de matières réglementées dans la règlement de lotissement :
- L’utilisation des toits-terrasses
- Le rôle du président
- Entretien des espaces privés
- Station de recharge pour voitures électriques (pour le modèle 2017)
- Les statuts
- Etc.
Règlement intérieur
Le règlement peut régler des questions qui n’ont pas été incluses dans l’acte de lotissement, le règlement de lotissement et les statuts. Ils ne servent donc que de complément
Pensez à insonoriser les revêtements de sol, l’utilisation des zones centrales (éléments dans la cage d’escalier), et non pas Permission de placer un plat sur le balcon, etc.
Voici l’acte de division et le règlement de division Si la location est autorisée, elle ne peut être interdite par le règlement sur les ménages. devenir. À l’exclusion des séjours de courte durée (Airbnb).
Court séjour
L’acte de division et le règlement de division permettent de déterminer si le court séjour est autorisé.
Il y a 3 possibilités :
- Les courts séjours sont autorisés
- Les séjours de courte durée ne sont pas autorisés, mais la VVE peut donner la permission pour cela
- Le court séjour n’est pas autorisé, et VVE peut n’autorisez pas cette
En pratique, je vous conseille d’être très prudent avec les Acheter un immeuble de placement dans le but de le « bombarder ». Non seulement parce que De nombreux VVE s’y opposent (et un conflit juridique n’est pas drôle), mais aussi car dans de plus en plus de municipalités, elle est restreinte ou limitée.
La prise de décision et l’Assemblée générale
Pour prendre une décision légitime dans le cadre de la VVE, il faut procéder comme suit
- Premier tous les propriétaires doivent être convoqués à la réunion. Le site Le règlement de lotissement stipule le délai minimum d’anticipation.
- Dan ce qui doit être voté doit être inclus dans l’ordre du jour.
- Pour décisions importantes, un nombre minimum de voix doit être présent à l’assemblée. réunion. C’est ce qu’on appelle le quorum. La hauteur du quorum est réglementé dans l’acte de lotissement.
- Comme lorsque des décisions importantes sont votées, il y a aussi un minimum d’heures de travail. le ratio de vote. Le niveau de ce dernier est à nouveau réglementé dans le cadre de la politique de l’UE. acte de division. Il peut s’agir de 2/3 ou par exemple de 4/5 du nombre de Les voix présentes sont.
Si vous n’êtes pas d’accord avec une décision prise au sein de la VVE et que vous souhaitez l’annuler, consultez les étapes suivantes pour voir si vous pouvez l’annuler.
Enfin
Une fois de plus : un appartement avec une association de propriétaires-occupants active et saine se vend mieux. Mais la vente ne doit pas être la raison d’activer votre VVE. Une VVE active, avec un plan d’entretien actif et des réserves suffisantes, empêche votre immeuble de se délabrer, elle évite les discussions avec les voisins et elle est bonne pour la valeur de votre appartement. Un dernier conseil : n’oubliez pas de déclarer votre part du pot de réserve dans votre déclaration fiscale annuelle.