Quelle est la meilleure façon de mettre votre propriété en location ?
Vous envisagez de mettre votre bien en location. Peut-être parce que vous allez vivre ensemble et que vous voulez garder un bien pour les revenus locatifs (investissement pour la retraite). Ou bien vous cherchez un immeuble de placement à racheter à des fins de location. Afin de traiter cette question de la meilleure façon possible, veuillez noter ce qui suit :
- Avez-vous le droit de louer ?
- Quel est le meilleur contrat de location pour votre propriété ?
- Puis-je utiliser une construction créative pour éviter la protection des loyers ?
- Conseils sur la façon de louer une propriété
Re 1 : Avez-vous le droit de louer ?
Vous devez d’abord déterminer si vous êtes autorisé à louer.
De nombreux prêts hypothécaires stipulent que cela n’est possible qu’avec l’autorisation de la banque. Regarde ça.
Dans tous les cas, examinez attentivement la preuve de la propriété du bien. Il peut s’agir de clauses de construction ou de clauses de chaîne (clause d’occupation par le propriétaire) qui ne le permettent pas.
Dans le cas des appartements, on constate souvent que leur location n’est pas autorisée. Il faut donc bien regarder l’acte de division (c’est le premier), les règlements des ménages et les derniers procès-verbaux. Nb : si l’acte de division stipule que la location n’est pas autorisée, vous pouvez oublier. Dans d’autres cas, il est possible que la VvE ne soit pas en mesure de faire valoir ses droits à votre encontre.
Si vous envisagez de faire de la location de courte durée (Airbnb), soyez très attentif aux règles que votre municipalité a édictées à cet effet. À Haarlem et à Amsterdam, il y a une limite. Nb : le « court séjour » est de plus en plus restreint. Je vous conseille de ne plus acheter de biens immobiliers pour des investissements de « courte durée ».
Combien pouvez-vous demander pour le loyer ?
Nous voyons beaucoup de personnes faire l’erreur de proposer un immeuble de rapport pour un loyer libéralisé, alors qu’il y a trop peu de points de location pour cela.
Calculez sur le site web du comité de location le nombre de points dont dispose le bien. Il vous faut au moins 142 points pour être autorisé à fixer vous-même le loyer.
Re 2 : Quel est le meilleur contrat de location pour votre propriété ?
Je travaille avec le modèle standard de contrat de location ROZ. Il est TOUJOURS fortement recommandé de faire rédiger votre bail par un agent immobilier ou un avocat expérimenté.
Je vous déconseille de le rédiger vous-même dans TOUS les cas et/ou de résilier un bail sans l’aide d’un professionnel. Le droit de la location est assez complexe aux Pays-Bas. En faisant une petite erreur dans le contrat de location ou dans la notification, vous pouvez, sans le vouloir, vous retrouver avec un contrat de location que vous ne voulez pas.
Un peu plus sur les possibilités de location :
Option 1 : bail à durée déterminée < 24 mois
La première possibilité est de conclure un bail à durée déterminée inférieur à 24 mois. Vous pouvez le conclure une fois avec un locataire avant qu’il ne devienne indéfini. La période maximale est de 24 mois. Vous pouvez donc conclure un bail pour, par exemple, 6 mois, 10 mois, 14 mois ou (maximum) 24 mois. Ce que vous voulez. Le locataire dispose à tout moment d’un délai de préavis d’un mois. Au terme de la durée, le contrat est transformé en un contrat à durée indéterminée. Si le propriétaire ne le souhaite pas, il doit envoyer au locataire une lettre dans laquelle il le met en demeure de cesser de payer le loyer. Le locataire peut le faire au plus tôt 3 mois avant la fin du contrat et au plus tard 1 mois avant la fin du contrat. Si vous voulez vraiment être irréprochable en tant que propriétaire, faites-le par le biais d’un acte d’huissier, afin qu’aucune discussion ne puisse avoir lieu sur le fait que vous n’avez pas reçu l’avis.
Caractéristiques :
- Période Le propriétaire est gratuit, pour autant qu’il s’agisse d’un maximum de 24 mois.
- Vous pouvez ne l’offrez qu’une fois par locataire.
- Locataire peut annuler à tout moment.
- Propriétaire doit donner un avis de résiliation du bail pas trop tôt, mais pas trop tard non plus s’il veut résilier le bail à la fin du terme.
Option 2 : le bail à durée indéterminée
Vous pouvez également choisir directement de conclure un bail à durée indéterminée. Dans la plupart des cas, nous ne le recommandons pas à nos clients, car vous voulez au moins savoir à quel type de viande vous avez affaire. En tant que propriétaire, vous êtes coincé avec le locataire pour une période indéfinie. Vous ne pouvez vous débarrasser du locataire que pour des raisons légitimes et seulement avec l’autorisation du juge. Par exemple, si le locataire ne paie pas.
Caractéristiques :
- Locataire peut annuler à tout moment.
- Propriétaire ne peut y mettre fin que pour une raison valable.
- Locataire peut s’adresser à la commission d’évaluation des loyers dans les 6 premiers mois s’il constate qu’il a été payer un loyer trop élevé. Après cela, elle expirera.
Option 3 : un bail à durée déterminée
Il y a ensuite le contrat à durée déterminée de plus de 24 mois. La principale différence avec un bail à durée déterminée < 24 mois est la suivante :
- Vous vous engagez dans ce contrat pour au moins 24 mois et 1 jour. Dans la plupart des cas, on utilise donc 25 mois. Elle peut être aussi longue que vous le souhaitez.
- Ni le locataire ni le propriétaire ne peuvent mettre fin au contrat de manière prématurée.
- Le préavis de résiliation peut être donné par le locataire à la fin de la période de location.
- Pour le propriétaire, la résiliation est plus difficile. Si le propriétaire souhaite utiliser cette forme de location, il est juridiquement plus judicieux d’indiquer à l’avance dans le contrat de location les raisons sur la base desquelles le propriétaire peut résilier le contrat si ces raisons deviennent applicables. Par exemple, si le bien est nécessaire à l’usage personnel du propriétaire en raison d’une mobilité réduite. Ou en raison du retour de l’étranger (voir ci-dessous la clause diplomatique).
- Le locataire n’est pas obligé de donner un motif de résiliation. Le propriétaire DOIT fournir les raisons pour lesquelles il arrête le loyer.
- Cette forme de contrat offre la possibilité d’inclure une « clause diplomatique ». Cela signifie que le propriétaire loue le bien parce qu’il part à l’étranger pour une période donnée. A la fin de la période de location, les parties peuvent, d’un commun accord, prolonger le contrat pour une période x. Cette durée ne doit pas nécessairement être de 25 mois. Elle peut également être prolongée d’une année à la fois, par exemple. Mais encore une fois, cela ne s’applique qu’à la clause diplomatique car le propriétaire doit pouvoir à nouveau utiliser le bien à ses propres fins. Cette forme de contrat est donc une excellente solution si vous partez à l’étranger pour au moins deux ans.
- Remarque : s’il est important pour vous, en tant que propriétaire, de pouvoir résilier cette forme de contrat de location, nous vous conseillons tout de même de faire rendre le contrat de location étanche par un avocat spécialisé. Même si tout est correctement décrit dans le contrat de location, l’avis de résiliation doit effectivement être accordé par le tribunal.
Re 3 : Puis-je éviter la protection des loyers avec une construction créative ?
Vous voyez différentes constructions de « portes tournantes ». Par exemple :
- Accord au nom de l’autre partenaire.
- Locataire tout une fois de plus dans un appartement différent.
- Locataire 3 mois dans un parc de bungalows.
- Locataire de lui faire signer une lettre de résiliation avant de signer son bail.
- Et pourtant tout un tas de contrats de location nuls ou annulables et des constructions de des propriétaires qui ont commencé à être eux-mêmes créatifs.
NE LE FAITES PAS ! Si vous allez au procès, un juge regardera l’explication et le sous-jacent l’idée des accords. En tant que propriétaire, vous allez vous faire botter le cul. En tant que courtier, vous travaillez De toute façon, je ne participe pas à ce genre de construction. Vous devez obéir à la loi garder. Ce que je peux faire pour vous, en tant que (futur) propriétaire, c’est de vous donner un aperçu de la situation. donner des conseils sur votre approche de l’embauche. Voir ci-dessous.
Re 4 : Conseils sur la façon de louer votre maison
En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas éviter la protection des loyers. De très nombreuses personnes sous-estiment l’énorme pouvoir de cette protection des loyers. Les choses se passent généralement bien, parce que le locataire et le propriétaire parviennent à un accord, parce que le locataire ne sait pas ou ne veut pas exercer ses droits, ou n’a pas assez de ressources pour aller en justice. Mais cela ne se passe pas toujours bien, et il arrive régulièrement qu’un propriétaire se retrouve coincé pour une longue période ou à vie avec un locataire dont il ne veut pas ou dont les conditions ne lui sont pas favorables.
Mon conseil :
- Laissez votre dans TOUS les cas, être assisté d’un agent immobilier expérimenté et/ou d’un avocat spécialisé en droit locatif, car vous effectuez des transactions ou des annulations.
- Assurez-vous que il y a un examen approfondi et une sélection des locataires (revenu, contrat, déclaration de bon locataire, etc.)
- Moniteur suivre de près les échéances prévues dans l’accord (quand est-ce que ça se termine et quand est-ce que ça se termine ? Où devons-nous envoyer une lettre pour une résiliation, une augmentation de loyer, etc.)
- Sur Annulations : faites bien attention au délai d’annulation ou de préavis. Pas trop tôt et pas trop tard et donner des raisons valables (donc : laisser un courtier ou Un avocat le fera pour vous).
- Assurez-vous que chaque contrat de location est rédigé en termes comme s’il s’agissait d’un contrat pour est éternelle. Supposons, toutefois, que vous souhaitiez rester bloqué avec le Si vous avez un contrat à durée déterminée, il est important de s’assurer, par exemple, que votre peut librement augmenter le loyer chaque année.
- Sélectionnez des locataires, dont vous savez qu’ils partiront aussi à un moment donné. Par exemple parce qu’ils auront probablement des enfants dans quelques années.
- Voulez-vous éviter la protection des loyers, toujours travailler avec des accords de location temporaire et résilier le bail à la fin de la période. Cela signifie que tous les 2 année de nouveaux locataires.
- Assurez-vous que vous respectez toutes les autres réglementations (sécurité incendie, label énergétique, etc.)
- Vérifiez votre assurances. Votre assurance bâtiment sera probablement différente si vous utilisez la maison à louer.