🏡 Tout sur le bail emphytéotique à Amsterdam : du passé au présent
De nombreux habitants d’Amsterdam vivent sur des terrains appartenant à la municipalité. Ces terrains ne sont pas vendus, mais font l’objet d’un bail emphytéotique. Cela signifie que vous “louez” le terrain pour une longue période, tout en étant propriétaire de la maison qui s’y trouve. Vous payez une redevance pour l’utilisation du terrain : le loyer foncier.
Amsterdam dispose d’un bail foncier depuis 1896. Au fil des ans, les règles – les dispositions générales du bail foncier – ont été modifiées à plusieurs reprises.
Il existe aujourd’hui les versions suivantes du règlement sur le bail foncier d’Amsterdam : 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 et 2016. Cet article explique de manière simple et claire les principales différences entre les règlements sur les baux fonciers de 1937 et 2016.
🔍 Quelles sont les principales différences ?
| Section | 1937-1966 (anciens régimes) | 1994 et 2000 (régimes plus modernes) | 2016 (bail perpétuel) |
|---|---|---|---|
| 📆 Durée de l’accord | Périodes de 75 ou 50 ans | Périodes de 50 ans | Pas de période de temps – valable pour toujours |
| 💶 Canon (paiement) | Montant fixe par période | Canon révisé après 50 ans + ajustement de l’inflation sur 5 ans | Canon fixé une fois + indice d’inflation annuel |
| 📈 Risque d’augmentation | Haut : le canon pourrait augmenter fortement | Risque de hausse persistant | Faible : le canon ne change pas à moins que vous ne changiez quelque chose vous-même |
| 🏦 Obtenir un prêt hypothécaire | Difficultés dans les dernières années de la période | Encore difficile dans les dernières années | Beaucoup plus facile – les banques ont plus de sécurité |
| ✍️ Changements par commune | Tous les 50-75 ans, la municipalité peut adapter les règles | La municipalité peut adapter les règles en cas de nouvelle période | Plus aucun changement unilatéral n’est possible |
| 💰 Rachat de canon | Uniquement possible pour la période | Options multiples : annuelle, fixe 10/25 ans ou rachat | Remboursement toujours possible, voire obligatoire (commercial) |
🕰️ Bref historique du bail emphytéotique à Amsterdam
1937 – 1966 : Le bail emphytéotique classique
Dans ces anciens régimes, les accords étaient assez stricts. Le canon était fixé pour 50 ou 75 ans, mais il pouvait ensuite augmenter considérablement. La municipalité était autorisée à adapter les règles aux “temps nouveaux”, ce qui pouvait avoir des conséquences importantes.
📌 Avantage : faible coût pour une longue période
⚠️ Inconvénient : incertitude élevée au moment du renouvellement
1994 & 2000 : Plus de flexibilité, un peu plus de sécurité
Ces régimes ont introduit davantage d’options pour les titulaires de baux, telles que le canon annuel, ou des montants fixes pour 10 ou 25 ans. Le canon était adapté à l’inflation tous les cinq ans. Mais après chaque période, la municipalité était toujours autorisée à adapter de manière significative les règles ainsi que le montant du loyer.
📌 Avantage : plus d’options de paiement et d’indexation
⚠️ Inconvénient : toujours pas de véritable certitude à long terme
2016 : Bail perpétuel – enfin la tranquillité d’esprit ?
Un nouveau système a été introduit en 2016 : le loyer foncier perpétuel. Le canon est fixé une fois et n’est plus jamais augmenté par la suite – seulement une petite adaptation à l’inflation chaque année. La commune n’a plus le droit de modifier les règles. Tout reste en l’état, sauf si vous modifiez vous-même votre situation (division, changement d’affectation, etc.).
📌 Avantage : sécurité maximale pour les titulaires de baux et les banques
⚠️ Inconvénient : le passage au bail perpétuel peut être coûteux.
📌 Conclusion
En 80 ans, Amsterdam est passé d’un système incertain de location de terrains à un système beaucoup plus stable :
- L’ancien loyer foncier offrait des charges peu élevées pendant longtemps, mais pouvait soudainement devenir très cher.
- Les versions intermédiaires offraient un peu plus de prévisibilité, mais laissaient toujours la porte ouverte à des changements substantiels.
- Le régime 2016 offre tranquillité d’esprit, clarté et certitude, en particulier pour ceux qui planifient à long terme ou qui cherchent à obtenir un prêt hypothécaire.