Lorsque vous évaluez ou achetez un bien immobilier dans une ville comme Amsterdam, vous êtes rapidement confronté à la notion de bail. Cela soulève souvent la question suivante : “Le droit de propriété de l’appartement est-il complet ?” À première vue, cela semble logique. Après tout, vous achetez un bien immobilier, vous disposez d’un acte notarié et vous pouvez en faire ce que vous voulez. Pourtant, la réponse juridique est souvent négative.
Dans ce blog, nous expliquons pourquoi un droit de superficie n’est pas considéré comme une pleine propriété si le terrain sous-jacent est loué. Et pourquoi cela a également des implications sur la manière d’évaluer la situation de la propriété.
Qu’est-ce que le loyer foncier ?
Le leasehold est une construction juridique qui donne à quelqu’un le droit d’utiliser un terrain qui ne lui appartient pas. Le propriétaire du terrain (souvent une municipalité, comme Amsterdam) accorde ce droit à un utilisateur (le titulaire du bail) pour une longue période. En échange, le locataire paie une redevance : le canon. Parfois, ce canon est racheté pour une longue période.
Et qu’en est-il des droits plats ?
Un droit d’habitation est un droit à une part d’un bâtiment (et éventuellement d’un terrain) qui est légalement divisé. Vous avez alors le droit d’utiliser exclusivement, par exemple, votre logement au rez-de-chaussée et d’être copropriétaire des parties communes telles que le toit et les escaliers.
Lorsqu’un complexe d’appartements est situé sur son propre terrain, le droit d’appartement est une part de la pleine propriété. Mais si le complexe est situé sur un terrain loué, votre droit d’appartement n’est qu’une part du terrain loué, c’est-à-dire un droit d’utilisation et non de propriété du terrain.
Deux questions, deux fois “non
De nombreux rapports d’évaluation posent deux questions apparemment similaires :
- Le droit d’habitation est-il détenu en pleine propriété ?
- Le complexe d’appartements est-il situé sur un terrain privé ?
Pour les propriétés situées sur un terrain loué (comme c’est souvent le cas à Amsterdam), la réponse à ces deux questions est : non.
- La question 2 est simple : le terrain appartient à la municipalité. Il ne s’agit donc pas d’un terrain propre.
- La question 1 est plus subtile : même si vous êtes le propriétaire légal du bâtiment (la propriété superficielle), votre droit d’habitation est un droit partiel sur le bail, et vous n’avez donc pas la pleine propriété de l’ensemble.
Mais alors, le bâtiment ne m’appartient-il pas ?
Oui et non. La propriété superficielle (le bien lui-même) vous appartient légalement. Vous avez le droit de l’utiliser, de la transformer, de la vendre, etc. Mais le droit que vous avez sur le terrain est dérivé, c’est-à-dire qu’il s’agit d’un bail foncier. Vous n’êtes pas propriétaire du terrain, et donc pas propriétaire à part entière de l’ensemble sur lequel vous avez un droit de superficie.
Quelles sont les implications ?
Pour les acheteurs et les évaluateurs, cela signifie :
- La propriété n’est pas située sur un terrain privé.
- Le droit d’usage n’est pas un droit de pleine propriété, mais un droit d’usage par le biais d’un bail.
- Cette nuance juridique peut avoir une incidence sur la valeur, le financement et l’évaluation des risques.
Pour les juristes, la différence est nette, pour les profanes, elle est parfois déroutante. Mais la clarté est importante lors de l’achat ou de la vente, du financement et de l’évaluation d’un bien immobilier.
Enfin
Amsterdam regorge de maisons situées sur des terrains loués. De nombreux acheteurs ne se rendent pas compte qu’ils ne sont pas pleinement propriétaires de leur terrain. Dans la pratique, ce n’est souvent pas un problème, tant que les gens comprennent comment cela fonctionne sur le plan juridique. Pour les évaluateurs, il est essentiel d’interpréter correctement cette différence dans leur rapport.
Une maison peut être votre foyer, mais le terrain qui se trouve en dessous ne l’est pas forcément.