Il arrive assez souvent que la superficie de votre propriété indiquée dans le BAG ne corresponde pas à la superficie réelle. Vous avez alors de fortes chances de payer trop d’impôts sur votre maison. Nous expliquons ici comment vous pouvez y remédier.
Qu’est-ce qui compte comme surface pour le BAG et le WOZ ?
Avant de vouloir déposer une objection, il est brièvement important de savoir ce qui peut et ne peut pas compter comme surface pour le BAG et pour la WOZ.
Le BAG et le WOZ utilisent l’instruction de mesure NEN2580. Vous pouvez lire comment cela fonctionne dans ce blog. La surface qui compte est la surface habitable + tout autre espace intérieur (tel qu’un garage attenant).
La superficie des espaces de rangement extérieurs, des jardins, des patios, des remises indépendantes, des garages indépendants ou des parties communes (comme un hall d’entrée commun) ne sont PAS pris en compte dans le calcul de la superficie pour le BAG et pour le WOZ. Mais notez que cet autre espace intérieur compte. Un bon exemple d’autre espace intérieur est un garage ou un hangar attaché à la maison. Il se passe quelque chose de compliqué avec nos amis du BAG. QUELQUES-UNES un garage ou une remise attenante compte comme zone de BAG et QUELQUES-UNES ne comptent pas. Pour vous aider à déterminer si votre garage ou votre remise compte ou non pour le BAG, nous avons nous avons écrit ce blog séparé pour vous .
Il existe une différence entre le BAG et la zone résidentielle pour les taxes municipales
Notez que votre propriété peut être répertoriée dans le BAG pour, disons, une taille de 62m2. Cette surface de 62m2 est donc indiquée sur votre évaluation de la WOZ. Si vous appelez ensuite les autorités fiscales municipales et demandez sur la base de quelle surface elles ont facturé votre bien, il pourrait s’agir à nouveau d’une surface complètement différente, disons 51m2. (Les tailles que nous mentionnons ici à titre d’exemple, d’ailleurs, proviennent d’une étude de cas réelle).
Veuillez noter que votre évaluation WOZ indique toujours la superficie du BAG et donc pas la superficie utilisée pour les taxes municipales. C’est, bien sûr, incroyablement déroutant !
Sur quoi la municipalité se base-t-elle pour déterminer la surface habitable sur laquelle elle m’envoie une évaluation WOZ ?
Selon la municipalité, la plupart des surfaces ont été mesurées sur la base des archives des bâtiments et/ou des plans d’étage. Cependant, ils admettent également qu’il y a assez souvent des erreurs dans ce domaine.
Comment puis-je trouver la zone que la municipalité a utilisée pour son évaluation de la WOZ ?
Vous pouvez toujours demander le rapport d’évaluation WOZ à la municipalité. Vous pouvez même, dans la plupart des cas, le télécharger directement en ligne gratuitement. Vous n’aurez alors besoin que de vos données de connexion DigiD.
Vous pouvez également appeler le service municipal des impôts (numéro figurant sur l’avis d’imposition) et demander sur la base de quelle zone utilisable l’imposition WOZ a été calculée.
Où et comment faire modifier une zone incorrecte de votre maison ?
Nous vous recommandons de toujours le faire DOUBLEMENT, c’est-à-dire en suivant les 2 étapes suivantes :
1. Déposer un recours contre votre évaluation WOZ
2. Communication de l’erreur au BAG
Voici l’explication.
Étape 1 : s’opposer à la superficie excédentaire par le biais d’un dépôt contre l’évaluation de la WOZ.
La première étape consiste à déposer une objection à l’évaluation de la ZWD. Vous pouvez le faire assez facilement si vous effectuez une recherche rapide sur Google en tapant « objet woz décision + (nom de votre commune) ». Cela peut souvent se faire facilement en ligne via DigiD. Indiquez ensuite dans cette objection que vous pensez que la valeur a été fixée trop haut. Comme justification, vous indiquez que la surface d’utilisation est trop élevée. Envoyez la preuve. Vous disposez peut-être d’un rapport d’évaluation récent, d’ un rapport de mesure et/ou d’un plan d’étage avec les mesures de votre propriété. Cette objection atterrira sur le bureau de l’assesseur de la WOZ qui l’examinera. Prenez note : si vous présentez un rapport d’évaluation comme preuve, assurez-vous que la valeur d’évaluation est rendue méconnaissable. C’est également quelque chose que l’évaluateur (nous) peut faire pour vous.
Bien que la période d’objection contre une évaluation de zone d’ombre ne soit que de quelques semaines (peut différer d’une municipalité à l’autre), notre conseil est toujours de simplement déposer cette objection déjà, même s’il est trop tard. S’il s’avère que vous êtes dans votre bon droit (après la période d’objection), et si la valeur de la WOZ est ajustée de plus de 20 %, vous récupérerez quand même de l’argent sur l’année fiscale évaluée. Plus important encore, la municipalité notifiera au BAG que la surface utilisable de votre propriété doit être modifiée et quelle doit être cette surface.
Remarque : si le GAB reçoit une notification de la municipalité indiquant que la superficie utilisable de votre propriété est incorrecte + ce qui devrait être la superficie correcte, il est possible que le GAB s’entête et ne l’adopte toujours pas. Les fonctionnaires en charge nous le disent littéralement eux-mêmes. Par conséquent, il est également important de signaler au BAG lui-même la zone incorrecte de votre propriété. Voir l’étape 2 ci-dessous.
Étape 2 : signaler au BAG la zone incorrecte de votre propriété
Le BAG appelle cela : « faire une notification de retour ». Ne vous inquiétez pas, c’est très facile. La seule chose que nous vous conseillons vivement, c’est de vous munir à l’avance d’une ou plusieurs pièces justificatives montrant la zone correcte. Il peut s’agir d’un rapport d’évaluation récent, d’un rapport de mesure et/ou d’un plan d’étage avec les mesures de votre propriété.
Pour ce faire, suivez les étapes suivantes :
- Allez sur https://bagviewer.kadaster.nl
- À gauche, trouvez l’adresse de votre propriété (voir exemple).
- Sur le côté droit, vous verrez les informations de votre propriété (voir exemple).
- Sous « Objet de résidence », cliquez sur le crayon (voir exemple).
- Si vous voulez signaler que la zone BAG est incorrecte, cochez la zone et cliquez sur continuer (voir exemple).
- Dans la fenêtre suivante, vous indiquez ensuite ce que vous pensez que la zone correcte devrait être et sur quoi vous vous basez. Envoyez également des preuves telles qu’un rapport d’évaluation (avec une valeur imposable non reconnue), un rapport de mesure et/ou des plans d’étage (voir exemple). Conseil : un peu plus loin dans cet article, vous pouvez très facilement copier le texte type de l’objection et l’utiliser pour votre objection.
- À l’étape suivante, remplissez vos coordonnées et cliquez sur « envoyer » (voir exemple).
- Et prêt.
Exemple d’objection à la zone BAG de votre propriété :
Nous vous aidons avec 2 exemples que vous pouvez remplir dans cette étape de la demande de modification au registre foncier :
Exemple 1
La zone de ma propriété n’est pas correcte. La zone correcte de ma propriété devrait être : 70m2.
Substantiation :
J’ai récemment fait évaluer ma propriété. L’arpenteur a mesuré la maison conformément aux instructions de mesure applicables et est arrivé à une surface habitable utilisable de 70 m2, y compris les autres espaces intérieurs. J’ai reçu un rapport d’évaluation validé de l’évaluateur, dans lequel vous pouvez également lire ceci. Je les ai joints en tant que pièces à conviction à ce retour d’information.
Exemple 2
La zone de ma propriété n’est pas correcte. La zone correcte de ma propriété devrait être : 70m2.
Substantiation :
J’ai fait faire un rapport de mesure récent sur ma propriété. J’envoie également ce rapport de mesure avec cette objection. L’arpenteur a mesuré la maison conformément aux instructions de mesure applicables et est arrivé à une surface habitable utilisable de 70 m2, y compris les autres espaces intérieurs. J’ai joint le rapport de mesure comme pièce à conviction à ce feedback.
Quand est-il inutile de s’opposer à une zone de BAG incorrecte d’une propriété ?
Une déviation limitée de la surface habitable est autorisée. En règle générale, la municipalité applique souvent un maximum de 10 %. Ainsi, si une maison de 100 m2 de surface utile fait en réalité 92 m2, une objection à la surface BAG de cette maison n’entraînera probablement pas une baisse de l’imposition.
Vous avez besoin d’aide pour réussir à changer la zone BAG de votre propriété ?
Par exemple, nous pouvons vous aider à obtenir un rapport d’évaluation de votre propriété et les conseils appropriés pour introduire l’objection. Veuillez envoyer un courriel à info@vkmakelaars.nl en indiquant les éléments suivants dans ce courriel :
-L’adresse de la propriété
-Mentionnez brièvement qu’il s’agit d’une aide pour s’opposer à la zone BAG.
-Votre nom, votre adresse électronique et votre numéro de téléphone
(Nous vous contacterons alors dans un délai d’un jour ouvrable, sans obligation).
Articles utiles et pertinents pour ce sujet :
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